新地西九高鐵站上蓋對後市啟示

02/12/2019

 

  當政府一邊說香港經濟差過沙士,慘烈過金融海嘯,但有本地財團卻偏偏以天價投得商業用地。本地發展商新地以422億元投得「西九高鐵站上蓋」商業用地,以可建樓面超過316萬呎計,每呎地價13,345元,單一地價創官地歷年新高。

 

  雖然部份評論認為,若沒有逆權運動的影響,這幅可作寫字樓及酒店的綜合項目,造價理應推得更高,因為市場當初估計地皮價值過千億。不過若我們翻查過去賣地紀錄,對上一次造價最高的用地已數到2017年5月,當時正值樓市處於最癲峰時,南豐以總價246億元投得的啟德區商業用地。今次新地投得用地,等於再將紀錄推高72%。

 

 

  若以新地市值3301億元計,地價等於集團總市值13%,所以部份人卻反而認為,若果商家不是對後市感到樂觀,絕不會動用如此進取價格來投地。究竟今次賣地成績對後市的啟示是正面還是負面呢?我們應該如何去演繹呢?背後有三個因素,必須加入來衡量其影響性。

 

  第一,縱然賣地時往往受市況波動而影響,但發展商由成功投地至真正落成出售或出租,動輒需時三至五年。根據「西九高鐵站」的批地文件,項目最遲的落成期為2028年的3月31日,也意味項目最終的落成期,甚至距離今天有八年時間。究竟今日投地價是高還是低,需在八年後才能真正定奪。

 

 

  然而,無論地價是高是低,「西九高鐵站上蓋」對新地來說卻至少可產生協同效應,只因九龍站上蓋的「圓方」及「環球貿易廣場」早已由新地持有,涉及總樓面354.7萬呎,包括29萬呎商場、249.5萬呎寫字樓、及102.3萬呎酒店樓面。連同剛投得的316萬呎樓面在內,等於新地囊括了670萬呎樓面,日後無論在挑選租客、以至內部調配資源上也帶來一定裨益。

 

  更重要一點,附近西九文化區會是政府重點發展的一個區分。翻查文娛區的規劃大綱圖,區內至少有12幅地、涉及343萬呎樓面,未來可作寫字樓及酒店發展,故要鞏固未來勢力,新地務必在這一區先建立自己的據點。

 

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