回歸20年，本港樓市經歷暴跌急升，現時樓價跟市民負擔能力脫節，候任特首林鄭月娥面對的樓市困局更嚴峻，如何應對既考驗林鄭的應變能力，也考驗本港經濟的抗震力。
回歸後，首任特首董建華推動“八萬五”建屋政策，冀能在10年內讓7成市民自置居所，惟遇上亞洲金融風暴和非典，樓價下跌，港府停建居屋和暫停賣地，以穩樓市。
2003年樓價由穀底回升，2008年金融海嘯後，環球央行推出量寬措施，在超低息環境下海量熱錢湧入本港買樓，加上北水南來，令樓價不斷飆升。即使特首梁振英推出多輪樓市辣招，樓價卻愈遏愈升，已比97年高出近9成。
私樓貴難上車 公營屋需求大
林鄭即將就任，所面對的樓市局面非常嚴峻和困難。第一個難題是如何解決市民對公營房屋的更大需求。由於私樓已遠超市民負擔能力，大部分人要上樓或上車只有靠公營房屋。目前公屋輪候冊的申請已增至近27.6萬宗，平均要4.6年才能上樓，今期居屋超額認購49倍，都反映市民對公屋和居屋的龐大需求。
新政府的政策是在確保每年有1.8萬套私樓單位供應，將手上餘下可用的土地用來大建公營房屋，解決市民的基本居住需要。但按10年建屋計畫，現仍欠可建4.4萬個公營房屋的土地。究竟地從何來？是多建公屋還是居屋？抑或是“綠置居”？甚或是供中產申請的“港人首置上車盤”？在在考驗新政府的視野與能力。
樓市轉勢衝擊 經濟必遭波及
另一難題是如何面對樓市逆轉與樓控退市，因為隨著美國持續加息，年底前落實縮減資產負債表，港息終會跟加，意味林鄭任內超低息環境將會終結，樓市週期改變，樓價出現調整的機會極高。
先不論樓市仍熾下，新政府可能先要加辣，樓市週期若逆轉勢衝擊經濟，港府將如何降低其破壞力？市況逆轉，港府難免要讓辣招退市，但步驟如何？先撤15%劃一印花稅？先取消針對非港人置業的買家印花稅？先放寬按揭？還是其他辣招？
令問題更複雜的是，辣招愈出愈多，已製造了不少副作用，如令二手市場冰封、樓市氣氛不跌反升等。若撤辣招會否又惹來副作用，例如二手供應突然大舉釋放，令樓市調整壓力反而更大？如何在退市時對樓市和經濟的衝擊減至最小，林鄭須儘早綢繆。
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