獲納入自貿區 浦東金橋迎產業升級潮

　　鄰近上海迪士尼樂園，同樣位於浦東新區的金橋經濟技術開發區去年成功獲納入上海自貿區的範圍內，加快產業升級規劃。該區唯一開發商浦東金橋（滬：600639）旗下物業料獲更多汽車及高科技企業進駐，在此升級潮中受惠。

二次開發　打造新興產業平台

　　總規劃面積達27平方公里的金橋開發區，和陸家嘴金融貿易區、外高橋保稅區及張江高科技園區，並稱浦東四大重點開發區。自1990年成立以來，金橋一直是上海重要的製造業基地及新興服務業企業的集結地。

　　截至前年，集團的工業總產值於全市僅次於嘉定區的國際汽車城外（見表一），上繳稅金及固定資產投資總值都位列上海市三甲之內，重要性不言而喻。

汽車企業中流砥柱

　　成立以來，金橋開發區共經歷兩輪發展周期。起初開發區主要吸引具外資背景，製造技術較好的出口加工企業進入，高端家電、電子通信及生物醫藥企業都是開發區的開荒牛。隨着區內可開發資源逐漸稀缺，開發區於2004年提出「二次開發」的概念，引進產業對象由單一製造業，轉向先進製造業及生產性服務業，象徵第一次轉型升級。

　　此過程中，汽車製造業逐漸成為開發區的主要貢獻者（見圖一）。典型的例子有美國通用汽車（General　Motor）。該集團的全球研發、銷售中心及亞太區營運總部，由2007年起相繼進駐金橋，由本來單純的生產基地，轉變為集研發生產、服務展銷、結算決策於一身的全天候營運，成為開發區的中流砥柱。近年冒起的新能源汽車代表Tesla亦於金橋設立超級充電站及銷售體驗中心，這都印證開發區的地位。

工地改建新型物業

　　踏入去年，金橋開發區被納入新成立的上海自貿區範圍內，亦意味新一輪產業升級規劃正式開始。是次規劃的核心，是把引進對象伸延至研發設計、商貿產業、服務外包等生產性服務業。適值區內不少土地，租約都陸續到期。鑑於上海市政府近年多次支持盤活工業用地，外界憧憬區內總面積達700萬平方米，使用效率偏低的土地，有不少機會獲回購，並再度開發為新型物業，吸引高端產業企業落戶。

　　新規劃中，金橋開發區料重新分為五大區域（見表二），以打造為新能源汽車、節能環保、移動通信及航空配套等企業而設的基地。而此五區域中，浦東金橋及母公司金橋集團，都擁有土地及物業的業權。可以預見，金橋系的租金收益及土地價值，有機會藉開發區新一輪產業升級水漲船高，成為唯一勝利者。

深耕浦東　集商業住宅物業於一身

　　浦東金橋屬地區型開發營運商，主力於金橋開發區投資建設辦公樓、工業科技園、商業配套及住宅等物業。截至去年，已完成投資物業的總建築面積達213萬平方米（見圖二）。除了部分廠房及研發物業外，集團於其餘辦公樓及住宅，俱採取長期持有及出租策略，以賺取具持續性增長的租金為目標。

項目印證地區轉型

　　其中碧雲國際社區，Office Park及由度工坊，均為集團較具知名度的項目。結合別墅、公寓及學校的碧雲國際社區，目前滙聚2,000多戶外籍家庭，為上海最大型國際社區之一。Office Park及由度工坊則是集團旗下辦公樓及研發大樓組合，定位為跨國企業的研發機構及地區總部。當中Office Park一期，已成功吸引柯達（Kodak）、Motorola及華為等高端產業的代表進駐，印證開發區的升級轉型。

　　新建成的物業不斷提供回報，過去十年集團收入都能保持升勢。去年集團各大物業群的出租率都高於八成水平（見圖三），除商業配套及研發大樓外，其餘物業群組的出租率都能上升。金橋被納入自貿區，推動企業及住戶增加，各大物業群的日均租金也保持穩定（見圖四）。結果在租賃業務的毛利率，錄得5年新高的61%下，去年集團盈利也按年增加10%至4.7億元（人民幣，下同，見圖五）。

廠房重建價值巨大

　　以「禾稈冚珍珠」來形容浦東金橋，實不為過。目前集團所持物業的最大比重，是早期落成的工業廠房。受制於早期的規劃及政策，這群廠房的使用效率偏低。中銀國際預測，一旦它們重建為辦公樓及研發樓，升值空間估計介乎90億至150億元，潛力優厚。

　　至於其他現有項目，例如總建築面積分別達16萬及2萬平方米的Office Park二期及由度系列內的由度空間二期，都將近建成，推出市場後勢獲得高端租戶承接。而正在規劃中的Office Park三及四期，總建築面積將達300萬平方米，未來建成後勢成區內旗艦項目。這都為浦東金橋於未來一段時間，提供增長動力。

　　隨着開發區被列入自貿區，更多新興產業企業進駐，集團旗下物業除可保持高出租率，新項目相信亦受歡迎，盈利能見度高之下值得長線投資。讀者可於近月支持20元吸納，目標價設於近半年高位26元，博取三成回報。

　　　
轉載自《iMONEY智富雜誌》

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