捱過疫情低潮 九倉置業踏上復甦征途

24/09/2020

  自年初爆發疫情後,本港商業活動停擺,連帶影響一系列的本地收租股,包括坐擁海港城及時代廣場的九倉置業(01997)亦大受影響。近日隨著疫情漸退,消費者回流報復式消費,九倉置業在底部漸見支持,有機會踏上復甦征途。

 

 

  受全球疫情影響,九倉置業今年上半年收入按年下跌逾兩成至67.8億元,核心盈利按年跌26%至38.4億元,每股盈利為1.27元。受累物業估值下跌,集團同期錄得44.5億元的虧損。雖然九置中期息仍派78仙,惟派息水平較去年下跌,亦未能如同希慎興業(00014)、太古地產(01972)等同業維持派息。因此,九置今年以來跑輸不少地產股。

 

訪港客降拖累業績

 

  九倉置業的收入有67%都是來自本地零售租務,可見旗下商場之營運情況將對公司盈利有重大影響。自疫情爆發,政府收緊出入境政策後,7月份內地訪港旅客人次僅有5,735名,按年大跌99.9%。由於旅客量大減,旗下商場業務大受影響。位處遊客熱點的海港城及時代廣場自然首當其衝,在第一波疫情後,商場內的商舖更出現結業潮,導致整體出租率微跌至90%。佔公司收入達三分二的海港城,總收入及營業盈利分別下降28%及30%,而時代廣場及荷里活廣場收入亦按年減19%和13%。而旗下酒店所受的打擊最為嚴重,太子酒店更在2月起停業,進行優化工程。

 

  相對商場及酒店業務,集團寫字樓業務表現仍算穩定。雖然上半年整體寫字樓出租率微跌至86%,但會德豐大廈和卡佛大廈組成的中環組合仍憑地理優勢,收入逆市按年取得6%增長。

 

確診個案牽動股價

 

  本港7月的單日確診數字最高達149宗,7月整月更錄得2,085個確診個案;當月本港零售業總銷貨價值按年下挫23.1%,其中珠寶及鐘錶和藥物及化妝品兩類貨品都跌逾五成,反映疫情對銷售的不利影響。過往數月,公司的股價都受到確診數字的直接影響。在8月疫情高峰期曾跌至26.22元的年內低位。目前疫情緩和,每日的確診數字回落至只有低雙位數至單位數。政府將內地入境管制措施有效期延長至10月7日,意味著若疫情持續受控,最快下月初香港和內地將會通關,增加旅客流量。

 

  本港病例數目自8月起逐步回落,而本港居民遏抑已久的消費力亦開始釋放。政府宣布於周五(18日)起放寬防疫措施,允許餐廳堂食至凌晨時段,而電影院、健身中心及按摩院等娛樂場所亦已在9月初重新營業,港人的生活逐步重回正軌,本地客流量增加。另外,新冠疫苗的研發進展樂觀,世衛組織於9月4日表示,全球共有9個疫苗進入三期臨床試驗,部分疫苗的三期臨床實驗結果預計將於10月開始陸續公布。加上不少地區在研發疫苗上傳來利好消息,以及本港實施大型核酸檢測之下,本港再出現疫情大型爆發的可能性較低,零售氣氛有望持續復甦,有利消費者加快回流集團旗下物業。

 

名店重現排隊人龍

 

  從不少網上報道可見,過去周末海港城推出購物優惠,成功吸引大量人流到場消費,名店外更出現排隊人龍。可見本地客遏抑已久的消費力開始釋放,在本地客回升支持下,以海港城為核心的九倉置業,最壞情況相信已過去。東吳證券看好公司的收入及利潤,有望於9月起止跌回升。 

 

 

  另一大行摩根大通則指,九置的低殘估值假設了消費者旅客永不再到海港城和時代廣場消費,該行相信現象只是暫時性,其估值勢必反彈。  雖然長遠而言小摩憂慮本港零售業發展,認為匯率和各大品牌的區域性經營策略,不易吸引旅客,然而短期而言,小摩看好九置可繼續受惠本地消費者回流。

 

  高盛則指,九置在上半年為租客提供10億元租金減免,管理層指有關寬減將以租客剩餘租賃期內攤銷,意味今年上半年業績只反映了其中一部分,其餘將在未來時間進一步入帳。期內,零售租金調整為負增長,主因市況艱難及集團持續與租客就續租及更新約租進行洽商。該行認為,業主在零售租約重組中應更加積極主動,以保持出租率及留住重要租客,以及減少在過程中資金回收的不確定性,然而這或會在短期內為租金收入帶來下行壓力。基於估值吸引及高派息,該行維持「買入」評級,目標價則由38元略降至37.6元。

 

  在會德豐私有化後,九置的自由流通股票比重由31%上升至53%,加上旗下租戶組合多屬生意受累疫情的中高端,導致早前公司的股價表現落後於其他同業。隨著九置的日均交易量已回到正常水平,可見有關負面因素的影響已經消除。8月九置跌至26元成功見底並重回升軌,重上30元以上。待其回抵30元水平可以買入,初步目標價可定於6月高位,即38元。一旦跌穿前底26元則宜止蝕。

 

轉載自《iMONEY智富雜誌

 

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