【英國置業】瘋狂球迷保客源 利物浦民宿回報逾廿厘

02/01/2020

  倫敦和曼徹斯特一向較受投資者歡迎,但一些較冷門的英國城市亦具投資價值。

 

  如今期的主角利物浦,便是著名樂隊披頭四(The Beatles)的故鄉,加上兩大著名英超球會︰利物浦和愛華頓的球場亦坐落於城中,難怪每年也吸引不少旅客到此一遊,為利物浦帶來更多物業投資機會。

 

  自從民宿平台冒起後,投資物業就不只限於博升值和收租兩種玩法,投資者亦可將物業改裝成民宿,其回報一般高於傳統收租。但回報永遠和風險掛鈎,傳統租客的住屋需求是生活中不可或缺的部分,風險較低;民宿的需求則視乎當地旅遊業,與經濟周期的關係較大,風險自然較高。

 

  但對瘋狂的利物浦球迷來說,到愛隊的球場朝拜也是「剛性需求」,英聯物業管理創辦人黃凱俊(Bryan)和其生意夥伴便看中這個剛性需求,在4年前投資利物浦晏菲路球場附近的物業,將其改裝成民宿後出租,年均扣稅後的租金回報逾30厘,只用了短短3年便回本,現時公司正協助客戶,管理12間民宿和其他傳統長租的物業。

 

英聯物業管理黃凱俊(Bryan)

 

入場門檻僅4萬鎊

 

  30厘的回報聽上來相當瘋狂,他也坦言現在的回報已不及當初,但在扣除稅項及其他必要開支後,仍超過20厘,而當中最重要的原因是當地樓價仍未炒高,「曼徹斯特的樓價出名夠平,但利物浦樓價比曼徹斯特和列斯等二城市再低三至四成,最平的排屋只需4萬鎊(約406,800港元)已有交易,平均約4.5至5萬鎊(即約457,650至508,500港元)。」「相對曼徹斯特,投資利物浦的物業仍不是很普遍,所以樓價近年幾乎沒有升幅,我近斯便看到一個樓盤,其成交價甚至低於8年前的價格。」

 

  但世上那有那麼便宜的事,只值4萬鎊的樓盤當然坐落於不太理想的位置,「近球場和市中心附近都是當地人不太喜歡的區域,因為這些地方的治安一般較差,當地人較喜歡寧靜和鄉郊一點的地方。」然而,近球場的樓盤卻適合改裝成民宿,Bryan指每月晏菲路球場和愛華頓球場各有兩場比賽,而一般外地來的球迷也找不到地方住,全城酒店和民宿在這4天也幾乎爆滿,故一個3房民宿的價格會升至200鎊一晚,比平日每晚55鎊高近3倍。

 

  別以為只得球賽日才有人入住,Bryan發現平日也有不少英國本地人來利物浦旅遊散心,整體出租率達七成以上。就在上個月,他管理的其中一個民宿只有8天是沒有人入住。他透露,一般7月至8月的出租率會較高,平均只有5至6日沒有人入住。

 

監管風險不容忽視

 

  球場附近的民宿出租穩定、回報可觀,但高回報反而成為投資民宿的最大風險。近日倫敦市長Sadiq Khan便敦促打擊Airbnb為首的短租或民宿平台,因為短租的回報吸引,愈來愈多業主都選擇以短租方式出租房子,令原本房屋短缺的問題雪上加霜。

 

  為應對這個局面,倫敦市政府早於2016年已宣布,所有房屋不得出租超過90天,但有些業主會在出租90天後重新註冊帳號,變相廢了「90日限制」的武功,故未來或會有更多「辣招」出台。Bryan坦言英國其他城市或會跟隨,但他亦指出利物浦的情況與倫敦不同,利物浦樓價未被炒高,市政府甚至希望吸引外來投資,對打壓樓市意欲不大。不過為平衡民宿的監管風險,他也物色可作長租之用的物業,回報與曼徹斯特(見上期《曼城收租穩賺6厘「地膽」教路防中伏》)相若,大概是6至8厘回報。

 

  此外,保守黨在英國大選前提倡,向購買英國物業的非本地居民,徵收相當於物業價值3%的印花稅,藉此阻止外國投資者推高房價,亦有機會加重投資英國物業的投資成本,投資者亦要留意。現時,投資者在英國首次購置物業,如該物業成交價是低於12.5萬鎊(約127萬港元),則毋須付印花稅。

 

英國買樓不求人

 

  香港人想買英國樓,並非只有物業展銷會一途,如果想購置二手樓,只需下載兩個應用程式︰Rightmove和Zoopla便可,打開程式後,準買家宜先選擇區域,然後選擇樓宇類型,如想投資物業作放租之用,通常會選擇排屋,因其樓價一般較平,而且一般家庭也會選擇住在這些排屋,放售也非難事。找到心水物業後只需聯絡經紀便可。

 

  值得留意是,成交前要先留意物業究竟是Freehold還是Leasehold。前者是指買家買入物業後將擁有永久業權,而後者則是有限業權,業主需每年向業權持有人交地租,而由於地租是由「地主」自由釐定,如地租金額過高或有機會影響投資回報。

 

利物浦樓盤

 

 

名稱:利物浦民宿樓盤

位置︰距晏菲路球場5分鐘步程

買入日期︰今年6月

樓宇類型︰2房排屋

成交價︰ 4.5萬鎊

收入及成本︰

    ‧每月租金收入︰約1,600鎊

    ‧水電煤費用︰220鎊

    ‧民宿管理費(租金收入的10至15%)︰160至240鎊

    ‧未扣稅前回報︰1,140鎊 

    ‧未扣稅前回報率︰30.4%

    ‧扣稅後回報:22%

 

轉載自《iMONEY智富雜誌

 

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