【內房監管再加辣】限買地金額圖去槓桿　分析籲避內房、物管股

　　內地收緊科技、教育行業觸發港股周一(26日)出現小股災，恆生指數急瀉過千點。港股今日仍未止瀉，午市中段已再插步逾千點。最新消息指，受嚴格監管的內房板塊將再有新政策推出，部分房企被要求買地金額不得超過年度銷售額的四成，消息拖累內房、物管股連日急瀉；負面消息多多的中國恆大(03333)及碧桂園服務(06098)則跌逾一成。

內地擬要求重點房企買地金額不得高於銷售額四成，包括公開市場取得土地及通過併購獲得土地的支出。(《開市Good Morning》截圖) 

傳房企被要求買地金額不得超過年銷售四成

　　據內媒報道，為了加快房企去槓桿和減少囤地，內地監管部門計劃要求被納入「三道紅線」的數十間重點房企，其買地金額不得高於銷售額四成，包括公開市場取得土地及通過併購獲得土地的支出。

　　住建部早於上周五(23日)聯同八個部門發布《持續整治規範房地產市場秩序通知》，力爭用3年時間遏制房地產市場的違規行為和健全監管制度。整治重點包括房地產開發、房屋買賣、住房租賃及物業服務。

　　消息傳出後，內房股連日捱沽。中國恆大取消派特別息，插逾一成，創三年新低。華潤置地(01109)和融創中國(01918)亦跌逾半成。

大摩指，內房去槓桿將影響發展商買地能力及增長前景，對物管公司的在管面積增長面臨下行壓力。(《開市Good Morning》截圖) 

大行唱淡物管股　華潤萬象發盈喜

　　大摩就內房監管發表報告，指中央要求內房股去槓桿，令部分內房發展商出現流動性問題，投資者憂慮發展商的財政狀況。而持續的去槓桿將影響發展商買地能力及增長前景，間接令物管公司的在管總建築面積增長面臨下行壓力。若合約銷售增幅由5%降至0%，將令物管股的總建築面積增幅減少1至2個百分點，影響雖不大，但對行業情緒構成負面影響。

　　該行續指，物管股上半年盈利行業平均增長六成，但中期佳績已反映在股價上，料短線缺乏催化劑，故下調行業評級由「吸引」至「與市場同步」，惟仍首選碧桂園服務及華潤萬象生活(01209)。

　　在大行看淡物管股之際，華潤萬象生活昨發盈喜，預期上半年多賺1.3至1.4倍，主要受惠毛利率提升和商業服務收入增加，消息刺激股價逆市造好；惟其他物管股卻顯著受壓，碧桂園服務和雅生活服務(03319)，跌幅達一成及兩成。

熊麗萍：打擊內房原意與科企相似

　　駿達資產管理投資策略總監熊麗萍今日在《經濟通通訊社》早上財經直播節目《開市Good　Morning》上表示，內地加強對房地產監管的原意與互聯網行業相似，是控制民企資本在過去十多年快速膨脹，企業盈利豐厚，卻造成行業壟斷，為社會民生帶來負面影響，尤其樓價高企，難以置業。當局早前推出「三條紅線」正是為內房融資設限制，既遏止樓價上漲，且避免行業債務問題加劇。因此，她預期行業監管持續，年內不看好內房股。

勿沾恆大系，物管股前景悲觀

　　對於恆大取消取消特別分紅，熊麗萍認為，這反映集團財務壓力大，給予市場負面信號。她估計，早前集團宣布派發特別分紅計劃，估計或借此刺激低迷的股價。但事情發展至今，市場或對恆大已失去信心，建議散戶勿沾手恆大系股份。

　　至於物管股，熊麗萍指，行業主要靠增值服務提升管理費收入，在當局減輕民眾生活負擔的前提下，未來相關收入難以維持高增長，監管風險增加。在眾多物管股中，她對華潤萬象生活前景較樂觀，因為住宅和商業業務分布平均，監管風險相對較少，惟行業氣氛轉差，短期股價仍波動，現階段未宜買貨。

撰文：經濟通通訊社記者羅鈞鴻

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