調控分化利三四線城市 內房行業持續復甦

08/06/2017

  自從史上最嚴的調控政策推出後,內地主要城市的售樓情況轉趨平淡,不過三四線城市去庫存卻漸見成效,令當地樓市保持和暖。整體上看,目前內地樓市仍維持健康增長,市場熱度從一二線轉移至三四線城市。加上多個利好因素支持下,內房股有望延續強勢,值得留意。

 

(CNS資料圖片)

 

最新消息:銷售理想者升幅最勁

 

  上星期市場瘋炒內房股,多隻內房股股價升至離地,如中國恒大(03333)在5月份大升近七成,還有融創中國(01918)、碧桂園(02007)、龍湖地產(00960)同期亦升17%至25%不等。不過,股價短期升得快,始終有抖氣的時候,因此近期有多隻內房股亦略見調整,究竟現階段是否入市的好時機,可先從行業基本面分析。

 

  回看升幅最勁的內房股,主要是近月銷售表現理想的一群(見表一),其銷售成績基本跟股價成正比。例如碧桂園,首四個月實現合同銷售金額按年增2.14倍至2,041.6億元(人民幣.下同),並刷新行業紀錄,以及完成公司全年目標的一半;又如龍湖,首四個月累計錄得合同銷售金額600.2億元,按年增長兩倍,且已完成全年銷售目標的55%;另外,融創首四個月銷售金額638.2億元,按年大增80%。

 

 

  相反,一些大型內房股表現得落後,銷售表現相當麻麻。如中國海外(00688)首四個月累計合約銷售額為762.4港元,按年升39%,跟碧桂園比明顯差一大截。因此,中海外5月股份僅升3.5%,甚至跑輸恒指。

 

  在內地房地產調控政策分化下,三四線城市去庫存漸見成效,令一些主力三四線城市,且擁有土地資源的內房企業,近月銷售表現尤為標青。至於一二線城市,房價自去年「升過龍」後,近月增速開始放緩,相關房企的售樓表現也不大如前。

 

  早前恒指公司宣布,國指或將考慮加入紅籌股及民企,當中內房股被納入國指的呼聲甚高,料此可成為股價再上的催化劑之一。由於整個內房市場由年初至今的增長仍勝預期,料各內房股上半年會交出不錯的成績表,料內房股升勢有望延續至6月份,讀者不妨搭「順風車」炒一轉。

 

重點:

 

 ‧今年首四個月多間房企的銷售成績理想,帶動內房股價造好

 ‧年初至今,一二線城市樓價升幅放緩,惟三四線城市持續回暖,反映政策推動下,行業景氣漸回復健康水平

 ‧不少券商傾向看好內房業,並建議逢低吸納內房股

 

行業概況:三四線城市調控較寬鬆

 

  早前,內地房地產行業分化嚴重,一二線城市剛性需求強勁,房屋求過於供,以致當地樓市銷情旺盛。而三四線多年來房屋嚴重供過於求,有些地區甚至被稱為「鬼城」。如今,情況似乎有180度反轉,一二線城市因陸續有「辣招」推出而令樓價升幅放緩,相反三四線城市因政策相對寬鬆,加上去庫存措施略見成效,令近月樓價升幅持續擴大。

 

  國家統計局公布,4月70個大中城市新建商品住宅價格指數按月升0.73個百分點,較上月微升0.02個百分點,按年上漲9.86個百分點,較上月收窄0.44個百分點。據群益證券統計,價格按月下跌的城市有8個,上漲的城市有58個,持平的城市有4個;按年計,價格下降的城市只有1個。該行又指,一線城市同比漲幅收窄,新建房價按年升幅15.9%,較上月減少2.94個百分點,三線城市漲幅擴大,按年升6.9%,較上月擴大0.2個百分點。

 

  各券商對內房業的前景持不同的意見。安信證券予內房業維持「領先大市」評級。該行於5月12至18日,觀察三類城市的售樓表現。4個一線城市一手房成交5,131套,環比下跌19.6%,同比下跌40.9%。北、上、廣、深分別按年跌60.8%、33%、38.7%、27.3%,成交持續低於2014年的周均銷售水平;至於三四線城市,觀察期間上升勢頭持續,環比、同比分別增6.5%和45.8%,當中常德、淮安、安慶和惠州的去化周期甚至低於一線城市水平。

 

  廣發證券表示,三四線城市一直以庫存去化為目標,加上在2018至2020年的棚戶區改造計劃,為未來中長期銷售提供了強勁的支持。該行監察了12個三線城市,短期庫存去化周期已降至7個月。成交方面,一二線城市的調控不斷升級,令三四線城市處於較好的銷售狀態。截止5月中旬,該行監控的28個三四線城市累計銷售同比增長9.5%(見圖一)。中金指,進入5月第三周,內地新房銷售面積按年降幅如期收窄,且未來3個月有望繼續回暖,建議逢低吸納內房股。美銀美林報告指,受到三線城市房銷售反彈及政府去槓桿力度降低的憧憬,市場氣氛高漲蓋過內房股基本面,令內房股過去數星期強勁回升。目前內房估值已高過歷史平均,未來增長動力或放慢,股價容易回調,建議「換馬」至落後股份,如華潤置地(01109)、富力地產(02777)。招商證券表示,隨著未來更多收緊的政策,預期部分地區第三季銷售量將進一步偏軟,因此對行業看法審慎,只看好較保守的公司,如龍湖地產、中海外。

 

 

個股追蹤:奧園世茂可追落後

 

  國家主席習近平一句話︰「房子是用來住的,不是用來炒的」,被喻為內地樓市拐點的開始;及後各地方政府辣招頻出,一線城市房價止漲,另穆迪又調低中國信貸評級,凡此種種皆不利內房股。然而,觀乎股價表現,市場一於少理這些壞消息,照樣將內房股炒上半空;論氣勢,恒大和碧桂園最搶鏡,今年兩股累計升幅達到1.96倍及1.17倍。市場解讀近來公布數據反映三線城市的房價漲幅領先一線城市,於是刺激一批在三四線城市擁有龐大土地儲備的內房股跑出。姑勿論這個論據成不成立,但從近期表現比較突出的內房股身上,卻可以找出一個共通點,就是近兩年這些公司都很積極回購股份。

 

積極回購證管理層看好

 

  資料顯示,近年有5家公司最落力回購,包括碧桂園、恒大、中國奧園(03883)、世茂房地產(00813)和龍光地產(03380);自2016年至2017年4月計算,恒大及碧桂園回購佔已發行股數的比重最多,分別達5.4%和6.1%。單計今年回購量的話,則以恒大最多,截至4月26日,恒大今年共斥資逾60億元,回購股數達7億多股,規模僅次滙豐控股(00005),暫排行港股第二。

 

  值得注意是,回購規模大致亦反映出今年的股價情況,恒大和碧桂園不用多說,差不多是今年表現最佳內房股,至於其餘三隻有進行過回購的內房股又如何?

 

  事實上,奧園、世茂和龍光今年累計升幅亦達34.5%、33.5%及63.5%,同樣跑贏大市,只是較恒大及碧桂園表現仍有一截距離,從追落後角度,奧園和世茂看來較為值博。

 

  先說奧園。近兩年奧園的回購活動相當活躍,公司斥資1.88億元,回購約1.1億股,佔已發行股數4%左右,佔比僅次於碧桂園,在內房股之中排第三;與此同時,公司控股股東兼主席於今年3月又以每股2.4元,增持5,343.2萬股,佔已發行股數約2%。

 

  從連串股權操作顯示,管理層應該看好公司前景,而早前公布首四個月累計合同銷售約85.7億元人民幣,按年升約56%,反映公司銷情仍然有增長,考慮到大股東增持價在2.4元,距離現價不遠,值博之餘,也可作為買入價的參考。

 

  至於世茂則看準其過往的回購眼光,以及股價表現較落後。無他,參考世茂過往回購紀錄,往往能夠捕捉股價底部,之前在2008年10月及2011年9月先後進行兩段回購活動,其後股價都有過倍升紀錄。值得注意是,去年世茂回購股數達8,454.9萬股,涉及金額合共8.62億元,佔已發行股數約2.4%,不論回購數量及金額均超過之前任何一次回購,顯示了管理層的信心,由這一點考慮,現價應有再上的空間。

  

 

轉載自《iMONEY智富雜誌》

人氣文章
財經新聞
評論
專題
生活副刊
DIVA
最近7天
最近30天
暢所欲妍 . 屈穎妍
空姐與海底撈 143
辦公室政治 . 潘少權
點解公司愈賺錢,員工愈想走? 2
改朝換代Digital . Jimmy Leung
科技界的《大敗局》 HTC究竟發生了甚麼? 1
鬆一鬆 . 通通
【開心大發現】如果你搭飛機時坐到「三角形標誌」下的位置... 3
健康Video NEW
【營養餐盒的秘訣】編輯部精選!6款打工仔帶飯健康之選 1
政經頑石不低頭 . 石鏡泉
危機四伏 1 新文章
玄來更精彩 . 黃美雲
洋妞學中文追港男 估唔到這個字性感又抵死! 2 新文章
我要退休 . 羅國森、曾智華
退休大動力—唔衰得
走肉廚房 . Cathy Lee
【秋天必吃最愛的芋頭】香芋茄絲煎餅 1
都市痛症 . Oscar 治療師
腳痛可能關腰事?自測有無「隱形」痛症! 1
星座命理
【一眼睇穿你!】眼細嘅人較慢熱? 3
美女中醫 . 譚莉英
【葡萄粥】治女性絕經後痛風 1
香港街頭美食
【覓食旺角】火鍋食材$5起!30款湯底+百款火鍋料「高速」打邊爐新體驗 2
嶺南人語 NEW
一帶一路的一點一滴 一直在您我身邊 12
欣欣食乜嘢 . 曾欣欣
【補腦必備】老友記可以多喝綠茶 3 新文章
我家私房菜 . 韋太
【熱辣辣煲仔菜】砂鍋獅子頭 2
時事要聞
風災後救市 $499船飛連酒店遊澳門 新文章
台灣熱話 . 姚超文
估你唔到嘅景點!置物櫃像靈骨塔、繳費亭似靈堂?! 3
陶冬天下 . 陶冬
脫歐困局與英國房地產 新文章
花生味辦公室 . 玄米米
遇到毒舌上司,小薯仔點拆招? 3 新文章
暢所欲妍 . 屈穎妍
用愛醫治,還是用恨詛咒? 552
欣欣食乜嘢 . 曾欣欣
【女仔食素會後生啲?】植物蛋白可防過早更年期 4
鬆一鬆 . 通通
【鍛鍊大腦】6個夠有想像力才會答對的燒腦題目,你能答對幾題 ? 4
Bella vita 美好生活 . 葉子僑 Bella
【情緒篇】患者經驗談 怎樣「自療」抑鬱症? 2
論盡中港台 . 岑逸飛
四面楚歌的「喪家之犬」 75
抵玩自助遊
$3,700 成都玩到稻城 丹巴遊藏寨美人谷 2
辦公室政治 . 潘少權
點解公司愈賺錢,員工愈想走? 2
改朝換代Digital . Jimmy Leung
科技界的《大敗局》 HTC究竟發生了甚麼? 1
綠路閑人 . lolo
粉葛健脾燥濕去骨火 2
樓市點評 . 汪敦敬
「縮表」是另一個騙局? 19
念力•氣功 . 趙婉君 NEW
【養生卻養出病來?】除了飲食和運動,上班族還要怎樣做? 1
知‧解醫學 . 姜素婷
【被縛手腳的長者】還他們自由!這樣的安老院環境,可會改變? 3
陶冬天下 . 陶冬
陶冬談泡沫:愈發貨幣資產價格愈漲 實體經濟愈不行 4
玄來更精彩 . 黃美雲
學會這幾招,今年女人易上位! 4
健康Video NEW
【營養餐盒的秘訣】編輯部精選!6款打工仔帶飯健康之選 1
健康解「迷」
【食米線健康3貼士】即睇邊款配料最邪惡? 1
打工秘笈
放病假真係做咩都得?去旅行係咪犯法?
我要退休 . 羅國森、曾智華
我的退休老友
星座命理
【辦公室風水陣】幫你防職場小人! 1
美女中醫 . 譚莉英
對抗殘暑肌!中醫美容兩招改善膚質 3
產品簡介

【etnet Halloween Bonus賞你】荷里活廣場‧【荷里活「醫」間酒鬼Bar】Cocktail或 Mocktail

【得獎名單】【etnet健康好人生】趙頌茹專訪 即睇即答 賞CANVAS 100%澳洲有機香薰油舒緩套裝

【得獎名單】【DIVA Channel】賞睇《風河谷謀殺案》