金九銀十旺季將至 內房股借勢再上

20/09/2017

  上半年內房股的業績增長強勁,多間房企銷售額創新高,及後7、8月的銷售數據再度報捷,市場均對「金九銀十」寄予厚望,相信可迎來賣樓高峰期。好消息接踵而來,多隻內房股輪流炒上,即使股價已上半空,仍有大行認為,未來一年內房股可保持強勢。

 

 

最新消息:人幣升值助強勢延續

 

  大市膠著,恒指連日來在27500至28000點區間上上落落,資金輪流炒作不同板塊,當中以內房股的升幅最離地,多隻股份在一個月升逾兩至三成不等。龍頭股炒過一轉後,二、三線內房股再接力上,令到整個板塊炒得熱烘烘。不過,隨著業績期過去,推動內房股的最大催化劑告一段落,加上不少股份有「炒過龍」的象,不禁令人擔心其升勢將會後繼無力。

 

  然而,內房股仍獲多間大行唱好。先有花旗發表報告指,上半年內房業績強勁,核心純利按年增51%,達到該行全年預測的46%,料今年至2019年行業處於超級盈利上升周期,複合年均增長率達26%。

 

  另外,麥格理報告指,受惠人民幣升值,內房股有望延續強勢。該行維持未來12個月對人民幣正面的看法,認為承接中期業績的強勢,人民幣兌港元年初至今升值7%乃超預期,以及市佔率上升,均可支持股價向上。報告還提到,發現內房股自2015年起,人民幣兌港元匯價跟股價呈正向關係,購買資產以人民幣計價的內房股,是享受人民幣升值的最直接方法,反之亦然。

 

  因此,雖則說業績期已過,不過9月正正是內房踏入傳統「金九銀十」的銷售旺季,房企有望承接今年首八個月的銷售表現,並在年底交出一份不俗的全年業績。事實上,多間房企的銷售表現勝預期,近日更紛紛上調全年銷售目標,似乎對下半年的銷售感到樂觀,支撐其股價繼續發力。

 

 

重點:

 

  .內房股獲大行護航,稱受惠人民幣升值,未來一年仍可延續強勢

  .「金九銀十」銷售旺季將至,有助內房股借勢再上

  .內房企業的銷售表現跟股價成正比,此趨勢或將持續下去

 

行業概況:今年銷售增長史上最強

 

  今年內房股一直備受關注,皆因樓市兩極化的情況得以改善。早在3、4年前,內地一二線城市房屋求過於供,三四線城市則供過於求,結果一二線城市賣樓賣得好,但三四線城市卻愈積愈多庫存,部分地區更淪為鬼城。經過多年努力去庫存後,土儲主要集中在三四線城市的房企,上半年銷售表現、股價均有明顯升幅。以前大家常說買內房龍頭股最穩陣,因無庫存壓力,剛性需求大。今時今日,行業不再靠剛性需求推動,內地樓市整體上再沒有太大的庫存壓力。因此,今年來不論是一二線城市,抑或三四線城市的樓價同樣炒得火熱,令上半年經歷了差不多是史上最「瘋狂」的銷售增長。

 

龍頭房企銷售勝全國

 

  事實上,今年升幅最強勁的內房股,主要是銷售表現理想的一群,其銷售成績跟股價成正比。如碧桂園(02007),上半年銷售額為行內之冠,達2,889.1億元人民幣,近日更公布最新營運數字,首八月合同銷售額約3,806.7億元人民幣,按年增1.1倍,完成已上調全年銷售目標5,000億元的76%。

 

  再看,成功「三級跳」的中國恒大(03333),股價由去年8月約5元左右開始起步,經過幾次急升至目前逾26元水平,至今累計升幅4倍左右。恒大上半年銷售金額為2,440.9億元人民幣,行內排名第三。另外,不得不提今年市值晉身千億元的融創中國(01918),股價近日持續破頂,不出3個月已翻了一倍,其上半年銷售金額為1,088.5億元人民幣,行內排名第六,成績僅次於中國海外(00688),更成功「揮」低龍湖地產(00960)、華潤置地(01109),成為上半年銷售破千億元的房企。

 

  龍頭房企競爭優勢尤為突出,依靠其強大的營運能力和靈活的戰略布局,在行內不斷做大做強。事實上,數據已顯示內地整體樓市有降溫的跡象,例如今年首七個月全國房地產開發投資按年增7.9%,已較首六個月回落0.6個百分點;國家統計局監測的全國15個熱點城市中,有10個城市的新建商品住宅價格下降或持平,5個城市微漲。而這些房企的表現能夠好於行業平均,與行業集中度提高有一定關係。資料顯示,今年上半年銷售規模前十名的房企之中,大部分的銷售面積、金額均取得30%或以上的同比增長;首七個月龍頭房企的銷售額增速,大幅跑贏全國(見圖)。據CRIC、平安證券研究所資料顯示,從行業集中度來看,上半年銷售金額排前十名的房企,加起來佔全國比重16.3%。此外,首七個月銷售面積前十名和前五十名的市佔率分別為25.4%和47.3%,較去年底分別提升7個和12個百分點。

 

 

  平安證券表示,儘管上半年政策調控收緊,但全國商品房銷售額同比仍增長21.5%,加上2015至2016年的銷售項目將步入結算周期,內房股全年業績有望延續強勢。該行預計,2017至2018年房企業績增速將維持高位,內房股上半年業績和毛利率上升超預期,短期內此趨勢可持續,看好低估值兼受益集中度提升的龍頭企業,並予行業維持「強於大市」評級。

 

個股追蹤:龍湖估值折讓料收窄

 

  今年內房股表現令人驚嘆,尤其恒大擔起大樑,將整個內房板塊的估值,抬高至另一個層次。投資者之所以對內房股的估值出現翻天覆地的變化,至少有3個理由,分別是售樓速度加快、利潤率擴闊,以及資產負債表修復,導致風險溢價,以及股價相對每股資產淨值(NAV)收窄。

 

  今期講的龍湖地產一點都不失禮,今年累升109%。彭博綜合預測,今年每股盈利可達1.989元(人民幣.下同),按年升26.7%,現價相當於10.3倍市盈率,預測市帳率達1.46倍,相比年初只有0.72倍,充分顯示市場對公司經已徹底改觀。

 

收入料可持續上升

 

  參考摩根大通在8月中的報告,比較同行估值的話,以恒大最貴,股價對NAV有三成多的溢價,其餘有溢價的股份還有萬科企業(02202)和富力地產(02777),相對而言,龍湖仍有四成以上的折讓,假如看好龍湖售樓前景,應可支持其折讓進一步收窄,有機會貼近龍頭的水平。

 

  事實上,龍湖亦出現了上述內房股獲重估的兩個特徵,包括售樓量急增及利潤率擴張。先看售樓量。今年上半年公司累計實現合同銷售額達到926.3億元,按年升140%,合同銷售面積595萬平方米,增加132.7%。雖然下半年行業整體銷情有放緩的跡象,但龍湖最新的營運數據,並未出現減慢的情況。

 

  公司在上周二(5日)公布,8月實現合同銷售額為120.6億元,按年增加37%,較7月則上升16%,合同銷售面積80.7萬平方米,按年和按月分別升54.9%及20.1%;至於今年首八個月累計合同銷售額為1,150.9億元,按年升105.3%。

 

  據券商分析,龍湖收入維持向上趨勢的機會率不低。招銀國際指,公司之前將銷售目標由1,100億元調高至1,500億元,以反映2,200億元的可售資源及68%的去化率。考慮到,公司上半年有1,564億元的合約銷售未結轉,而且上半年又有215萬平方米已完工的建築面積,加上預計下半年有512萬平方米的建築面積將會完工,都能支持公司收入增長。

 

  至於利潤率,上半年龍湖的毛利率為36.5%,按年增加8.6個百分點,而核心權益後利潤率為15.3%,按年升2.3個百分點,主要因上半年確認的收入中,有更多高毛利項目。雖然,摩根大通對利潤率可否進一步擴闊有保留,上半年來自物業發展業務的毛利率達34.5%,料全年該毛利率在30%左右,但仍然較2016年增加4個百分點。

 

  彭博資料顯示,綜合券商的平均12個月目標價為21.63港元,看得較好的有高盛及摩通,目標價在24港元以上,距現價有近兩成的上望空間。

 

轉載自《iMONEY智富雜誌》

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