低價購優質資產 融創榮登房企探花

12/12/2019

  內房11月銷售數據普遍理想,其中融創中國(01918)成功躋身三甲位置,加上剛公布以低價收購同業雲南城投優質資產,進一步擴大集團版圖,在國策環境有利下,值得跟進。

 

 

  雖說內地經濟增長放緩,但內地居民對磚頭的熾熱程度依然不減,上周末公布的11月房地產銷售表現理想。野村指出,內地11月合同銷售按年上升24%,累計首11月則升18%,發展商平均能夠完成95%的全年銷售目標。

 

  根據易居中國旗下克而瑞的統計顯示,今年頭11個月,融創中國銷售房地產權益金額,達到 3,454億元(人民幣.下同)(見表一)。而按操盤金額計算,期內融創銷售5,004億元。融創於兩個排名統計中,都不約而同把萬科逼出三甲,首次躋身探花之位。

 

 

  目前,融創與5,500億元的全年銷售目標,只有不足一成的距離(見表二),相信有力於餘下的12月完成目標。環顧其他同業,銷售表現同樣理想,部分更已提早完成全年銷售目標。

 

 

國策放鬆銷售造好

 

  事實上,近期國策有放寬跡象,雖然仍嚴行「住房不炒」,但卻「因城施策」,部分城市已陸續鬆綁,例如深圳放寬「豪宅稅」,佛山放寬人才購房條件等。

 

  此外,人行上月調低貸款市場報價利率(LPR),將1年和5年期LPR分別下調5點子,至4.15厘及4.8厘。其中,5年期LPR是報價機制改革以來首次下調。政策偏向寬鬆,有利房企完成今年銷售目標,甚至將明年的銷售目標定得更進取。

 

收購雲南城投項目

 

  除大環境外,融創本身亦有利好消息,上月底宣布,以153億元代價,收購雲南城投持有的環球世紀和時代環球51%股權。現時收購公司主要位於成都、武漢、昆明等城市營運,共有18個項目。

 

  多家券商都看好是次收購,建銀國際指出,收購為融創帶來2,500億元的總可售貨值,相當於集團原先可售貨值的23%,並預期當中能夠產生470億元利潤。

 

  中金公司則認為,收購代價對應物業組合NAV則存在約30%的折讓,若考慮目標公司少數股東向融創超額分配的35億元利潤後,折讓幅度擴至近50%,反映收購成本甚低。該行又指出,融創今年中起放緩拿地,同時加促銷售,連同今次交易,集團淨負債率將進一步降低。中金又預計,融創明年的銷售額,將按年上升約20%,核心淨利潤將增加25%至351億元。

 

  內房一向最大的不確定性為國策,不過以目前的經濟環境,中央料不會重手打壓,變相令房企有一段平穩日子過。融創明年的預測市盈率僅5倍,甚為抵買。走勢上,其股價近日衝穿近半年於40港元左右的三頂阻力,勢頭正好值得跟進,建議於40.1港元買入,並作長持有。

 

權益金額更反映實際

 

  內地房地產銷售,可分別用操盤金額及權益金額計算。操盤金額以企業操盤為口徑,即使項目涉及多家房企,但該項目業績只歸入操盤企業。

 

  至於權益金額,則以企業股權佔比為口徑,若某項目為多家房企合作,其業績就按照股權佔比計入相應企業,因此更為反映公司的資金實力。

 

轉載自《iMONEY智富雜誌

 

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