【胡．說樓市分析：當建築期付款成為主流，加息真係無得轉凍飲咁簡單? 】
11/08/2022
早於今年3月美國重啟加息周期，大家似乎尚未感受到影響，但至5月起聯儲局急速加息，加上新地屯門新盤「Novo Land」低市價夾擊，相信無論一、二手市場都能感受影響，而影響不止於「食飯無得轉凍飲」咁簡單。
在美國急速加息之下，本港資金亦急速外流，銀行體系結餘逐步萎縮，港息上升已是不爭事實，H按連日處於封頂息率，固然影響正在供樓的業主，但暫時影響始終有限，部分人亦可以透過Mortgage Link戶口抵銷加息開支，我們認為加息期間，最受影響的是近年入市買樓花的人。
新按保只限現樓項目，建築期付款成主流
近年樓價高企不下，公營房屋供應不足，港人上車難已聞名於世，政府財政收入依賴土地收益，苦無對策下唯有不斷調高按揭保險門檻，壓低首期助港人入市，但始終銀行承受的風險同樣增加，故新按保只接受現樓申請，變相首期不足的新盤買家，大部分只能選擇建築期付款計劃。
問題就出在這裡，當新按保只適用於現樓，建築期付款就成為近年新盤的主流，但在低息環境及樓價居高不下時，新盤準買家的焦點只在於簽約當刻，入息是否足夠通過壓力測試，卻往往忽略入伙前的入息狀況，而在加息周期下，這個風險卻陸續浮現。
加息後壓測變得更艱難
由於新按保需於入伙前才申請按揭，故銀行都以當刻的入息作為審批準則。以$800萬物業，借30年按揭為例，加息前 (2.5厘) 月供$29,871，假如一年後最優惠利率(P)加半厘，加息後 (3厘) 月供$31,873，純粹以負擔角度，每月供款多出$2,002，或者仍屬於某些人說的「食飯無得轉凍飲」，但壓力測試卻不止於此，加息前月入需求為$71,541，但加息後則為$75,543，加幅為$4,002，若你本身的入息緊緊夠過壓測，而未來一年你的工資增長不到$4,002 (以目前的經濟環境，你懂的) ，你就可能要抬錢上會。
當市況逆轉，樓花買家極被動
眼見加息在即，買家有沒有其他選項? 少之又少。第一，除非你有足夠實力，不用透過新按保借高成數按揭，否則你不能提前上會，因為新按保只限於現樓項目；第二，你可以冒險選擇發展商Plan，但根據過往經驗，發展商Plan透明度極低，而且不受金管局監管，一句「指定金融機構有最終決定權」已代表遊戲規則可隨意更改。
在持續低息及樓市火熱的環境下，建築期付款的風險自然被隱藏起來，但當樓市逆轉，新盤買家就要更加審慎，計算按揭入息時別預得太緊，最好預留多些資金緩衝。再者，如果樓市繼續下行，簽約至入伙這段空窗期內，再多兩個如「Novo Land」這種大盤低價開售，勢必衝擊一手市場，最壞情況下，價單愈賣愈平，銀行可能於入伙前下調單位估值，變相亦有可能借唔足，當然這個情況現時仍屬罕有。
最令人擔憂的是，近年政府主要依賴放寬按保助港人上車，卻無力提升港人的負擔能力，當市況逆轉，自然置上車客於刀鋒之上。
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