【海外置業-新加坡篇】辣招奏效 一個字解釋獅城樓市投資魅力!

13/06/2019

  新加坡與香港同為九十年代的「亞洲四小龍」,經濟表現皆在亞洲內名列前茅,不過兩個國際大都會市民的樓價負擔水平大相逕庭,香港人為「上車」平均需要不吃不喝21年,而新加坡置業卻容易得多,平均不吃不喝儲錢4.6年則可做業主。中原地產項目部(中國及海外物業)營業董事許大衛表示,投資新加坡樓市的港人大多基於一個「穩」字,新加坡與香港皆有相近的「辣招」,調控樓價成效佳,令樓價走勢普遍穩定發展,為「穩中求勝」的投資首選,加上當地空置率低,租務回報亦可靠穩。

 

(Shutterstock圖片)

 

新加坡入息對樓價比率為4.6倍 置業率高達88%

 

  「星人安居,港人蝸居」,香港及新加坡同樣作為「彈丸之地」,惟新加坡樓價卻大幅「跑輸」香港。根據國際顧問機構Demographia調查,以一年入息中位數計,香港樓價佔港人每年平均入息20.9倍,樓價平均為716.9萬港元。反觀新加坡入息中位數為香港近1.5倍,但平均樓價只為40萬新加坡元(約229萬港元),入息比例僅為4.6倍。

 

  獅城樓價「貼地」並滿足大部分市民的住屋需求,不少意見歸功於新加坡的強勢政府,政府主張以公營房屋解決大部分居民的住屋問題,官方統計約81%市民住在政府所建的「組屋」,當地置業率亦高達88%,屬全球最高的地區之一。

 

  新加坡金融資訊網站imoney.sg統計,2018年三房至五房戶型新組屋的平均售價由29.1萬至44.9萬新加坡元(約167至257萬港元),平均呎價僅379至416新加坡元(2171至2385港元)。

 

中原許大衛:新加坡人有了組屋後不買私樓為誤解

 

  雖然八成市民居住於「組屋」,惟許大衛指,當地人仍有私人住宅買賣需求,「很多人誤以為新加坡人有了組屋後不買私樓,但其實當地私樓至少七成都係本地人買」。房地產顧問服務公司萊坊亦統計,今年首季銷情最佳的5個新加坡新盤,平均售價由62萬至242萬新加坡元(約356至1391萬港元),項目回報率由2.2厘至2.9厘,新加坡人佔買家約78%至94%,而外國買家佔僅1%至4%。

 

雖然新加坡八成市民居住於「組屋」,惟許大衛指,當地人仍有私人住宅買賣需求(Janet攝)

 

政府「出招」控樓市成功 核心中央區樓價首當其衝下跌

 

  對於私樓市場,星洲政府亦貫徹其家長式管治作風,多次「出招」控制樓市。2018年上半年市區重建局(URA)私樓樓價指數升7.4%,逼使政府於7月即「加辣」,調高住宅的額外買家印花稅(ABSD),另外亦將借貸比率(LTV Ratio)收緊5個百分點,最終可成功控制樓價,下半年樓價僅微升0.4%。

 

今年首季樓價跌幅擴大 發展總藍圖有望令樓市復甦

 

  獅城今年首季樓價指數連續兩季度下降,指數在去年第四季跌0.1%後,今年首季跌幅擴大至0.7%,遊客熟悉的烏節路等組成的核心中央區(CCR)樓價更首當其衝跌3%。

 

  萊坊發表的新加坡住宅研究報告中提到,雖然新加坡「辣招」減低買家入市意欲,不過政府4月公布的《2019發展總藍圖》(Draft Masterplan 2019)有望再帶動重點發展地區的銷售氣氛,預料在中心商業區、烏節路及南部瀕水地區(Greater Southern Waterfront)的活化及發展計劃出台後,核心中央區樓價將可改善或回復穩定。

 

萊坊2019年新加坡私樓預測

 

 

 

 

撰文:余萃雯

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