【回顧展望-港樓風雲】早買早享受 遲買平幾球?二手樓降價求售

20/12/2018

  今年全年樓市「高開低走」,上半年樓市延續2017年升勢令樓價再創新高,惟下半年起樓市「冷鋒」吹至,外圍不明朗因素加上行政長官林鄭月娥推出「娥六招」,令樓價見頂回調,發展商減慢一手樓推盤,二手市場更是「一沉百踩」,業主出貨時減價「幾球(數百萬)」已成常態,更有屋苑需「劈價」三成求接貨,年初至11月十大屋苑中只有美孚新邨呎價仍可企穩,其餘九個屋苑樓價「全部插水」。

 

新界區樓價過去升得急今年亦跌得快,上車屋苑天水圍嘉湖山莊成交平均呎價年底已回落至1萬元以下(Kenji攝)

  

  差估署樓價指數於今年1月至7月升近12%,其後在8月至上月連挫3個月,終回吐3.7%。反映二手樓價走勢的中原城市領先指數CCL亦呈現相同走勢,指數在2016年4月低位累升48%後,終於今年8月高位回落,截至本月14日連跌11周,平了1998年連跌11周的最長紀錄,從高位計亦回落6.9%。

 

  「受惠」於港珠澳大橋通車而「逼爆」的東涌區亦成為二手重災區,東涌「東環」更連錄多宗減價成交,12月初有2房減110萬元求售,最終以590萬元沽出,創2房單位半年新低。上月底「映灣園」高層兩房戶同樣減價160萬至590萬元離場。

 

新界區升得急跌得快 供應重鎮成重災區

 

  眼見樓價升勢不復再,不少二手業主持貨信心開始動搖,有心急沽貨業主甚至願意「劈價」,新盤供應最多的新界區更屬跌價「重災區」。

 

  有「上車樂園」之稱沙田第一城樓價自今年8月高位計已回落兩成,根據戴德梁行計算,沙田第一城樓價在2016年4月的升浪開始後,樓價拾級而上,升近七成,於8月的貿易戰影響下回調兩成,累計仍錄逾36%升幅,年初至今則跌7%。

 

嘉湖山莊呎價穿9000元

 

  另一指標上車屋苑,11月底天水圍嘉湖山莊成交平均呎價亦回落至1萬元以下,11月錄平均呎價為約9500元,嘉湖山莊景湖居14座低層實用面積630呎的3房連套房戶,業主叫價由580減至520萬元,隨即獲買家承接,呎價更穿9000元以8254元成交。

 

  新界大單位亦跌勢難逃,荃灣「環宇海灣」實用面積899呎望汀九橋的海景四房戶,原業主3月放盤時叫價1600萬元,減價至1450萬元仍未獲承接,最後再劈價480萬元至1120萬元方可成功沽出,累積跌幅達30%。

 

  戴德梁行大中華區副總裁及策略發展顧問部主管陶汝鴻向《經濟通通訊社》表示,樓價升跌主要視符區內供應,而近年供應主要在於沙田、將軍澳及元朗等重鎮,相信將影響該些地區的樓價。

 

長實樓神趙國雄料「納米樓」「高危」,樓價將跌三成

 

  過去樓價大升時「有價有市」,甚至帶動呎價升勢的「納米樓」亦被市場「唱淡」。人稱「樓神」的長實集團(01113)執行董事趙國雄認為買入納米樓者屬「高危」,他預料有4000至5000伙新供應的納米樓供應過剩,因此估計其樓價將大挫三成。

 

  仲量聯行董事總經理曾煥平談到,「納米樓其實係好有問題,單位可用性極低,實用面積相當唔實用」。他認為,踏入樓市下行周期,「納米樓」將難以獲得買家承接,成交數量亦很差。

 

太古城樓價跌幅2004年以來最深

 

  樓價全線下行,相對「穩陣」的港島亦難逃跌市,藍籌樓盤指標太古城自8月樓價高位至12月初亦經歷16%的下跌,屬2004年以來跌勢最深的一次,將今年的升幅全消,年初至12月中累計略跌0.5%。

 

  上月底北角和富中心實用面積703呎的3房單位業主降價「四球」沽貨,叫價由原先1350萬元減價近30%,最終以950萬元成交,為該屋苑三房單位兩年來首次跌穿千萬的成交。

 

市場對明年樓市全線看跌 料跌幅10%至25%

 

  踏入明年,中美貿易戰陰霾似乎難以完全消散,市場普遍看淡樓市前景,測量行中以仲量聯行看法「最熊」,料2019年底前樓價跌15%,若貿易戰惡化及股市持續下滑,估計樓價跌幅更可高達25%,而戴德梁行及萊坊則相信明年樓價降一成。本港兩大地產經紀行中原及美聯(01200)同樣對樓市悲觀,中原估計樓價由高位下調15%其後窄幅橫行,美聯就認為明年樓價調整於10%之內。

 

  中信里昂就更發布名為「15年來最強逆風」(The worst headwind in 15 years)的研究報告,預告樓市會下行空間達15%,而美銀美林則估計明年至2020年樓價跌一至兩成。

 

撰文:余萃雯

 

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