政策轉鬆 減價促銷 內房股銷售望升

　　內地樓價被視為「經濟寒暑表」。中央2010年為控制樓市過熱，實施限購政策，今年樓價終有回軟跡象。但隨著內地經濟需要保增長，此時傳出中央有意鬆綁的消息，且看能否為樓市帶來喜訊。
　

　
重點：
　
　‧內房開始公布上半年銷售數字，表現中規中矩，有公司對後市表示樂觀
　‧數據反映內房成交不振，存貨積壓，但行業的集中度卻有所提升
　‧市傳有30多個城市在年內解除限購令，對下半年內房銷售有刺激作用
　
萬科恆大銷情理想
　
　　上半年剛過，部分內房企業急不及待派發半年成績表，富力地產(02777)今年首六個月銷售金額為257.63億元(人民幣、下同)，同比上升39%，但與全年700億元銷售目標仍有一段距離。但內房龍頭萬科企業(02202)就公布好消息，公司上半年銷售金額達1009.1億元，按年上升20.6%，突破千億大關，完成年內2000億銷售額目標的50.5%。
　

　
　　但當中數最標青的，可算是恆大地產(03333)，公司7日公布，上半年銷售金額同比大增71%至693.2億元，佔全年銷售目標超過63%，有望提早達標。暫時表現未如理想的世茂房地產(00813)，集團副主席許世壇表示，公司下半年將積極推盤，有信心完成全年800億元的銷售目標，證明公司對市況保持樂觀，為行業打下一支強心針。
　
　　而捆綁已久的限購令近期頻頻傳出解禁消息，直到上月底，內蒙古呼和浩特市正式取消限購令，成為首個明文取消限購令的城市，並起了領頭羊作用。多個城市紛紛商討放寬甚至取消限購措施，市場傳出可能多達30個城市會在年內解禁。措施如實行對內房企業下半年的銷量應有一定刺激作用。
　
行業集中度持續上升
　
　　中國指數研究院月初公布的《2014年上半年百城價格指數》顯示，反映樓價的價格指數在持續上升23個月後，錄得連續兩個月下跌，顯示內地住宅樓價正進入調整期。該院指，6月全國100個城市住宅平均價格為每平方米10923元，環比跌0.5%，其中71個城市環比價格下跌，只有29個城市上升，可見樓價見頂回落的情況並非只屬小數。
　
　　然而，樓價下跌的同時並沒有刺激成交，根據中指數據(CREIS)資料，今年上半年一線城市的月均成交，同比下跌31.1%至51萬平方米(見圖一)，甚至低於限購政策2010年推出時的數字，交投淡靜顯而易見。
　

　
減價促銷 以價換量
　
　　投資者的觀望態度令樓市成交減少外，亦使發展商存貨的積壓大大增加。安信證券報告指，按近30天成交套數計算，目前一、二、三線城市庫存需去化10.2個、14.8個及24.6個月，同比分別增加4.1個、5.5個及10.6個月。當一線城市需要接近一年，而三線城市要超過兩年才有可能消化庫存下，一方面證明產能及結構性過剩，但另一方面有可能逼使中央借勢放寬政策，以免引爆房地產泡沫。
　
　　綜合各龍頭發展商上半年銷售額，雖然好壞參半，但暫時仍能緊貼全年目標銷售額，令行業不景氣的陰霾減少，不過這關係到行業的集中度有所提升。CREIS數據指，全國50大內房企業，上半年整體銷售額按年依然有6.8%增長。平安證券分析，上半年銷售額10大企業，市場佔有率由去年13.7%升至18.6%，而涵蓋20大的內房企業，市佔率更按年升5.4百分點至24.3%(見圖二)，以上數字都反映市場集中度上升，對龍頭企業發展更為有利。
　

　
　　中央上半年對樓市貫徹雙向調控的原則，在熱點城市抑制房地產投機需求，保障消費需求。但隨著呼和浩特取消限購令，杭州、廣州等地開始放寬限購或落戶條件，意味地方政府會陸續有「微調控」措施出台。上半年恆大、萬科、雅居樂(03383)等都曾減價促銷，實行「以價換量」。發展商下半年為達到銷售目標，第三、四季將加大推盤量，因此內地樓價橫行情況將可能持續一段時間。
　
萬科可炒估值修復
　
　　萬科貴為民企內房一哥，上月25日透過B轉H股方式來港上市，即獲熱捧，以11日收市計，股價較B股除牌價升23%，而且H股的股價較A股存在38.6%的溢價，反映不少港股投資者將資金由其他內房股換馬至萬科身上。
　

　
　　其中一個解釋是，萬科估值相比在港上市的內房龍頭股有一定折讓，吸引了撿便宜的資金。根據摩根大通報告的數據，萬科的每股資產淨值(NAV)為20.95港元，亦即是說，按B股除牌價計，股價較NAV折讓達四成，而同期中國海外(00688)和華潤置地(01109)的折讓幅度則為29%和36%；然而，經過近期抽升，其折讓幅度已收窄至27.2%，基本跟國企龍頭睇齊，目前中海外和潤地股價較NAV分別有25%及28.9%的折讓。
　
銷售破千億冠絕同儕
　
　　面對房地產市場進入調整期，尤其顯示出萬科較強的銷售和執行能力。萬科日前公布6月銷售簡報，銷售金額為193.9億元，增43.7%，銷售均價為每平方米11144元，按年下跌7.8%。首六個月累計銷售面積為821.2萬平方米，升14.6%，累計銷售金額為1009.1億元，增20.6%。
　
　　反而兩隻國企龍頭的銷售差了一截，中海外上半年合約物業銷售額為730.4億港元，應對累計樓面面積約為442.1萬平方米，分別跌8.8%及15.6%；同期，潤地的銷售額更挫24.4%至255.6億港元。
　

　
　　貨比三家，萬科在龍頭級別之中，暫時跑贏幾個身位。券商普遍認為，萬科適時調整策略，是銷售取得佳績的關鍵。國泰君安指，萬科於6月加大推盤及銷售力度，降價跑量，雖然全月銷售均價略有下降，但實現銷售面積大幅增長，遠遠超越市場表現，而且在保持良好去化速度下，持續擴大其市佔率。
　
　　有一點須留意是，萬科買地轉趨保守，且集中在一、二線城市；數據顯示，今年集團新增項目的佔比，以一二三線城市計，分別為38%、60%和2%。萬科6月新增3個項目，分別位於上海奉賢區、河北廊坊市和廣州知識城，總規劃建築面積為72.4萬平方米，集團佔權益比例約17%，共支付3.6億元地價。銀河證券指，萬科今年以來買地面積、土地支出逐月減少(見圖四)，體現了集團管理層對行業發展的謹慎態度。換言之，若萬科再一次看準後市，行業依然存在下行的風險。
　

　
　　彭博綜合預測，萬科現價相當於7.23倍市盈率，而股價相對NAV折讓亦收窄至內房龍頭H股的水準，相信由估值拉近同行所帶動股價上升的因素已告一段落，後市很視乎市場對整體內房板塊估值修復的看法，參考麥格理統計，截至6月止，內房板塊未來12個月的預測市盈率為4.7倍，低於4年平均值(7.6倍)和1個標準差(5.9倍)，往往預視有強勁反彈出現，一旦內地進一步放鬆調控政策，且內房銷售持續改善，不排除現價尚有一成以上的上升空間。
　

轉載自《iMONEY 智富雜誌》

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