【海外置業-泰國篇】供應過量 專家話泰國樓市已經「食滯左」?

　　香港人一向熱衷到泰國旅遊及渡假，近年不少港人到泰國旅遊之餘亦不忘買「磚頭」，令泰國「旅遊睇樓團」興起，買泰國樓用作投資、渡假甚至移民等用途。中原地產項目部(中國及海外物業)營業董事許大衛呼籲，要到泰國置業，「一定要買曼谷，因為去到邊到有BTS(空鐵)，經濟實力亦較強」。

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　　泰國物業以低樓價作招徠吸引不少港人到當地置業，市場上不乏數十萬港元入場門檻的曼谷新盤來港銷售，惟許大衛指，一般只需數十萬元的曼谷新盤都不在市中心，故較難以轉售。

中原許大衛籲投資選與BTS距離500米以內的永久業權項目

　　許大衛建議，若投資者打算入市後出租單位，應選擇距離BTS500米以內的地區，「泰國好熱，(樓盤位置)超過500米以外，已經有？辛苦」。他提到，曼谷區內100至200萬的新盤會較為受歡迎，租務回報可望有5至6厘。

　　根據泰國政府規定，物業總面積51%業權需預留當地人，代表若項目提供100個相同面積的單位，首49個單位可以永久業權(Freehold　land)出售予海外人士，其他海外人士欲購餘下51個單位需以租用業權(Leasehold　land)方式持有，租用業權限制為30年，期滿再續。因此許大衛指，港人緊記要買入永久業權的項目，否則以租用業權所購入的項目將難以於二手市場轉售。

去年曼谷公寓落成量急增至6.6萬套 六年來最高

　　除了吸引港人關注，曼谷樓盤亦屬近年中國資金的寵兒，受惠於國際資金追捧入市，當地發展商為「分一杯羹」紛紛拓展曼谷公寓(Condominium)市場，公寓落成量由2015年起續年上升，2017年落成量按年升四成至5.5萬套，2018年續升近兩成至6.6萬套公寓，為2013年起的最高。

　　許大衛形容，曼谷的供應量過多，市場已出現「食滯左」的情況。過去四年，曼谷新盤的銷售去化率皆在50%至70%的水平徘徊，今年首季則錄52%的偏低水平。

許大衛形容，曼谷的供應量過多，市場已出現「食滯左」的情況（Janet攝）

首季新供應平均每呎2386港元 發展商主力「清貨尾」

　　地產服務公司高力國際發現，新供應主要集中於傳統外派人員集居的地方，包括素坤逸(Sukhumvit)、沙吞(Sathorn)及中心倫披尼/暹邏(Lumpini/Siam)等熱門地，素坤逸區內的公寓單位更佔整體市中心的供應的約80%。以售價計，首季的新盤平均售價為每米10.25萬泰銖，即每呎約為2386港元。該行估計，未來市中心熱門區域的總公寓供應有望繼續上升，約有2.8至3.2萬套公寓在市場上放租。

　　隨著市場供應量急增，泰國發展商亦開始調整策略，不少發展商已表明會於今年降低推盤量，主力銷售貨尾，令今年首季公寓推盤量下跌超過五成，由上季的2.09萬套急降至8953套，當中有62%位於曼谷外圍地區。

貿戰及人幣貶值減弱中國買家購買力 曼谷樓前景「有危有機」

　　鑑於過去數年樓市氣氛熾熱，政府在今年4月起推出樓市調控政策，收緊購買第二套房或以上的買家借貨比率，泰國銀行的借貸利率亦有所提升。在樓市「辣招」下，市場對曼谷樓市今年的前景看法分歧。世邦魏理仕預期，「辣招」令本地買家需求下降，加息環境亦令投資活動放緩發展商需要更集中轉向外國人銷售新盤，惟該行對此感憂慮，因在貿易戰及人民幣貶值下，中國買家的購買力勢必減弱，令曼谷公寓市場前景轉為更不明朗。高力國際則相信，隨著今年大選結果揭曉，下半年的公寓市場可續步回升，發展商亦將於較遲的時間推出新項目。

撰文：余萃雯

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