【大灣區-專訪】仲量聯行最看好深廣樓市 二線城市有待外溢利好

20/08/2019

  正當粵港澳大灣區作為國家戰略之際,中央於8月18日再將深圳定位為「中國特色社會主義先行示範區」,提出深圳要在「2025年建成現代化國際化創新型城市」、「2035年建成具有全球影響力的創新創業創意之都」,更提出「抓住粵港澳大灣區建設重要機遇,增強核心引擎功能」,明確了深圳在大灣區建設中的核心引擎功能,而不是廣州或香港。大灣區各城之間的分工已漸露雛形,香港各類連接北面的工程亦急急上馬。

 

 

經歷9年建設,全長約55公里的港珠澳大橋去年10月正式開通,連接灣區三城,是世界最長的跨海橋隧組合公路(資料圖片)

 

港府冀廣東專才跨境工作 基建上馬構灣區新常態

 

  大灣區在規劃上除了聚焦科技創新外,亦要為「一帶一路」建設添磚加瓦,結合大灣區2個特別行政區及其餘9個城市的GDP指數,外界預期大灣區將成為全球第三大都會區,排在日本關東區及紐約都會區之後。

 

  大灣區政策的前身是大珠江三角洲城鎮群,於2008年,時任香港發展局局長的林鄭月娥便曾在公開場合提出,有意透過粵港澳三地合作建成一個大城市群,林鄭月娥如今已貴為香港特首,她在2018年的《施政報告》提及「大灣區」足足34次。內地政府已於今年2月公布了大灣區發展規劃綱要,廣東省更在上月提出了大灣區建設三年行動計劃。

 

  仲量聯行在一份有關大灣區對本港地產帶來機遇的研究報告中提到,大灣區規劃重點在於資本、人員及貨物在各城之間的流動。仲量聯行香港研究部主管馬安平接受《經濟通通訊社》訪問時表示,香港工作年齡人口已快到頂,從廣東省引入人才來港工作是一個選項。但這些內地專才可以住在哪裡?馬安平認為,是否需要實施類似「明日大嶼」的計劃來增加土地供應,則留待社會討論。

 

仲量聯行香港研究部主管馬安平指出,盡管香港單位面積較小,但基於教育、醫療及食物安全等方面的考慮,不少內地專才仍會願意來港定居(楊英傑攝)

 

一地兩檢+大灣區證 跨市上下班省卻麻煩

 

  大灣區一體化將消除貿易、資本、資訊及人流動的障礙,但香港作為特別行政區,始終與內地仍然存在各種有形無形關口,資源未能充分流通,是未來三地需要解決的問題。以馬安平自己為例,他在高鐵站內持APEC商旅卡過關,但要與眾多內地乘客共用一個過關通道,他感到有點不方便。外界廣傳粵港澳三地有意推出一款「大灣區證」,馬安平指類似的旅遊文件可加速區內人員流動,他憧憬該證日後甚至可結合人面識別功能,一走過去便可快速過關。

 

  為了實現人員自由流動,除了建設港珠澳大橋外,在香港高鐵站實施一地兩檢亦是一次大膽的嘗試。儘管在政策討論期間,一直有聲音質疑,高鐵為節省少量停車時間,而在西九龍實施一地兩檢的必要性,但設想日後大灣區方案落實,內地人每日來港工作、港人每日北上工作的模式將成為常態,高鐵作為區內主要運輸工具,有了一地兩檢,乘客毋須途中下車過關兩次,忍受上下班時段的長長人龍。香港政府在設想西九站一地兩檢方案時,或許是出於對香港在大灣區內定位的長遠考慮。

 

競爭力及房屋問題成兩難 明日大嶼屬對策?

 

  吸引內地專才來港工作,可能是香港政府落實大灣區一體化的一大目標。根據仲量聯行報告顯示,預計香港工作人口在今年達到頂峰,之後便隨著低生育率和老齡化問題而逐步下降,香港政府面對被邊緣化、稅基收窄及福利支出增加等問題,其中一個解決方法是增加外來工作人口。馬安平表示,相比起外國,內地在文化上更靠近香港,他相信香港政府更願意從內地引入人才。

 

  但並不是所有人都願意花超過一小時上下班,如何安置有意來港定居的「港漂」也是個問題。香港房屋市場供應早已短缺,馬安平認為,考慮到這一點,香港政府需要思考應否繼續增加土地供應,例如林鄭月娥在施政報告上提到的「明日大嶼」計劃,有助增加大量住宅用地。不過坊間對此爭議不絕,再加上近日民間反對《逃犯條例》修訂運動,導致林鄭班子淪為跛腳鴨政府,馬認為有關方案有待討論。

 

  無論如何,馬安平認為大灣區方案持續醞釀,對香港住宅市場整體而言利好,尤其是豪宅市場,因為大灣區令在內地做生意的超高淨值人士更有意願來港置業,帶動豪宅需求上升,哪怕需要因此支付30%的印花稅。據報告顯示,華南地區的超高淨值人士數目於過去3年增加23.7%至21680人。

 

  資源自由流動當然也包括資產的流動,隨著大灣區落實,香港政府會否考慮取消對區內其他城市投資者實施的雙倍印花稅?馬安平認為建議合理,但他相信香港要先解決住房問題所帶來的社會矛盾,才有空間去考慮這個想法。

 

仲量聯行最看好深廣樓市 二線城市有待外溢利好

 

  大灣區規劃正在火速推進中,人才及資金流動將會是重中之重,因此備受粵港澳三地地產市場關注,馬安平表示,除香港外,他最看好深圳和廣州在未來10年的發展。

 

  馬安平認為深圳及廣州將會是短期內最受大灣區政策利好的內地城市,亦是會有最多外資進駐的大灣區城市,因兩城始終位處一線,規模最大,預見會發展得最快;至於二三線城市方面,馬認為要等待深圳、廣州繼續發展後,附近城市才能享受到其帶來的外溢利好,例如打工仔無力支付深廣房租,改住惠州、佛山;又例如華為決定將總部從深圳搬到東莞,結果帶動當地經濟。

 

  不過馬安平指出,投資大灣區二三線城市的風險在於,該等城市有大量待發展土地,尤其是南沙區仍然處於開荒階段,樓價走勢很大程度上取決於大灣區規劃進展,本港發展商為了避免風險,投地策略會趨向保守,例如選地主要集中在連接高鐵及地鐵的地段。

 

港寫字樓受惠規劃 惟擔心長期供應不足

 

  仲量聯行又在報告中提到,認為本港寫字樓市場將會受惠於大灣區發展,報告根據政府數據顯示,在中環以外地區從事金融、保險、地產及商業的人士已由2008年的71%增至2017年的82%,仲量聯行預期至2023年底,約88%的新寫字樓供應將會坐落於非核心商業區。因此,有最多金融、保險、地產及商業租戶的非核心商業區,例如港島東、黃竹坑及九龍東,預期將最受惠於大灣區發展。

 

  馬安平表示不擔心深圳寫字樓市場會產生分流效應,因香港仍處於需求爆滿的狀態,一來外國公司來華做生意,辦公室地點首選仍然是香港,二來中國政府仍然希望內地企業可以「走出去」,內地資本南下香港設立辦公室的趨勢不變。馬安平反而認為,香港寫字樓市場的最大問題在於長期競爭力不足,因香港目前的寫字樓土地儲備只夠供應十年,但港府暫時未有造好長線的規劃。

 

德事商務中心續擴業務 看好灣區商業地產機遇

 

  反觀深圳寫字樓市場遇冷,由於大量新增供應入市,再加上互聯網企業經過一輪大淘汰後,今年4月深圳甲廈空置率達到18.2%,內媒引述多名中介表示,深圳多個寫字樓租金同比出現兩至三成的跌幅。

 

德事商務中心全球高級開發總監Todd Liipfert表示,其公司在深圳南山區開設的共享辦公室已接近爆滿,計劃明年上半年在當地擴展規模(受訪者提供)

 

  不過在全球各地經營共享辦公室業務的德事商務中心(TEC),則仍然看好深圳和廣州的商業地產市場。TEC打算在廣深持續擴大經營規模,如公司最近在廣州珠江新城設立了其最新的兩層共享辦公空間,又考慮於明年上半年在深圳設立當地第六個共享辦公室。

 

  TEC全球高級開發總監Todd Liipfert對《經濟通通訊社》表示,相信大灣區的發展將吸引更多新公司註冊,跨國及內地企業亦願意在大灣區擴展經營規模,而廣州及深圳亦分別在發展琶洲及前海,以容納更多的新落地公司。Liipfert表示,在像前海這樣的試驗區經營辦公室生意,能夠享受更靈活的租賃期限,政策優惠有助於擴張中的企業管理現金流並降低風險。

 

撰文:楊英傑

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