經濟日報社評

11/02/2019

樓市小陽春 慎晚來風急

 

  樓市上月價量齊升,業界紛指小陽春提早來臨。市場氣氛轉好,但二手樓價上升力度有限,樓市屬暫時喘定,短期在現價水平徘徊,而交投小陽春料持續一段日子。

 

儲局暫緩加息 加快入市意慾

 

  過往發展商在春節前減慢推盤速度,樓市交投偏低,待假期後加快推盤,成交量才會大幅回升。惟今年情況相反,據土地註冊處數字,上月一手住宅成交錄得2,197宗,較前月大升4.5倍;二手成交多達2,616宗,比前月上升37%,亦超越去年9月水平。樓市小陽春提早來臨,底因有三。

 

  其一,投資氣氛轉好。傳統智慧指股市走在樓市之前,恒指去年1月見頂,隨着中美貿易摩擦升級,股市不斷下跌,最多跌25.8%,樓市亦終在8月見頂回落。隨着恒指在10月底從低位回升,迄今累升13.6%,令人相信樓市反彈可期。

 

  中美貿易談判有進展,市場憧憬雙方出於政治需要,最終達成一定共識的機會相當高。再疊加儲局暫緩加息,令本港加息周期甫開始不久便可能叫停,都令投資氣氛有望改善,降低買家觀望情緒,加快入市意慾。

 

  其二,發展商目前策略是以低市價推盤,測試市場購買情緒,銷情理想便加價加推。當加推單位的定價被上調至高於市價時,準買家開始重回二手市場尋寶,扭轉之前幾個月預期樓價將大跌的心態,令睇樓量回升,議價空間收窄,甚至在業主反價下仍願意成交,反映買賣雙方認為樓價再大跌的機會正在下降。

 

  其三,市場仍有很大購買力。現時66%業主已供完樓,有閒資可幫子女上車,甚或進行投資。早前有98歲婆婆一次過付款購入四個單位,反映市場仍有很多財力雄厚的準買家正等待入市時機,隨着樓價下調近一成,市場氣氛改善,部分開始入市試圖撈底。

 

一手供應充裕 低價開盤搶客

 

  不過,成交上升,樓價卻沒大升,頂多只是喘定,這可從反映二手樓價的中原城市指數CCL連升兩周後略為回軟0.54%體現出來。箇中原因是發展商今年有逾3萬伙可望推售,若連同貨尾估計多達3.4萬伙。正因為供應充裕,發展商為了搶客,會繼續以低市價推盤,為免被徵一手空置稅,相信會提供更多優惠來促銷貨尾,令樓價在現水平徘徊,大升機會不大。

 

  市場氣氛雖轉好,但股市難測,中美談判仍存在變數,反覆難免,而買樓入場門檻高昂,買家入市前須量力而為。

 

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