【FOCUS】息魔殺到月供增　港樓4年跌兩成？

　　息魔殺到。隨著匯豐、渣打周四(18日)出手上調樓按封頂息，廣受港人歡迎的上車首選H按，實際利率已從5月的不到1.5%急升至2.75%。同命相憐的更有一眾美國業主，當地30年期固定抵押貸款利率最新報5.1%，而一年前不到2.9%；房價迭創新高加上利率節節攀升，買家住房負擔能力指數已跌至1989年以來最差。

5月不到1.5%，H按利率下月或見3%

　　聯儲「鷹王」、手握投票權的聖路易斯聯儲銀行總裁布拉德，最新放言支持9月再加息0.75厘，一直按兵不動的香港最優惠利率(P)，大概率下月迎來上調25點子。

　　在本港現樓及樓花按揭市場市佔率逾兩成的匯豐，先行一步上調新客戶H按封頂息率，由P-2.5厘至P-2.25厘，意味實際按息增至2.75厘。相比4、5月時H按實際利率低至1.5%樓下，若以貸款500萬元、還款期30年計，每月供款分分鐘增加逾3000元。

　　再看美國，鑒於30年期固定抵押貸款利率最新報5.13%，顯著高於一年前的2.86%，當地中等要價房屋的每月按揭供款平均達2244美元，相當於較一年前的1665美元飆升35%。周三公布的美聯儲7月會議紀要就指，「住房活動明顯減弱，反映抵押貸款利率和房價上漲對住房負擔能力的影響。」

美負擔能力惡化，惟富人熱情不減

　　全美房地產經紀人協會最新月度報告顯示，因住房負擔能力急速惡化，7月二手交易額按月跌5.9%，按年萎縮20%；7月已簽訂合同的取消率續攀升至近18%，而4月時僅為8%，恐顯示愈來愈多的買家因按揭利率攀升而無法平衡預算，或預期未來房價將走低。

　　有趣的是，儘管7月首次購房者比例僅佔29%，顯著低於歷史水平的40%，但單位從放盤到成交的平均時長僅為14天，為2011年5月有數據記錄以來最短；而紐約聯儲數據顯示，逾四分三的按揭，其申請者的信用評分都高於760(意味信用狀況甚佳)。換言之，富人們買房的熱情不減。

　　以美國的情況看香港將如何？盡管總體可負擔買家人數減少，或令樓市進入某種程度的買方主導，賣方需提供更多優惠或更大議價空間才能促進成交；但樓價會否如高盛較早時預測，「2022年到2025年累跌約20%」？看看上周截票的粉嶺某新盤超額認額逾百倍，182伙即日沽清，答案或已寫在墻上。

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