港人轉型出路 「深圳墾丁」開民宿

25/04/2019

  香港往南澳直通巴在九龍塘或粉嶺中心上車,於深圳大鵬王母站下車。行大約2分鐘至迎賓路右轉到大鵬中心公巴站,坐前往大亞灣核電廠公巴M471,至大鵬所城站下車即到。香港九龍塘往南澳每日來回各四班,車費75港元,過關連車程約1.5小時;王母站至大鵬所城公巴車費2元人民幣,班次頗密,車程約20分鐘。

 

  大鵬灣被視為深圳後花園,600多年歷史的大鵬古城是標記,距5分鐘步程的較場尾海灘,在5、6年前乘著民宿熱潮,冒起一條民宿村,更延展至古城旁,估計現時逾400間民宿。這條民宿村,不僅吸引遊客,更吸引五湖四海的人來開民宿。來自桂林的「80後」胡彬,愛自由「他條」的生活,以近百萬元(人民幣、下同)入場開民宿「蘭井」,民宿前院建綠色小泳池,意外地成為網紅店;有人則視民宿為事業起點,於瑞士修讀酒店管理的內地「90後」潔雯和李成,在海灘旁開高端民宿「辰•禮」,注入酒店管理,要由此建立品牌。

 

內地「80後」胡彬開民宿蘭井

 

  原來還有港人民宿。曾在內地掀起「波希米亞」時裝風的關振源,3年前落腳古城旁,投入250萬元將波希米亞由時裝轉型做民宿,他的民宿故事充滿傳奇。另一北漂港人阿周,在較場尾經營民宿5年,忠告不要為搵錢而來。內地開民宿這盤生意有多吸引?港人在內地開民宿難不難?前景如何?就讓民宿主人親自講述。

 

古城旁海灘邊 10年400民宿成村

 

  由香港去深圳較場尾民宿村,中間要在一個叫大鵬王母站的地方轉車,該處是大鵬灣最旺的市區,王母站附近有大型商場,距深圳市區約一小時車程,但這裏跟深圳可說是兩個世界。在街上走走,完全感受到甚麼叫「Hea」,人和車都不多,整個生活節奏像突然慢了下來,不過從王母站轉至大鵬古城的公巴的班次甚為頻密,相信這跟該路線公巴總站去大亞灣核電廠有關,該路線巴士主要接送員工上下班。

 

離古城5分鐘步程的較場尾海灘,古時是練兵之地。

海灘旁的村落聚滿民宿。

 

  大鵬古城跟較場尾海灘本身是旅遊景點。這裏氣氛更休閒。古城600年歷史,已列為國家保護文物,由城牆到街道等,仍保留原汁原味,城內古宅部分改為商店做旅客生意,亦有改成特色咖啡店和民宿,更重要的是,在非主街區域,仍有居民生活。至於相距古城僅5分鐘步程的較場尾海灘,感覺跟香港的長洲東灣差不多,但海灘上到處樹立不准游泳的告示牌,事實該處亦不太適合游泳,因為有不少機動水上活動。

 

民宿環境 媲美墾丁 

 

  在古城外及海灘旁成為民宿集中地,估計有接近400間,全個大鵬灣則有過千間民宿。有人將較場尾媲美同樣聚滿民宿的廈門鼓浪嶼,有人則稱它為「深圳墾丁」,因為環境相近,有民宿有水玩。走進村內,的確有點墾丁味道,在小街上民宿一間緊接一間,部分走型格或文青路線,大門及樓房外牆花心思粉飾吸引眼球。

 

  民宿最先在較場尾的海灘旁冒起,據說大約10多年前,有不少人來玩水上活動,想找個地方過夜,於是開始有人在海灘旁開民宿,2007年前有幾十間。但隨著內地民宿熱興起,遊客增多,較場尾民宿價更出現天價。有數年前到較場尾遊玩的港人表示,旺季時有望海民宿,敢叫價一晚 3,000元,媲美市區五星酒店,天價民宿一度成為當地熱話。

 

  古城旁的民宿則是自3、4年前出現,原本有發展商計劃在古城旁收地發展,計劃告吹後,較場尾海灘那邊的樓房租金升得太厲害,於是有人就走過來古城旁開民宿,畢竟這邊不靠海邊,房租較低,由此古城旁都聚滿了民宿。

 

  不論古城或較場尾海灘的民宿,都開在村屋內。小部分是瓦頂屋,大部分則是80或90年代興建的村屋,屋主多是原居民,不少已移居香港、荷蘭和英國。要改建這些舊村屋做民宿,由間隔到外觀,重新大執,投資額極大。而當地政府有鑑於民宿大增,近年推行安全監督,民宿進行裝修要先獲審批。

 

  民宿村成為古城和海灘以外的新旅遊亮點,但競爭大,加上內地經濟下滑,生意不見得好做。今年內地有報道,大鵬的民宿在5年內增加了10倍,但住客卻沒有隨量增加,相反出現下滑3%到5%。而古城及較場尾的民宿近一兩年的房價也變得「較合理」。

 

1分鐘認識大鵬古城及較場尾

 

大鵬古城仍保留原貌,已被列為國家保護文物。

 

 -建於明代,距今625年歷史

 -建城為抵抗海盜,至清代有大鵬水師營長駐

 -清代大鵬古城同時管轄現時香港水域,包括大嶼山、東龍島佛堂門一帶

 -古城面積有11萬平方米,大約2個政府足球場面積

 -已列為國家保護文物,免費開放給公眾參觀

 -較場尾距離古城5分鐘步程

 -擁有海灘,明清時為水師練兵之地

 -海灘旁有村落,現時聚滿民宿

 

桂林80後:近百萬人仔入場 預3年回本

 

  「80後」、來自桂林的胡彬,她的民宿「蘭井」在古城旁,是網紅民宿,在內地熱爆社交媒體《小紅書》的曝光率極高。民宿走簡約風,三層高白色建築,屋前有個綠色小泳池,令人恍如置身峇里島的度假小屋。這個小泳池是亮點,成為民宿的「打卡位」。

 

胡彬開民宿,享受休悠慢活。

 

  在桂林做過媒體及廣告的胡彬,約兩年前轉行當起民宿主人,全因另一半的關係。男友當時在深圳從事攝影工作,住在大鵬古城內一間有300年歷史的四合院內。四合院的二房東是同學,由於在市區工作,不常回古城住,四合院因此經常處於半空狀態,正想把它轉做民宿,要找人打理,剛巧胡彬因受不了廣告公司的工作要辭職,她就如此到深圳會合男友,順理成章成為民宿主人。

 

  四合院民宿後來因大房東要收回房子,胡彬和男友要找新落腳點。他倆在古城外找到一幢90年代興建的民居樓,這幢民居樓之前是飯店的員工宿舍,只有基本裝修,房東一心要把樓房出租做民宿,可能想有更高租金,或者是把房子弄得好一點,「因為我們住的四合院要收了,當時我們有點著急,覺得要快點找個住處,還想繼續做民宿。」就這樣他倆租下現址,正式開一間屬於自己的民宿。

 

型格的的全白門口。

 

  要繼續做民宿,因為享受民宿主人的自由自在生活,「我們都不喜歡規律、條條框框的生活,有點懶散吧。」而胡彬亦喜歡古城、較場尾海灘,距離市區僅一小時車程,但氣氛休閒,「我們住過蛇口,也是類似的房子,也是在海邊,但一出門就是繁榮的市區,大家都很匆忙,我們在旁邊晃晃悠悠,去菜市場買菜做飯,顯得格格不入。」

 

簽約12年長遠營運

 

  胡彬他們原先想跟房東簽15年租約,但房東要求8至10年,討價還價後簽約12年。他們的算盤是,做民宿在前期要投入大筆資金,中期可能再要投入資金提升設備,又需要一段時間回本。今次他們民宿的前期裝修,更出現超支一倍,由40萬升至近80萬元,原因多個,其一是裝修工人工資因人手短缺急漲;其二是為長遠營運,有些設備臨時決定提升。加上租金,開業成本近百萬。

 

  胡彬舉例,由於他們希望客人不用等上十數分鐘、可即時用上熱水沖涼,於是全屋採用熱水循環系統,但有專業人士提議他們最好用保溫水管,鋪設費貴,但長遠可省電費,因此額外多花了錢。另外他們全屋窗戶採用雙層隔音玻璃,「畢竟我們簽了12年約,不知外面有甚麼變化,假如外面的房子拆了變成廣場,旅行團早上八時開始哇哇哇,如果沒有隔音客人就受不了。」

 

前院小泳池是「打卡位」。

小擺設也不馬虎。

民宿內栽種不少植物。

每個房間設獨立洗手間。

房間走簡約風。

 

  萬事俱備又遇颱風山竹,胡彬的民宿要延後開業,而近一兩年,整體民宿生意有點下滑。他們預計,前期投資回本期要2至3年,「之前可以1年利潤有50萬至60萬元(人民幣、下同),但今年利潤估計只有30萬至40萬元,營業額大概50萬至60萬元。」

 

走中高端路線迎客

 

  古城、較場尾集中幾百間民宿,競爭激烈,但胡彬的民宿收費不低,其房價淡季由200至300多元一晚,旺季900多元,平均房價約400元。他們指低價搶客行不通,當初決定民宿要走中高端路線,是考慮到身處近海邊的旅遊區,旺淡季非常明顯,「如果你做的是1,000元一晚的標準,在淡季的時候,也可以降價至500元。我們房間只有7間,也要分幾個高低價的房。」如果做低價民宿,房價已低無可低,在淡季就無法再降價吸客。

 

  民宿主要在內地短租及民宿平台賣房,做廣告出身的胡彬指,在平台賣房有一些竅門,「這些平台有規定,若店家能在5至10分鐘內回覆,店家可獲較前的排名,意味更多人看到店家,提高轉化率(編者按︰由廣告或宣傳速成實際交易的比率),這是良性循環。」為此,她非常積極回覆客人。她又指,一些年輕客人喜歡分享體驗,在店家的留言區寫下幾百字長文,這些正面的評語無疑是無價宣傳。

 

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