林鄭月娥供樓負擔比率70%的迷思

　　上星期，有谷友留言問，林鄭月娥指香港「供樓負擔比率」達70%，究竟銀行是否會批按揭？在此有兩點想提出。第一，林鄭引述的「供樓負擔比率」，是否真的反映香港實況？

　　過去政府統計處公布「供樓負擔比率」，在計算供樓方面，均引用差估署「中小住宅單位」作「樓價」基礎。所謂「中小型住宅」，實際是指實用45平方米單位，並按差估署「A及B」類單位價格推算出來。以最新數字反映，現時一層「中小型住宅」樓價為702萬。

　　一層702萬的「中小型單位」，究竟「每月供款」又是多少？這裏政府做了一點點假設。政府假設買家承造七成按揭、供款年期二十年，結合現時銀行最新息率作供款計算。歸納銀行最低息率2.375厘，我們可推算出一層「中小型單位」，現時月供約為25,741元。

　　直接對比「入息」可以得知「供樓負擔比率」 。但所謂「入息」又怎計呢？原來政府是以「統計處」公布的「綜合住戶統計調查按季統計報告」內，私樓家庭入息中位數作基礎，最新為39,700元，所以最終得出「供樓負擔比率」為65%。

　　數字跟林鄭所述有差異，只因官方在樓價會作技術調整，若加入相關因素，應可計出70%水平。但我們要關注的，反而是政府計算「供款」時的假設，究竟有沒有謬誤。

　　因為反映最新按揭市場承按水平、由金管局每月公布的「住宅按揭統計調查報告」就指出，現時本港家庭「按揭比率」為45.7%，平均供款年期為26年7個月。若我們用同一樓價702萬元，並套用實質承按水平去推算，月供只是13,573元，再對照39,700元的入息，實質「供樓負擔比率」為34%才正確。

　　政府引述「供樓負擔比率」達70%，是因為要以同一基準去比較不同年期作比較，因此要透過比較歷史數據才能反映「供款負擔」是高與低。但若單單切割「供樓負擔比率70%」來反映現時香港按揭市場，就不是數據的正確解讀。

　　多間傳媒引述林鄭月娥的訪問，不約而同指出林鄭目標將「供樓負擔比率」壓低至40%，是否意味本港樓價還未跌夠？ 抑或有其他意思。我們明天再談。

胡國威- 「胡．說樓市」Facebook 專頁

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