【回顧展望-港樓風雲】社會動盪令樓價升幅化灰 新盤減價撐交投

24/12/2019

  香港樓市於2019年上下半年呈相當大的反差,官方樓價指數自年初起開展連續5個月升浪,更於5月攀上歷史新高。然而踏入6月後,社會局勢突然升溫,加上中美貿易戰持續拉鋸的陰霾下,樓市氣氛急轉直下,樓價自6月起出現跌勢後至今仍未有起色。雖然政府在10月祭出放寬按揭貸款成數,令二手交投急增,惟反彈僅有一個月即消散,市場估計,由於社會局勢不確定性仍未消除,預計年底前樓價指數仍會再下挫,令全年樓價升幅「化為灰燼」。至於社會局勢發展將左右明年樓價走勢,一旦事件可平息,樓價或會現「噴射式」上升。

 

中美貿易戰持續拉鋸加上社會局勢不穩,年內樓市氣氛一度急轉直下(資料圖片)

 

樓價先升後跌 大型屋苑再現跌價

 

  據差估署數據顯示,樓價指數於今年1月至5月累升10.43%,惟其後連續回調5個月,累積跌幅為5.24%,令今年以來樓價升幅收窄至4.65%。反映二手樓價走勢的中原城市領先指數CCL亦呈現相同走勢,指數自今年初第二周開展升浪,當時CCL報170.19點,連升25周至6月底「斷纜」,其間累積升幅11.92%,其後跌幅在8月進一步加劇兼連跌10周。不過,市場淡靜氣氛一度被政府放寬按揭打破,CCL於10月底曾反覆反彈2周,曾出現過業主封盤加價的景況,惟截至本月15日,CCL從今年高位計亦回落近6%。

 

  眼見局勢前景持續未明朗,政府出招刺激樓市成效亦不大,不少大型屋苑再出現跌價。截至本月16日,多個CCL成分屋苑呎價已跌至去年底水平,當中以新界東屋苑跌幅較為明顯,大埔區更屬跌價「重災區」,太湖花園及新峰花園至今分別按年累跌9.8%及8.8%,惟藍籌屋苑沙田第一城樓價仍「硬淨」,呎價仍高見1.7萬元,按年升近14%。

 

發展商減價推盤策略湊效 一手註冊量料達2.1萬宗

 

  若單以交投表現來看,今年一手市況成交表現突出,主要是在「空置稅」步步進逼下,發展商今年推盤步伐相當積極,為求去貨,更爭相低價開盤搶客。其中,新地(00016)旗下九龍南昌站「匯璽III」首張價單就以「時光再倒流價」推出,首批開價與兩年前「匯璽II」相若。受低價推盤策略湊效帶動,今年全年一手交投仍突出,據美聯物業房地產數據及研究中心綜合資料,預料全年一手私樓註冊量達2.1萬宗,較去年的約1.57萬宗大升33.5%,並創15年新高。惟成交金額則有下跌,料錄2040億元,較去年的約2243億元減少約9.05%。至於二手市場表現則較失色,今年交投「量額齊跌」,全年料錄約4.13萬宗,按年跌4.6%,為三年新低;估計註冊金額約3300億元,按年跌3.4%。

 

  不過,美聯住宅部行政總裁布少明預計,明年新盤銷售將「量額齊跌」,銷量或跌至1.8萬伙,銷售金額料跌至約2000億元。由於放寬按揭保險成數令市場聚焦二手樓,雖然短期二手樓價仍受制於經濟持續下滑的憂慮,以及失業率上升影響,預計明年首季或有輕微下調,但隨著社會事件緩和,在農曆新年後,累積多月的購買力或會爆發,形成「小陽春」,料明年二手住宅註冊量錄得4.7萬宗,有望創6年新高;註冊金額料升至約3800億元,創10年新高紀錄。

 

樓市或進入下行周期 倡「減辣」刺激交投

 

  事實上,6月修訂《逃犯條例》引發的一連串社會風波成樓市的轉捩點,隨著樓價在下半年由升轉跌,仲量聯行香港主席兼資本市場主管曾煥平對《經濟通通訊社》表示,估計今年全年樓價按年持平,意味上半年升幅全「化灰」;明年中小型住宅樓價料跌10%至15%,惟豪宅因內地買家需求大減,料樓價將急挫約20%。

 

潘銳民(右)建議政府應適時「減辣」,助增加流轉率,買家物業選擇度亦可增加(黃和美攝)

 

 

  他續指,樓市已無懸念進入下行周期,雖然放寬按保長遠對市場有幫助等,但短期而言仍不足以抗衡社會持續動盪及貿易戰等陰霾,認為政府應該調整樓市「辣招」,包括雙倍印花稅及特別印花稅等。麗新發展(00488)高級副總裁潘銳民對本通訊社指,建議政府應適時「減辣」,由於目前市道轉趨淡靜,「減辣」有助增加買家流轉率,而買家物業選擇度亦可增加。

 

市場對明年樓市走勢看法分歧

 

  值得注意是,由於中美達成第一階段貿易協議,市場對明年樓市看法未算一面倒悲觀。戴德梁行指出,中美成功達成首階段協議,對樓價有支持作用,因此對明年樓市看法轉趨樂觀,故將明年上半年樓價跌幅預測由10至15%,修訂至跌10%。至於在地產代理行中,以利嘉閣看法最「牛」,預期農曆新年後樓市可逐步復甦,明年整體樓價有望出現「噴射式」,全年料升10%,其中,中小型住宅樓價明年料升8%至10%;而豪宅樓價則升3%至5%。

 

 

撰文:黃和美

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