求樓若渴 融資較易 內房龍頭優勢明顯

13/06/2018

  內地樓市調控措施,一直是左右行業發展的最大因素,例如以限購、限貸令來打擊過熱的樓市炒風。不過,今年以來內房銷售表現理想,而且多個二線城市放寬人才買樓門檻,更現萬人連夜排隊抽樓的盛況,可見內地「求樓若渴」的程度。

 

 

最新消息:百強房企銷售增逾三成

 

  上周,市場憂慮內房資金鏈斷裂,或會出現違約潮,多隻內房股一度急跌,但明顯在低位有不俗的承接力,至本周整體板塊更連日跑出,合景泰富(01813)由上周低位反彈接近17.5%,至於萬科企業(02202)、融創中國(01918)、富力地產(02777)、華潤置地(01109)及碧桂園(02007)亦分別彈8.6%至15.5%。

 

  值得注意的是,部分內房股股東由5月至今頻頻增持股份,反映股東對公司前景樂觀,如龍湖地產(00960)及新城發展(01030)分別獲股東增持718萬股及166萬股。

 

  內房股強勢反彈,主要是由最新的銷售數據表現帶動(見表一)。數據顯示,內房的合約銷售依然強勁,不愁客路,令市場對內房可能出現違約的憂慮暫時減退。據川財報告的數字,今年首五個月百強房企總體銷售額達到3.5萬億元(人民幣,下同),同比增長33.5%,而5月單月百強房企銷售額更創年內新高,環比增長17.7%。

 

 

  事實上,部分內房股近日公布的5月銷售數字,亦回復高增長勢頭。融創周二(5日)公布,5月實現新增預訂銷售額達387.4億元,按年增長91%,而合同銷售金額為382.7億元,增長86%。據平安證券的數字,碧桂園5月實現銷售額771億元,同比增92.3%,累計銷售額約3,345億元,同比增長37%;同時,有24家內房的單月銷售突破百億元,包括萬科5月實現合同銷售金額約428.8億元,按年增加19.5%,富力5月實現權益銷售額104.7億元,按年升44%。以此增速來看,內房股中期業績表現值得憧憬,而且相信今年將會有更多二線內房股突破千億銷售額。

 

 

重點:

 

  ‧內房股5月的銷售表現強勁,為股價帶來上升動力

  ‧「搖號買房」政策令部分城市出現幾萬人「搖」幾百套房的情況,證明內地居民對住宅仍有很大需求

  ‧融資持續收緊下,突顯龍頭房企的優勢,前景值得看高一線

 

行業概況:中小企融資難 龍頭看俏

 

  自從去年中央進一步推出樓市「辣招」,遏止一二線城市樓價過熱,市場反而呈現失衡情況。去年5月開始「搖號買房」(見104頁財經詞彙)相繼在上海、南京、長沙、成都、武漢、杭州、西安和深圳8個一二線城市實施。根據政策,在符合條件並登記信息後方有資格買樓,在售樓當日,由公證機構在政府的監管下搖號排序買房,以保證買房的公平公正。然而該政策卻令以上城市出現幾萬人「搖」幾百套房的盛況,南京、長沙部分樓盤中簽率僅為3.6%、7.3%,可見樓市熾熱情況未有減退。

 

現金短債比率大幅下降

 

  不過,近日多家房企,包括碧桂園、富力等10家企業陸續中止發債,中止發行債券累計金額近500億元,令市場一度傳出緊張氣氛。房企長期以來過高的槓桿率以及累積因素,使政府對房企在境內發債進行了嚴格控制。同時,中國人民銀行亦要求各大國有銀行停止對部分房地產企業發放貸款,導致年初至今房企融資持續收緊。

 

  由於監管機構加強對企業的管制後,許多房企無法取得銀行貸款,形成資金鏈斷裂,使相關債券違約,規模較小的內房有面臨被收購的危機。

 

  事實上,市場的流動性收緊,自然最關注融資成本上升的問題。平安證券指,相比融資成本不斷上升的中小內房,具備央企、國資背景的內房龍頭的優勢明顯,好像保利、招商蛇口年內發行的公司債利率為4.83厘和4.88厘,較2017年11月回落0.37和0.52個百分點。

 

  另資料又顯示,雖然全國內房的資金面依舊偏緊,惟上市的內房情況未算太差。截至今年首季止,上市房企在手現金對一年內到期債務的覆蓋比例為115%,較去年底下降11個百分點,惟仍然遠比2014年底行業資金最緊張時只有83%為佳。券商相信由於上市房企的融資相對容易,更可以通過減少投地和加快銷售回籠現金來紓緩資金壓力。

 

  因此,近日幾家券商對龍頭房企仍持正面態度。平安證券指,銀行會將有限的貸款投向大型開發商,維持行業「強於大市」評級。中泰證券認為中小內房的生存環境持續惡化,預計下半年或迎來較好的併購窗口。雖然內房股近期波動較大,但中長期來看,龍頭房企的優勢明顯,具備可持續穩定增長的能力和條件,仍有一定投資價值。

 

個股追蹤:建業地產輕資產突圍

 

  單憑股價表現,很難判斷內房股是高處不勝寒,抑或高處不算高。無他,普遍內房股自去年至今,股價動輒升一倍,當炒的碧桂園及融創甚至升三、四倍。同時,這些公司公布最新的銷售、呎價均呈價量齊升的情況,現價對應今明兩年預測市盈率約8倍和6倍,確實稱不上貴得離譜。

 

  外行人或許看不清行業前景,但若果連公司高層、主要股東也願意真金白銀增持股票,至少反映他們仍然看好公司前景,具有一定的說服力,其中有兩單控股股東增持的舉動,份外值得注意。例如,龍湖地產(00960)大股東自4月起合共增持11次,耗資近3.6億港元,持股由43.77%增至43.83%。

 

大股東增持證信心

 

  另還有今期分析的建業地產(00832)。話說,建業大股東以每股3.65港元,認購2.4億股新股,完成後,大股東持股由46.8%增至50.76%。根據通告,集資所得將用於還債、發展位於鄭州的項目、土地收購,以及一般營運資金。

 

  建業地產的業務集中在河南省,去年在省內的市佔率升至4.3%,按年增加0.7個百分點,主要因公司在三四線城市的市場份額有所提升。至於公司收入來源分四方面,包括物業銷售、租金收入、酒店經營及管理服務,當中物業銷售佔比最高,去年達到95.2%。

 

  查實,公司近月公布的銷售增速尚算不弱,首五個月物業合同銷售額為131.67億元,按年升48.2%,平均呎價為每平方米7,332元,單單5月的合同銷售額達47.3億元人民幣,上升56.7%。

 

  資料顯示,建業曾定下450億元的銷售目標,較去年實際合同銷售增約48%,平均呎價目標為6,923元。按此計算,首五個月的銷售僅完成全年目標的三成左右,要達標似乎有點遙遠,但憑大股東增持的規模來看,說不定已對全年銷售胸有成竹,姑且放長雙眼看公司往後的發展。

 

  值得注意是,公司近年積極走輕資產模式,或可在目前去槓桿、高地價的環境下,殺出一條血路。簡言之,地皮由其他公司提供,建業則收取代建項目的管理費、品牌使用費、超額利潤分享及提成,例如公司在住宅項目可按總樓面面積,收取每平方米200元的管理費,商業項目的管理費為每平方米300元;若最終售價高於原定售價某個百分比,建業更可收取額外的管理費。

 

  截至去年底,公司累計簽約項目有75個,計容面積1,246萬平方米,按年升76.5%,預計基本收費可達27億元,並在未來4年內入帳。資料顯示,去年來自管理服務的收入為3.08億元,增6.9倍,毛利率高達83%,料今年將會新增30個項目。

 

轉載自《iMONEY智富雜誌

 

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