金九銀十旺季將至 內房股借勢再上

　　上半年內房股的業績增長強勁，多間房企銷售額創新高，及後7、8月的銷售數據再度報捷，市場均對「金九銀十」寄予厚望，相信可迎來賣樓高峰期。好消息接踵而來，多隻內房股輪流炒上，即使股價已上半空，仍有大行認為，未來一年內房股可保持強勢。

最新消息：人幣升值助強勢延續

　　大市膠著，恒指連日來在27500至28000點區間上上落落，資金輪流炒作不同板塊，當中以內房股的升幅最離地，多隻股份在一個月升逾兩至三成不等。龍頭股炒過一轉後，二、三線內房股再接力上，令到整個板塊炒得熱烘烘。不過，隨著業績期過去，推動內房股的最大催化劑告一段落，加上不少股份有「炒過龍」的象，不禁令人擔心其升勢將會後繼無力。

　　然而，內房股仍獲多間大行唱好。先有花旗發表報告指，上半年內房業績強勁，核心純利按年增51%，達到該行全年預測的46%，料今年至2019年行業處於超級盈利上升周期，複合年均增長率達26%。

　　另外，麥格理報告指，受惠人民幣升值，內房股有望延續強勢。該行維持未來12個月對人民幣正面的看法，認為承接中期業績的強勢，人民幣兌港元年初至今升值7%乃超預期，以及市佔率上升，均可支持股價向上。報告還提到，發現內房股自2015年起，人民幣兌港元匯價跟股價呈正向關係，購買資產以人民幣計價的內房股，是享受人民幣升值的最直接方法，反之亦然。

　　因此，雖則說業績期已過，不過9月正正是內房踏入傳統「金九銀十」的銷售旺季，房企有望承接今年首八個月的銷售表現，並在年底交出一份不俗的全年業績。事實上，多間房企的銷售表現勝預期，近日更紛紛上調全年銷售目標，似乎對下半年的銷售感到樂觀，支撐其股價繼續發力。

重點：

　　．內房股獲大行護航，稱受惠人民幣升值，未來一年仍可延續強勢

　　．「金九銀十」銷售旺季將至，有助內房股借勢再上

　　．內房企業的銷售表現跟股價成正比，此趨勢或將持續下去

行業概況：今年銷售增長史上最強

　　今年內房股一直備受關注，皆因樓市兩極化的情況得以改善。早在3、4年前，內地一二線城市房屋求過於供，三四線城市則供過於求，結果一二線城市賣樓賣得好，但三四線城市卻愈積愈多庫存，部分地區更淪為鬼城。經過多年努力去庫存後，土儲主要集中在三四線城市的房企，上半年銷售表現、股價均有明顯升幅。以前大家常說買內房龍頭股最穩陣，因無庫存壓力，剛性需求大。今時今日，行業不再靠剛性需求推動，內地樓市整體上再沒有太大的庫存壓力。因此，今年來不論是一二線城市，抑或三四線城市的樓價同樣炒得火熱，令上半年經歷了差不多是史上最「瘋狂」的銷售增長。

龍頭房企銷售勝全國

　　事實上，今年升幅最強勁的內房股，主要是銷售表現理想的一群，其銷售成績跟股價成正比。如碧桂園（02007），上半年銷售額為行內之冠，達2,889.1億元人民幣，近日更公布最新營運數字，首八月合同銷售額約3,806.7億元人民幣，按年增1.1倍，完成已上調全年銷售目標5,000億元的76%。

　　再看，成功「三級跳」的中國恒大（03333），股價由去年8月約5元左右開始起步，經過幾次急升至目前逾26元水平，至今累計升幅4倍左右。恒大上半年銷售金額為2,440.9億元人民幣，行內排名第三。另外，不得不提今年市值晉身千億元的融創中國（01918），股價近日持續破頂，不出3個月已翻了一倍，其上半年銷售金額為1,088.5億元人民幣，行內排名第六，成績僅次於中國海外（00688），更成功「揮」低龍湖地產（00960）、華潤置地（01109），成為上半年銷售破千億元的房企。

　　龍頭房企競爭優勢尤為突出，依靠其強大的營運能力和靈活的戰略布局，在行內不斷做大做強。事實上，數據已顯示內地整體樓市有降溫的跡象，例如今年首七個月全國房地產開發投資按年增7.9%，已較首六個月回落0.6個百分點；國家統計局監測的全國15個熱點城市中，有10個城市的新建商品住宅價格下降或持平，5個城市微漲。而這些房企的表現能夠好於行業平均，與行業集中度提高有一定關係。資料顯示，今年上半年銷售規模前十名的房企之中，大部分的銷售面積、金額均取得30%或以上的同比增長；首七個月龍頭房企的銷售額增速，大幅跑贏全國（見圖）。據CRIC、平安證券研究所資料顯示，從行業集中度來看，上半年銷售金額排前十名的房企，加起來佔全國比重16.3%。此外，首七個月銷售面積前十名和前五十名的市佔率分別為25.4%和47.3%，較去年底分別提升7個和12個百分點。

　　平安證券表示，儘管上半年政策調控收緊，但全國商品房銷售額同比仍增長21.5%，加上2015至2016年的銷售項目將步入結算周期，內房股全年業績有望延續強勢。該行預計，2017至2018年房企業績增速將維持高位，內房股上半年業績和毛利率上升超預期，短期內此趨勢可持續，看好低估值兼受益集中度提升的龍頭企業，並予行業維持「強於大市」評級。

個股追蹤：龍湖估值折讓料收窄

　　今年內房股表現令人驚嘆，尤其恒大擔起大樑，將整個內房板塊的估值，抬高至另一個層次。投資者之所以對內房股的估值出現翻天覆地的變化，至少有3個理由，分別是售樓速度加快、利潤率擴闊，以及資產負債表修復，導致風險溢價，以及股價相對每股資產淨值（NAV）收窄。

　　今期講的龍湖地產一點都不失禮，今年累升109%。彭博綜合預測，今年每股盈利可達1.989元（人民幣．下同），按年升26.7%，現價相當於10.3倍市盈率，預測市帳率達1.46倍，相比年初只有0.72倍，充分顯示市場對公司經已徹底改觀。

收入料可持續上升

　　參考摩根大通在8月中的報告，比較同行估值的話，以恒大最貴，股價對NAV有三成多的溢價，其餘有溢價的股份還有萬科企業（02202）和富力地產（02777），相對而言，龍湖仍有四成以上的折讓，假如看好龍湖售樓前景，應可支持其折讓進一步收窄，有機會貼近龍頭的水平。

　　事實上，龍湖亦出現了上述內房股獲重估的兩個特徵，包括售樓量急增及利潤率擴張。先看售樓量。今年上半年公司累計實現合同銷售額達到926.3億元，按年升140%，合同銷售面積595萬平方米，增加132.7%。雖然下半年行業整體銷情有放緩的跡象，但龍湖最新的營運數據，並未出現減慢的情況。

　　公司在上周二（5日）公布，8月實現合同銷售額為120.6億元，按年增加37%，較7月則上升16%，合同銷售面積80.7萬平方米，按年和按月分別升54.9%及20.1%；至於今年首八個月累計合同銷售額為1,150.9億元，按年升105.3%。

　　據券商分析，龍湖收入維持向上趨勢的機會率不低。招銀國際指，公司之前將銷售目標由1,100億元調高至1,500億元，以反映2,200億元的可售資源及68%的去化率。考慮到，公司上半年有1,564億元的合約銷售未結轉，而且上半年又有215萬平方米已完工的建築面積，加上預計下半年有512萬平方米的建築面積將會完工，都能支持公司收入增長。

　　至於利潤率，上半年龍湖的毛利率為36.5%，按年增加8.6個百分點，而核心權益後利潤率為15.3%，按年升2.3個百分點，主要因上半年確認的收入中，有更多高毛利項目。雖然，摩根大通對利潤率可否進一步擴闊有保留，上半年來自物業發展業務的毛利率達34.5%，料全年該毛利率在30%左右，但仍然較2016年增加4個百分點。

　　彭博資料顯示，綜合券商的平均12個月目標價為21.63港元，看得較好的有高盛及摩通，目標價在24港元以上，距現價有近兩成的上望空間。

轉載自《iMONEY智富雜誌》

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