【FOCUS】地產代理掀「汰弱留強」 港樓跌勢已成?

31/10/2018

  中原城市領先指數(CCL)連跌4周,為近三年罕見,加上差估署周三(31日)上午公布9月住宅樓價指數連跌兩月,籠罩於中美貿戰、加息周期、人幣貶值多重陰影下的港樓,似愈來愈有見頂之勢。除了老牌屋苑量價齊跌;新盤大手客亦銳減,撻定個案更驟增至去年的三倍。秋風勁吹,龍頭代理之一的美聯周三(30日)率先向佣金收入最低的100名代理「開刀」,另一龍頭中原本月佣金收入亦按月大跌四成。

 

籠罩於中美貿戰、加息周期、人幣貶值多重陰影下的港樓,似愈來愈有見頂之勢 (資料圖片)

 

  一邊是驚嚇如摩通的「倘失業飆,港樓跌四成」的預測,另一邊是長實(01113)主席李澤鉅周三指,樓市以用家做主導,未見有泡沫--樓價後市如何實屬見仁見智。

 

「莫買當頭跌」 準買家觀望日增

 

  截至上周五(26日),反映本港主要大型屋苑二手住宅走勢的CCL錄連跌4周,累計跌幅0.98%,為2016年2月以來首次;差估署樓價指數則連跌2個月累計1.52%。或許是受「莫買當頭跌」的民間智慧影響,愈來愈多準買家選擇持幣觀望,早前蜂擁入市的盛況已不復見。

 

  據悉,本港新盤市場本月成交較9月銳減逾四成,4個本月開賣的新盤實際銷售比率僅約六成,其中位於屯門的萬科(02202)「上源」更錄7宗連環撻定;而新地(00016)位於南昌的匯璽II,9月亦連錄6宗撻訂。有統計就指,年初至今,新盤撻訂個案已錄至少36宗,而去年全年僅9宗。

 

  除了準買家卻步,銀行估價亦轉審慎,十大私人屋苑估價自港銀9月27日迎來12年首次加息後全線由升轉跌;其中主打中小型戶的天水圍嘉湖山莊、將軍澳新都城等的估價已大致回落至4個月前水平。

 

  樓市寒冬似避無可避,美聯昨向員工發布名為「bottom榜放取無薪假期機制」的通告,包括集團佣金收入最低的100名員工中的最差10名必須離職;其後55名員工必須自行申請放無薪假期最少3個月;另35名員工可由主管擔保下留任。另據中原住宅部總裁陳永傑透露,本月佣金全月埋單約1.5億元,與保本線2.5億元比較,帳面計已蝕1億元,是中原今年2月以來首見紅,虧損金額更創歷史新高。

 

美英樓市齊走軟 觀察前高位支持

 

  無獨有偶,息口上升除了添壓港樓,美國、英國樓市乃至全球豪宅升勢亦齊現走軟跡象。最新公布的標普Core Logic Case-Shiller全美房價指數,8月同比上升5.8%,為一年來首次跌穿6%;其中十大城市房價指數升幅連續兩個月大幅收窄,僅同比升5.1%。英國最大的房貸機構之一Nationwide公布的英國9月房價指數亦顯示,同比漲幅僅2%,為5年來的最低。

 

  此外,萊坊國際追蹤全球43個主要城市高端物業價格變動的「全球城市豪宅價格指數(Prime Global Cities Index)」,第三季同比增2.7%,錄自2012年第四季以來最低水平。

 

  不過,若從歷史數據看,金融海嘯拖累CCL於2008年12月低見56.71點,惟未跌穿2005年6月時高位56.07;2016年初港樓調整,CCL於3月回落至127.46,惟亦未跌穿2013年3月時高位123.66。

 

  換言之,今次港樓下行會否以2015年9月時高位146.92為底,即約調整25%,拭目以待。

 

撰文:俞瑾

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