【嚟緊炒D乜-中海外】內房調控無阻業績 估值吸引30元邊要買

30/01/2018

  國家領導定調「房子不是用來炒的」,內地樓房調控措施不絕,為的穩定房價及遏抑投機炒賣。但大型內房商無懼政策因素,龍頭之一的中海外(00688)盈利維持增長,股價更在今年初開始屢創新高。中海外多年來致力增加土地儲備,並且開拓新市場,由華南、華北地區,伸延至西北部仍至本港地產項目,有利未來穩定發展。該股受惠業績數據佳,加上估值仍吸引,可趁低吸納。該股周一(29日)曾見32港元創上市新高,中線可望隨市上升而上望40港元。

 

2014年至2017年四年間,中海外(00688)不斷增加土地儲備 (CNS資料圖片)

 

內地樓房調控措施不絕 中海外仍隨市衝高

 

  中海外是內地主要地產發展商之一,主要從事物業發展、物業投資,以及規劃和建築設計,業務深受內地國策調控措施影響。早在2013年首季,國務院所出的「國五條」奠定基礎,以穩定房價、抑制投機炒賣,並對所有新建商品住房和二手住房實施限購措施,擁有1套或以上的非當地戶籍家庭,需暫停在區內向其出售房屋。中海外自2011年9月展開升浪,並於2013年初整年間開始進入橫行區間。

 

  於2014年至2017年間,人行及銀監會聯合就第二套房賦予不同涵義,改變樓房首付比例的按揭貸款條款,由「認貸不認房」(購房人還清首套房貸款後,再次貸款仍按照首套房認定),到「認房不認貸」(購房人名下無房且目前沒有房貸,可申請首套房貸款),以至「認房又認貸」(當前無住房且以往沒住房貸款記錄,才按首套房處理)。

 

  雖然內地調控樓房措施從沒有手軟,但商品房銷售額仍穩步向上。2014年全國商品房銷售面積12.06億平方米,到2017年為16.94億平方米,三年間增加約40%;而2014年商品房銷售額達7.63億元人民幣,3年間增加約75%至13.73萬億元人民幣。

 

  中海外股價雖然在2014年步入橫行區間,但在2015年3月初開始尋求向上突破,適逢「港股大時代」,其後又回復至區間調整格局。

 

中央定調「租購並舉」 承勢發展住房租賃

 

  2017年10月,中共「十九大」召開,並將「租購並舉」寫入報告內,並堅持「房子用來住的,不是用來炒」作定位,加快棚戶區、城中村、城鄉危房改造及配套基礎設施建設。其具體措施在13個城市展開租賃試點,即包括北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、瀋陽、成都等城市,作試點,而上述城市則主要集中在華東、華北、華南地區。北京定下目標,5年內於新供應各類房屋150萬套以上,當中約70%屬產權類房屋,以及30%租賃類房屋。

 

  有見及此,建行(00939)推出長租屋平台,並以住房租賃業務為主要策略。建行在去年11月初,與佛山市政府達成住房租賃合作協議後,其深圳分行與中海外、萬科(02202),以及恒大(03333)等11家內房企業,推出「CCB建融家園」長租屋平台,租盤內大部分屬「由售轉租」,同時該分行亦推出租戶的「按居貸」業務,即由該行向租客發放貸款,用作一次過支付租金等費用。

 

  中海外股價在去年10月至11月期間走勢向下,但時至12月中才展開升浪,按12月低位23.65港元計算,至今月初高位已累升約35%。

 

致力加大土地儲備 物業項目地域發展分散

 

  在2014年至2017年四年間,中海外不斷增加土地儲備,上年新增土地面積523.93萬平方米比2014年增加的大升91.3%;去年土地出讓金高達951.16億元人民幣,比2014年數額大增1.5倍。

 

  2017年上半年中海外在國內的合約銷售最多為華北地區(如北京、天津、武漢等),佔31.1%至282.0億元,其二為北方地區(長春、瀋陽、哈爾濱等),佔19.7%至178.8億元。

 

  若觀乎中海外物業開發項目之地區,會發現2014年間主要集中在華南、華北地區,到了2017年開始,中海外已將業務地區發展,延伸至如哈爾濱等西北部地區,以及香港物業項目,並有意參與港鐵(00066)沿線物業項目。

 

  去年5月,中海外、信置(00083)以及嘉華(00173),以83.3億港元的一筆過預繳付款出價(補地價),成功投得元朗錦上路一期項目,為港鐵項目補地價歷來第三高,每呎樓面補價6734港元,創西鐵沿線新高。其後在去年11月初,中海外有意入標,港島黃竹坑站第2期物業發展項目,可惜未果。反映中海外很大機會再入標未來地鐵沿線項目。

 

估值仍然吸引 可趁低吸納中線上望40港元

 

  國泰君安有報告指,由於收緊政策和貨幣環境之下,從而令房地產市場降溫,並預計商品房銷售在2018年跌幅有限。該行更納入中海外為首選之列,主要由於充足的可售貨源,預期中海外今年後將重獲合約銷售的增長趨勢。

 

  中海外過去三年的年度盈利中,由2014年的272億元人民幣,急增約36%至2016年的370.2億元人民幣;即使在2016年間收入,但其盈利仍可保持單位數字增長,可見其在國內整頓樓市政策之下,仍能穩定盈利增長。2017年中期盈利更按年多賺25.2%,若其業績表現下半年仍然守穩的話,全年度盈利可望回復雙位數增長。

 

  估值方面,該股是四大內房股中最吸引。該股預期市盈率約10倍,比其他大型同業,如潤地(01109)、萬科、碧桂園(02007)、恒大的介乎12倍至18倍為低。

 

  技術走勢看,該股目前14日RSI接近70水平,略嫌「超買」。因此,若看好中海外的投資者宜待至10天線(約30港元)吸納作中線部署,上望40港元再創上市新高。

 

 

撰文:李嘉順

 

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