【上海特寫】上海樓市冰火兩重天:住宅火爆漲 寫字樓迎寒冬

15/01/2021

  隨著2020年上海房地產數據陸續出爐,可以看到一個有趣的現象,在寸土寸金的上海,地產業正同時經歷著盛夏和寒冬,一邊是「一房難求」的住宅市場,另一邊則是空置率不斷飆升的寫字樓市場。

 

 

寸土寸金的上海,地產業冰火兩重天,正同時經歷著盛夏和寒冬(資料圖片)

 

  不過,從供求關係上來看,出現上述現象也屬情理之中。今年上海住宅供應量較少,隨著經濟復甦、信貸投放增加,市場上存量房屋無法滿足購房者需求,因此出現「一房難求」的狀況;寫字樓市場則是因為今年新增供應較多,且疫情促使更多公司採取靈活辦公策略。即使經濟向好,企業對擴租也更為謹慎。需求趕不上供應導致上海寫字樓空置率上升、租金下跌。

 

住宅樓:2020年新房、二手房成交量雙雙創下四年新高

 

  面對突如其來的疫情,上海住宅市場在去年2、3月份一度停滯,但隨後在經濟復甦疊加貨幣寬鬆政策的帶動下,購房需求回升,新房、二手房銷量穩步攀升,全年成交量雙雙創下4年新高。

 

  易居房地產研究院最新發布的數據顯示,去年上海新房成交面積約917.8萬平方米,同比增長23.1%,創4年新高;二手房市場同樣十分活躍,去年二手住宅成交30.2萬套,同比增長27%,也創近4年新高。

 

  房價方面,由於新房限價且多數成交單位位於外環以外,因此去年上海新房成交均價為每平方米5.6萬元(人民幣.下同),同比溫和上漲3.2%;二手房方面,根據國家統計局最新公布的數據,上海去年12月二手房價格同比增長6.3%。

 

  單單看這些數據似乎未能完全感受到市場的火爆程度。有一線房產中介對《經濟通通訊社》表示,上個月,特別是月末住宅成交量很大,一旦有房源出來很快就賣掉。不過進入1月份以後,成交已經回落,目前更多的是有價無市的情況,掛牌的房源都高出市場價很多。舉例來說,浦東張江一個學區房項目從去年均價是每平方米不到9萬元,而目前的掛牌價是14萬元,一年漲幅達到56%。

 

一家地產中介的網站顯示,位於上海中環的湯臣豪園目前掛牌均價在13至16萬元不等,而去年該小區的均價還不到9萬元,一年漲幅達到56%。(網上截圖)

 

中原地產:供應不足、投資心態及城市動遷支撐購房需求

 

  上海中原市場分析師盧文曦分析指,年底上海住宅樓升溫的因素有三,主要有供應不足、消費者投資心態嚴重、城市動遷釋放的購買需求。

 

  首先,今年上海新盤供應餘額有678萬平方米,同比減少10%,但是成交量同比卻增加超過10%。當前新房庫存760萬平方米,去化周期不到9個月。而上海平均從拿地到可以銷售,這個周期差不多在11個月左右,可見目前上海房企在建項目的節奏開始跟不上銷售的節奏。

 

  其次,購房者買漲不買跌,在房價上漲趨勢明顯下,急切入市的人也就越多。新房因為有限價因素,所以在上漲幅度上直觀感受不如二手房那麼明顯。

 

  最後是上海有動遷舊改助力。上海去年舊改力度非常大,年底還有黃浦等區有動遷。這些需求直接進入了新房、二手房市場。

 

  展望未來,中指院報告稱,目前偏緊的供求關係有望得到緩解,今年總體成交規模仍將保持在高位,價格將維持穩中有漲的態勢。雖然上海仍實行嚴格的限購政策,但上海近期對特定人群落戶放鬆與加大人才引進力度,這對上海住房需求形成持續的補充。同時,上海仍在加快推進舊區改造,較大規模的拆遷需求持續入市對明年市場也起到支撐作用。最後,去年上海住宅用地成交規模同比增長6成,亦為今年市場供應量提供有力支撐,

 

寫字樓:空置率創下10年新高 且仍將繼續上行

 

  另一邊,寫字樓市場在經歷疫情的打擊後便一蹶不振,隨著下半年供應的增多,空置率不斷上升。高力國際最新發布的數據顯示,上海寫字樓市場空置率在去年升至22.7%,創近10年新高。隨著空置率的上升,去年上海寫字樓平均租金跌至每天每平方米7.64元,同比跌幅達到10.7%,創近9年來新低。

 

  不過,在需求方面也可以看到積極的一面。在復工復產推動下,去年下半年上海寫字樓市場需求回升,淨吸納量為25.1萬平方米,環比大增168%,同比上升46%。金融、專業服務和房地產行業的公司是去年四季度的主要需求來源,三者合計貢獻了淨吸納量的60%。

 

  展望後市,高力國際指出,今明兩年,上海寫字樓市場新增供應將迎來高峰,年均供應超過200萬平方米,將加劇租賃市場的競爭,空置率預計今明兩年升至29.1%和31.4%,將創下歷史新高。租金持續承壓,預計今明兩年平均租金在每天每平方米7.45元以及7.34元,要到2023年末才將開始溫和回升。

 

  隨著寫字樓租賃價格的下降,以及新經濟、新消費的崛起,高力國際指,地產投資機構正將投資重心從傳統的寫字樓逐步轉向可提供穩定現金流的物流地產、產業園區及資料中心等資產類別。

   

撰文:經濟通駐滬記者林雯婕

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