即市新聞

24/06/2020 15:07

《拆局麒想-林嘉麒》綠城服務增持中奧,物管另類併購雙贏新局面

  《拆局麒想》物管股是輕資產公司,部分坐擁了龐大的潛在可管理面積,形成可期的未來盈
利,造成部分物管企業估值不菲,大型上市的物管公司市盈率高達50倍以上的,比比皆是,而
且大部分持有豐富現金,物管透過併購發展是相當重要。早於2011至2016年,內地物管
行業併購宗數只徘徊在個位數,但在2017年之後,交易次數不斷提升,而且趨勢明顯。從估
值角度看,上市物管公司2018年以來併購標的PE估值在5至25倍之間,儘管熱度在增加
,整體估值而言還是較為的理性。不過,由於近年熱潮已起,有意出售者眼見買家為上市公司,
對方市盈率高達50倍,作為賣家何需平賣,紛紛天價求售,漸漸造成有價無成交的局面。既然
如此,部分物管企業不如向市盈率偏低的或轉手同業入股,各取所需,或會成為未來合作發展的
新方向。
 
  綠城服務(02869)6月先後兩次入股中奧到家(01538)。綠城服務首次於6月
12日,以3619萬元,即每股0﹒98元向中奧到家買入3692﹒8萬股新股,當時較收
市價1﹒17元折讓約16﹒24%,佔股只有4﹒32%。近日(24日),綠城服務再以
2﹒21億元向衛哲及鉅派投資集團以溢價60﹒71%買入1﹒23億股,令持股增至
18﹒67%,成為中奧到家第二大股東。老實說,綠城服務兩次以超高溢價買入,作價市盈率
也不足十倍,遠比非上市物管企業併購估值平宜得多,避免成為水魚。再者,中奧到家也可以在
綠城服務身上得到優勢。
 
  事實上,中奧到家上市前已有一定併購經驗。由2012年開始,先後完成多項收購,包括
杭州綠都、廣州白金管家、杭州華昌、寧波迪賽;2016年後,收購規模更大,先後2﹒3億
元人民幣收購浙江永成物業管理、以900萬元人民幣收購廣東銘錦城園林景觀設計工程、先後
1億元人民幣收購收購廣西輝煌房地產諮詢。值得留意的是,次數之多令公司總負債比股東資金
比率高達170%,造成資金需求。今後,有綠城服務這個大水喉就如虎添翼。
 
  至於綠城服務方面,持股中奧到家18﹒67%,股份價值上儘管只有2﹒1億市值,某程
度上對於市值高達306億的綠城服務是微不足道。可以留意的是,中奧到家2019年擁有總
合約建築面積高達7200萬平方米,覆蓋中國45個城市的584項物業。而且2019年已
交付建築面積約6540萬平方米,增加14﹒9%,綠城服務2019年總在管合同建築面積
達2﹒1億平方米的物業。某程度上,中奧到家在可管面積上貢獻給予綠城服務可不少,更何況
綠城服務的淨利潤率只得5﹒6%,由2016開始至2018年每況愈下,分別為7﹒7%,
7﹒5%,7﹒2%。整體毛利率亦只得18%,一直未能改善。綠城服務有很大原因,或心急
於市場上作併購。綠城服務市值306億,收入85﹒8億,賺
4﹒77億。整體毛利率18%,市盈率51倍;中奧到家市值12億,收入15億,賺1億,
整體毛利率26﹒6%,市盈率9﹒4倍。相信今次收購,除了是中奧到家泊了個大碼頭外,綠
城服務也找到了好拍擋。再者,也不能排除,綠城服務日後會陸續增持中奧到家的持股,又或者
中奧到家的資產會出售予綠城服務的可能性。《宏滙資產管理董事及投資策略總監 林嘉麒》
 
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