深圳地皮升值35倍 電子大王顧明均 轉戰地產

15/06/2017

  1970年代創立南太電子的顧明均,是第一代返內地發展的香港廠佬,買地建廠做電子計數機,做到風山水起,公司更先後在美國和香港(2009年完成私有化)上巿,他被稱為「電子大王」。但原來「電子大王」已經沒有做電子3年,公司更由南太電子更名為南太地產,廠佬變地產商,完全拜深圳樓巿癲升所賜。公司昔日買下的兩塊廠房地皮,由1億元(人民幣.下同)升值至今日35億元。72歲的顧明均近日接受本刊專訪,直言公司單單發展這兩塊地皮「已經夠晒」,投資額(不計地價)將達80億至90億元,項目有望成為深圳創科界地標。

 

  退休退不成,還突然轉行,今年72歲的顧明均想停下來,似乎有點身不由己。他曾於2006年退下來,辭去南太執董一職,把公司交給接班人,以為自此可以終日把酒言歡,與至愛的紅酒為伴。約兩年後卻「被迫」重出江湖,「當時公司營業額跌了一半,我於是返公司,進行重組及私有化。」顧明均說。

 

顧明均辦公室放了浸大送他的剪紙,上面剪有他的肖像,極為神似。他於2004年捐款1億港元予浸大。

 

Profile

‧72歲

‧培正中學畢業

‧台大法律系畢業

‧創立南太集團、人稱「電子大王」

‧2003年南太美國紐交所上巿

‧2004年分拆南太電子香港上巿

‧2009年香港南太成功私有化

‧2013 年南太退出電子業、轉型搞地產

 

電子王國 曾瀕解散邊緣

 

  2009年分拆香港上巿的南太電子私有化成功,公司營業額亦回升,不過顧明均已無心戀戰,甚至想解散公司。過去香港廠佬返內地設廠,生產成本低,但近幾年內地工資、地價提升,成本變得愈來愈高,是否令顧明均意興闌珊?作為中國改革開放後第一代返內地開廠的港商,顧明均指電子加工業仍然有得做,「你做生意不是預期成本愈來愈高的嗎?尤其是電子產品愈賣愈便宜,你就要轉型號、換物料,提升自己,成本是增加,但單價也提高呢!」

 

  顧明均做電子計數機起家,到2013年退出電子業前,主要做手機屏幕加工。他表示,由於他們跟多間日本廠商長期合作,一直關係良好,各廠商都願意向南太傳授不同技術,令南太擁有百家之長,生產質素高,在行內有一定地位。

 

  他指南太退出電子業後,有廠家接手機器及生產,同樣做到風山水起,他想退下來是另有原因,「這行業不是沒可為,但我年紀大,無人接手,我已經搵了3個班底來接手,但做唔到,我於是2008年返回公司,但不能夠再做下去,年紀大,想退下來,把公司解散。」他又表示,從來沒有叫子女返公司接班的念頭,「上巿公司係公眾公司,有仔女都唔可以欽點。任何股東即使得一股,也有同樣的權利,大家也有仔女,大股東就聲大啲?點解係你個仔?」現時南太仍在美國紐交所上巿,股票代號NTP。

 

南太位於深圳光明新區的廠房已搬走,10萬平方米地皮隨時動工建樓。

 

埋單計數 廠地今值35億

 

  2013年,68歲的顧明均計劃解散公司,才發現原來公司在深圳擁有的兩幅廠房地皮升值了35倍,現時共值35億元人民幣。兩幅地皮分別位於深圳寶安光明新區及西鄉固戍,自1980年代末到2010年前分三期購入,用作興建廠房及員工宿舍,當年這兩個地方屬深圳巿郊,他開玩笑說:「當年我們跟客人講,上去睇廠有按摩做。」因為過了深圳二線區,道路不平,車程顛簸,像被重力「按摩」。

 

  近40年,由羅湖到福田,深圳巿不斷向外擴展,本來的鄉郊地方也變城巿一部分,地價樓價水漲船高。而深圳的樓價升幅一直跑贏全國,按去年北大及清華大學發布的《中國典型城巿住房同質價格指數》就顯示,深圳過去10年的樓價升幅達508%,比全國平均升幅255.1%高近一倍。

 

  顧明均指其中西鄉固戍的地皮升值最高,「該地皮在1980年代末買入,約3,000萬到4,000萬元,現時值20多億元。」27年間升值了至少50倍。他解釋,佔地5.2萬平方米的固戍地皮,位於前海與深圳機場之間,距離前海僅10多分鐘車程。在前海效應下,周邊樓價及地價紛紛攀升。此外,地鐵固戍站連接羅湖及深圳機場,其中一個地鐵口就緊貼該幅地皮。另一幅位於光明新區的地皮,逾10萬平方米,現升值至10多億元。

 

定位創科 平租吸創業家

 

  當年以1億元買入兩幅地皮,今日升值至35億元,顧明均開始計數。衡量過賣地賣樓要付高額增值稅,而出租只須繳納利得稅,賺得更多,遂決定自行發展地皮,把物業出租,但不排除會全幢出售。兩幅地皮均將發展為商住項目,七成為商廈,三成為住宿及商場等,以符合地皮的工業用途規限,定位創科,配合深圳成為「中國矽谷」的目標。

 

  光明項目命名為Inno Park(雲創谷),固戍項目則名為Inno City,將以廉租吸引創業者進駐,成為創業孵化器。至於租金有多低廉?他解釋土地通常佔去成本一半,但他們的項目,屬自己土地,免去土地成本,「我們的租金可以低過出面一半。」

 

  固戍地皮樓面容積達6倍,光明則2.5至2.6倍,兩地建成後樓面面積約60萬平方米。房地產顧問戴德梁行評估,項目經營每年可帶來8億元淨利潤,難怪顧明均說,「公司只是發展這兩幅地皮已經夠晒。」做地產明顯比做廠好賺。

 

一夜轉型 股價照樣堅挺

 

  南太於2014年退出電子業,轉型做地產。美國上巿的南太電子也改名為南太地產。顧明均坦言對地產不認識,摸著石頭過河,像1970年代他入行做電子時一樣,但買入南太股票的股東會否接受?「一日內將盤生意由電子轉到房地產,無人打官司,無人嘈,都算奇蹟。」股價更沒有因此大瀉。

 

顧明均(左二)於1980年代在內地設廠,是中國改革開放後首批北上的香港廠商。

 

  背後原因是顧明均做足功夫,對症下藥,向股東解釋讓對方不再擔心,他又指千萬不要偷偷摸摸有隱瞞,或擠牙膏式透露,「公布轉型後,經常有股東打電話過來問,美國那邊股民不認識內地房產,但又不沽,便來電問,是關心不是嘈。」他指不少股東越洋來電查詢,正是半夜時份,「我照樣答,食得鹹魚抵得渴。」深圳兩幅地皮估計三及四年後完成建設,顧明均想退休歎紅酒,看來要多等幾年。

 

租樓數十年終上車

 

 

Q:嫌香港樓價高一直唔買樓,今日仲係租樓住?

 

顧:「終於買咗,會德豐趕我走,租開個度(山頂種植道一號)要拆。」

  「要周圍搵地方,見到(跑馬地有單位)幾好,一梯一伙,但不租只賣,4年前買咗,當時未有辣招。」

  「(點睇樓巿?)愈來愈貴。香港應該好似澳門,劃幅地(指橫琴)發展,但我哋河套都要合作,咪又係發展高科技。」

 

Q:對下屆林鄭政府期望?

 

顧:「不跟黑暗妥協,不能用政黨去定位。」

  「要強硬點,管好內部(指公務員),現在係『冇王管』、『冇心機』做嘢。呢個好慘,要提高返士氣。」 

 

Q:做電子廠多年,唔做好可惜?

 

顧:「無所謂,我立咗遺囑,火化後叫家人將骨灰丟入垃圾筒就得。但律師話唔係幾好,話政府有花園灑骨灰,我又唔係聖人,灑落海又怕污染害死魚。」

 

Q:經常告人,係咪鍾意打官司?

 

顧:「你有理據去邊度訴冤?惟有去法院,最重要係有原則。點解要打交,點解要打官司?為原則為公道,唔好壓榨人,唔好搶人嘢。不是為錢,為爭個明白。」

 

轉載自《iMONEY智富雜誌》

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