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15/10/2019 11:04

【施政前瞻】曾煥平:收地姿態多於實際,倡設公私營房屋發展模式

  《經濟通通訊社記者黃和美15日報道》新一份《施政報告》將於明日(16日)出爐,政
府多次表明是次《施政報告》會致力處理深層次的社會問題及矛盾,市場預期將會較多著墨於房
屋及土地政策,其中農地轉換料成為焦點。仲量聯行主席兼資本市場主管曾煥平接受本通訊社專
訪時表示,政府將四個月以來的社會事件歸咎於樓價過高,年輕人無法「上車」所致,但他強調
,香港高樓價問題難在短期內解決,坦言政府即使強推《收回土地條例》,恐怕是姿態多於實際
。他建議政府推出更多短期房策,包括修訂土地招標機制及設立公私營房屋發展模式等,令樓價
可盡快降溫。
  政府去年修訂《長遠房屋策略》目標,上調未來十年公屋供應目標至31﹒5萬間,即平均
每年供應3﹒15萬間,並將公私營房屋的供應比例,由六四比改為七三比。惟據統計,未來五
年公屋平均每年僅約2萬間,只達長策目標的63﹒5%,如何覓地建屋一直成為難題。而多間
外資大行曾發表報告指出,現時香港四大發展商恆地(00012)、新地(00016)、新
世界(00017)及長實(01113)合共擁有逾一億平方呎農地,因此市場對《收回土地
條例》寄予厚望,期望政府可積極從發展商手上收回農地以興建公營房屋。其中,瑞銀預期,約
700萬平方呎農地將會被轉換,以應付未來五年公共發展需要,料可新增住宅供應量逾
17﹒7萬個。

*四大發展商可用農地不到三分之一,收地增加房屋供應有限*

  曾煥平認為,從政府早前突然宣布實施「空置稅」可得知,政府有意釋出兩個訊號,一是表
明當局有決心去壓抑樓價,並會在增加土地供應上著墨;其次是決心向所有發展商施壓,包括引
用《收回土地條例》向地產商收回農地,相信新一份《施政報告》會集中推出相關措施,以圖紓
緩社會怨氣。
  不過,他指出,四大發展商所持有的農地,當中僅不到三分之一可用作建屋,加上收地整個
程序動輒多年,從賠償、城市規劃到基建配套等,保守估計起碼需時10年。一旦政府與發展商
談不攏,甚至會牽涉法律訴訟,無法短期內解決房屋問題。但長遠而言,確實有助增加供應,惟
實質可增加多少,則需視乎收地後撥予用作興建公私營房屋的比例而定。「雖然收地增加供應有
限,但起碼好過「明日大嶼」計劃,因後者涉資龐大且需要填海,估計發展時間至少達30年以
上。」

*「港人港樓」無助壓抑樓價,租置計劃未來轉售限制成重點*

  有媒體曾引述消息人士報道,政府有意重推讓公屋住戶可買下居住單位的「租者置其屋計劃
」,惟暫傾向優先處理目前39條租置屋邨中尚未出售約4萬伙貨尾租置單位,而不是大規模恢
復租置計劃。另亦有傳當局正考慮限制外地人在本港買樓,其中一個建議是仿效「空置稅」,在
賣地條款上加入新建房屋只能賣給香港居民。
  曾煥平稱,有關措施類似前行政長官梁振英於2012年所提出的「港人港地」,但即使在
樓市熾熱期間,內地人來港買樓亦不超過10%,何況近年來受內地外匯管制、人民幣貶值及最
近社會事件等因素影響,內地買家來港置業意欲已大減,「今時今日再講『港人港樓』無意思,
都幫助唔到樓價」。至於重推租置計劃的確可幫助市民盡快置業,但重推後的售價及他日轉售限
制等亦是租戶的關注點。

*政府土地估價不貼市,建議設立公私營房屋混合發展模式*

  事實上,他認為政府有多項短期房策可以推出,令樓價快速降溫,包括修訂現行土地招標機
制,主要是在現時市況下,發展商投標出價無疑會較審慎,惟政府產業署評估土地底價並不貼市
,促使近來接二連三出現地皮流標的情況。他直言,政府目前仍奉行高地價而非價高者得政策「
令人費解」,由於地價與樓價關係密切,而現時香港經濟狀況並不樂觀,料明年更會進一步倒退
,相信地價將有下調風險,屆時樓價下行壓力料會加快。
  此外,他亦建議可參考外國設立公私營房屋發展模式,即在賣地條款上要求發展商需將部分
單位賣給低收入人士或首次置業者、規定售價不能高於某水平及單位面積等,「這種混合發展模
式在外國好流行,如英國倫敦在好貴地區,當地政府亦規定需興建部分單位予資助家庭」。同時
,他亦期望政府可與港鐵(00066)商量,將部分地鐵站上蓋地皮用作興建資助房屋,以讓
市民有更多在市區「上車」的機會。

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