政策風險升溫 內房股前景審慎

　　　今年以來，內地樓市熱到爆燈，各地相繼推出收緊樓市措施，企圖為市場降溫，只是這些措施依然無阻房價漲勢及銷情，並帶動多隻內房股明顯上升。在銷情理想下，發展商積極買地，除一線城市外，二線城市亦陷入搶地戰，更誕生多幅「地王」。然而，地價佔房價比例進一步提升，這並非健康之事，加上樓市政策趨向收緊，或為行業帶來風險。

 最新消息 銷情熾熱調控再現

 
　　內地樓市銷情熾熱，樓價飛升，為免出現資產泡沫，中央今年陸續在樓市升幅過急的城市再次推出調控政策，如加大限貸限購力度。除一線城市外，部分二線城市亦已成為炒樓戰場，繼蘇州、廈門及鄭州等地方政府推出收緊政策，杭州周日（18日）也宣布加「辣」，由周一（19日）起重推限購令，部分區域暫停向擁有一套及以上住宅物業的非本市戶籍居民家庭，出售一手或二手住宅。

　　不過，近期的限購措施似乎未有令樓價受壓。以在上月初推出調控政策的合肥為例，8月新建商品住宅價格仍然上升，按月升4.8%，較7月的4.2%升幅反而進一步擴大，按年計更升40.5%，可見樓市無懼政策。故此，有理由相信，未來當局會再加碼推出辣招，將會納入更多二線城市，以促進樓市健康發展而主。

　　樓價上升，內房股自然備受注目，板塊股份自年中開始再展新一輪升浪。雖然收緊政策頻出，但大部分內房股近月升幅顯著，其中碧桂園（02007）走勢最為強勁，7月至今升幅超過三成，另外萬科企業（02202）、華潤置地（01109）、融創中國（01918）亦有兩成以上升幅，跑贏同期恒指。

　　中央為穩經濟增長，去年開始放寬房地產政策，積極去庫存，以拉動經濟。然而樓市過熱，非當局樂見之事，未來或會加強調控，增加首付比例等政策或陸續有來，加上板塊累積升幅不少，投資者需慎防政策轉變風險。

重點

　‧ 內地推出收緊樓市措施，但樓價未見受壓，內房股近月亦再展開一輪升勢
　‧ 全國房地產開發投資增速有所回落，反映房企對投資前景轉趨謹慎
　‧ 二線城市「地王」頻現，地價佔房價比例大幅上升，不利房企回報

行業概況 地價大升削回報率

　　內地人買樓熱情暫未有受樓價上升或限購政策影響，限購城市仍然銷情暢旺，而從內房企業每月公布的銷售數據可見，年初至今銷售表現強勁。中國恒大（03333）首八個月累計合約銷售金額達2,330.6億元（人民幣，下同），按升大升98.3%；銷售面積也按年增長91.4%。碧桂園表現更標青，截至周一（19日）的合同銷售金額刷新紀錄，首次達到約2,000億元，同比上升1.64倍；銷售面積亦增長超過1倍。

　　住宅需求旺盛，多間內房亦上調全年銷售目標金額，上月底華潤置地已將全年銷售目標上調10%，至1,056億元。另外二內房股銷情也不俗，其中禹洲地產（01628）上調全年銷售目標至220億元後，截至首八個月已完成76%目標。

二線城市頻現地王

　　國家統計局公布，8月70個大中城市新建商品住宅價格情況，當中64個城市價格按月上升，2個持平，僅4個城市錄得跌幅，最高漲幅為5.6%，跌幅最大亦僅跌0.3%而已。雖然樓市價量齊升，但全國房地產開發投資增速沒有相應大增，當局公布今年首八個月，全國房地產開發投資6.4萬億元，同比增長5.4%，與首七個月相比，稍微增加0.1個百分點，但參考近期數據（見圖一），與早前7.2%增速相比明顯下滑，反映房企對投資前景轉趨謹慎。

　　除了樓價上升，地價升勢過快不容忽視。由於一城市土地短缺，即使有錢，發展商想買地都難，因此今年轉戰二線城市，令「地王」頻現。自杭州5月底出現首幅百億「地王」後，南京、蘇州、合肥等城市也有類似情況。數據顯示，今年首八個月，「地王」數量高達194宗，創下歷史紀錄。事實上，二城市今年首八個月的土地投資金額，已達去年全年的水平。

　　其中，融創中國搶地情況可算進取，有統計顯示公司8月至今已動用226億元買地，全年計最少買了36幅地皮，當中最少20個為「地王」，存在高溢價率，而近日融創又公布收購聯想控股（03396）旗下地產業務。

　　內房積極搶地，慢慢有「麵粉貴過麵包」現象。廣發證券指，一線城市的地價佔房價比重，由2012年的32%上升至78%；二線城市今年為止的地價佔房價比重上升至52%，而2016年前只佔約30%，情況並不健康。

　　據該行推算，除了一線核心區域外，其他城市和區域投資的內部回報率（IRR）小於10%，由於回報率較低下使用槓桿並不能提升投資回報率，反而會因資金成本攤薄收益，或令房企過往靠高槓桿開發的模式受到影響。

　　畢竟土地成本增加，會令毛利空間下跌，再加上下半年內地房地產政策趨向收緊，未來樓市能否維持暢旺仍需觀望，或有機會見頂回落。

個股追蹤 合景泰富派息高值博

　　南下資金逐漸主導港股，首輪北水湧向高息的豐控股（00005）、內銀股，已令內銀AH股差價大幅收窄，只要北水對財息兼收的喜好不變，基於三大假設，包括內地信貸持續寬鬆、樓市氣氛暢旺和全球息口低企，估計有穩定派息的內房股將會在其射程之內。

　　撇除幾家內房龍頭，其實不少中型內房股向來派息不俗，有個別更在滬港通的投資名單之中，隨時可獲北水眷顧，好像合景泰富（01813）預測股息率多達7.1厘，更重要是，就算在艱難的2012、2013年，該股也能派出5、6厘息，反映其股息政策具穩定性。當然，今年內房股「丁財兩旺」，派息更應該不是問題。合景泰富上半年業績未算突出，但符合市場預期，公司多賺3.6%至14.22億元，收入為54.48億元，按年上升38.9%；再說，內地借貸成本下降，公司加權平均借貸利率就由去年的7.4%降至6.8%，財務壓力減輕，也有助維持派息。

　　合景泰富的業務有物業開發、物業投資、酒店營運及物業管理。其中，上半年來自物業開發收入達50.21億元，上升41.5%，並佔整體收入的92.2%，期內已交付總建築面積增28.3%至38.6萬平方米，以及平均呎價升10.3%至1.3萬元，反映出售項目價量齊升。至於公司銷情理想，主要因為樓盤集中在一、二線城市；據上半年的預售貢獻，在39個在售項目之中，近48%的預售額來自廣州、北京和上海，52%來自高端二線城市，例如杭州、南寧。

資金回籠快 無懼負債

　　樓市熾熱，逐步浮現出地價升得快過房價的問題，對房企確實有辣有唔辣，尤其標榜在一、二線城市的開發商，但在這個問題上，上半年合景泰富表現得尚算硬淨，其毛利率達35.6%，微跌不足1個百分點。摩根大通指，由於合景泰富於2013年並無過度投地，所以擁有較健康的毛利率及槓桿水平，其毛利率水平在中型開發商之中算是絕無僅有。截至6月底，合景泰富的土儲合計權益建築面積1,040萬平方米，公司稱足夠4至5年發展。

　　較令人憂慮的是，公司最近積極增加土地儲備，引述券商資料，上半年公司已購入了5幅地皮，新增的權益總建築面積約82.2萬平方米，比例上較去年全年購入3幅地皮，權益總建築面積為102.2萬平方米為高。尤其，公司在7月以47.35億元買下上海松江地皮，平均樓面價逾4萬元，而8月又花了57.7億元買入天津地皮，似乎公司土儲政策亦變得進取。

　　美銀美林估計，下半年公司有達100億元的土地出讓金支出，或令淨負債比率升至80%以上。換言之，較上半年的65.4%，增加約10多個百分點，但只要內地樓市續旺，而公司又能維持6至8個月的開發周期，資金回籠得快，問題或許不大。

 轉載自《iMONEY智富雜誌》

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