【回顧展望-港樓風雲】房策乏力難解民怨 未來供應目標不升反跌

24/12/2019

  反修訂《逃犯條例》引發的社會風波已蔓延大半年,政府將社會撕裂的「元兇」歸咎於樓價過高,年輕人難以「上車」導致民怨積深所致,因此今年行政長官林鄭月娥在《施政報告》中推出多項針對房屋及土地政策的措施,其中以放寬首置客按揭保險計劃的樓價上限最惹外界議論,不但有業主即時將放售物業加價或封盤,多間外資大行更預期措施將刺激樓價上升,麥格理更形容措施屬「危險之舉」,令市民質疑此舉或有托市推高樓價之嫌。

 

政府在資助房屋供應上加大力度,但未來十年房屋供應總目標卻連續兩年下調(Shutterstock圖片)

 

放寬按保刺激交投 政府否認「托市」推高樓價

 

  按保計劃是在銀行按揭外,為市民提供二按的方式,通過高成數按揭,讓市民能以較低的首期「上車」。而《施政報告》提出放寬按保樓價的上限,將申請九成按揭貸款樓價上限由400萬元提升至800萬元;申請八成按揭樓價上限則由600萬元提升至1000萬元,意味市民買較貴樓的入場門檻進一步降低。在新按保措施刺激下,樓市迅速由冷轉熱,據土地註冊處數據顯示,10月一手及二手樓宇買賣合約各錄得1387份及2614份,分別按月升3.66%及23.94%。

 

  值得留意是,當時時值反修例風暴進入第四個月,樓價已連跌5個月,而香港各項重要經濟數據更均錄得倒退,憂慮新房策將會令負資產個案大增。不過,運輸及房屋局局長陳帆強調,政府推出措施是基於市場、市民訴求和金融穩定等因素,而不是為了推高樓價。他又說,政府從來沒有呼籲市民應不應該入市,亦無水晶球可以預測未來樓市走向,呼籲市民需量力而為,有需要才置業。

 

增供應走數?十年房屋總供應量連續兩年下降

 

  除從樓按入手之外,政府亦銳意在供應量上加大力度。繼「煥然懿居」後,政府計劃推出第二個港人首置上車盤,選址將坐落於觀塘安達臣道用地,預期提供1000個首置單位。同時,明年將預售1.2萬個居屋和「綠置居」單位,並會進一步增加「白居二」配額。此外,亦會建議房委會以市價二折、加快出售現時「租者置其屋計劃」屋邨中約4.2萬個未售單位,勢要協助市民成為「有產階級」。

 

  然而,據政府今年長遠房屋政策報告顯示,未來十年房屋供應目標不升反跌,最新修定為43萬個單位,較去年推算減少2萬伙,為連續兩年下調總供應量。其中,公營房屋供應目標減少1.4萬伙至30.1萬個單位,包括21萬個公屋和綠置居單位,及9.1萬伙居屋;至於私樓單位供應目標則由13.5萬伙減至12.9萬伙。

 

收地短期難救火 2022年後或現供應不足情況

 

  事實上,政府一直強調要從根本解決房屋供應不足的問題,關鍵就是積極覓地,而今年《施政報告》另一重點亦落在政府將引用《收回土地條例》收回三類私人土地,改劃為公營房屋。林鄭月娥形容是「突破思維」之舉,預計可收回約700公頃私人土地,其中逾400公頃棕地料可於未來五年收回。不過,萊坊執行董事兼估價及諮詢部主管林浩文認為,此舉難於短期內增加供應,因許多建議及發展區要改土地用途或要平衡許多持份者,2022年及2023年後土地及住宅供應有機會出現不足情況。

 

空置稅能否於今個立法年度通過存疑 私樓供應增不確定性

 

  另外,為防發展商囤積居奇,政府去年祭出徵收俗稱「空置稅」的空置一手私人住宅單位「額外差餉」,逼使發展商加快推盤,據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,截至12月18日為止,今年一手住宅註冊宗數錄2.08萬宗,較去年全年升32%,亦為自2004年後首次重上2萬宗水平。惟「空置稅」能否在今個立法年度通過仍存有風險,陳帆指,立法會內會至今未能選出正副主席,倘若未能在今個立法年度審議「空置稅」議案,便需在下屆立法會重新啟動立法工作,這亦將為明年樓價及私樓供應量帶來更多不確定性。

 

撰文:黃和美

 

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