物色內地物管股 住宅龍頭優先

08/01/2020

  內地物管行業在香港上市的股份,不少於2019年表現都不俗,最近上市的保利物業(06049),股價較招股價高逾三成。即使累積股價升幅不少,多間大行仍看好物管股在2020年的前景。

 

 

  內地房地產板塊最近受戶藉政策刺激而炒上,然而與之相關的物管板塊在2019年卻是長勝將軍。實際上,內地房地產的需求,已經單從「有房住」慢慢轉到「住好房」,為物管公司帶來發展機會。

 

非住宅物管宜觀望

 

  然而,物管業務雖然看似簡單,但仍然要分不同板塊,包括住宅物業、商業物業及公建物業。中信証券指出,由於商業物業管理定價高於住宅,客戶對服務及品牌的要求更高,因此是物管唯一外資(主要是五大行,見iMknowledge)仍然領先中資企業的領域。考慮到在港上市的商業物業股並非外資,至於內外資龍頭合作暫時僅限於萬科物業及戴德梁行,前者未由萬科(02202)分拆出來,因此香港暫時欠缺投資商業物業管理龍頭的機會。

 

  至於公建物管指的是學校、產業園、醫院、機場以至其他公共空間的管理。與住宅管理不同,公建物管是先行者優勢極大的行業,由於替換管理者的成本較高,因此一般公共產業往往避免更換管理公司,如果公司欠缺某方面的經驗(如校園、醫院)的專業經驗,更難以進入特定領域。港股未有此領域的選擇,而A股的代表則有招商積餘( 深︰ 001914)及新大正(深︰002968)。

 

  換言之,香港上市的內地物管股實際上是住宅物業管理公司。中信証券認為,該領域的成長前景最佳,而且營運風險有限。該行指出,住宅物業管理的行業市場集中度仍然偏低(見圖),意味龍頭公司仍有不少空間透過併購等方式擴張版圖。

 

 

政策支持住宅物管

 

  另外,內地行業的定價較發達國家有較明顯的差距,而居民選擇物管公司時,逐步不再單看價格。此外,行業的效率有不少提升空間,未來只是透過科技創新或管理改革,人均在管面積有望持續擴大,讓物業管理毛利率能夠保持。

 

  實際上,內地物管股去年炒上,除了因為行業前景及內房回暖外,離不開政策的刺激。由於物管有助優先公共服務,包括環境衛生、垃圾分類,加上物管公司與街道辦、居委會等合作,有助提高社區的治安及環境,符合政府的發展方向。

 

  物業管理屬於人力密集型服務業,有助解決內地就業問題。根據中國第四次全國經濟普查公報,截至2018年底全國物業管理公司有23.4萬個,從業人員有636.9萬人,分別較2013年增加122.8%及54.8%。 實際上,財政部對社區養老、托育、家政服務等物管增值服務提供增值稅減免之餘,上月退役軍人事務部與保利物業、萬科物業簽署退役軍人就業合作協議,在兩間物業公司增加招聘的同時,中信証券預計中央將推出多項政策配合,包括允許市場化等,去年4月深圳市便對收費指導標準徵求意見時,多層住宅及高層住宅的最高標準由每月每平米1.3元(人民幣,下同)及3.9元,大幅增至2.2元及5.63元。

 

龍頭優勢逐步浮現

 

  住宅管理入場門檻相對商業物業低,不過市場的品牌壁壘正形成。隨着居民對小區居住環境的要求增加,接受品牌物業管理公司的意願也同時提高。此外,優秀的物管公司並不需要依賴股權融資,負債低甚至無淨負債,透過內部資金即可完成併購。盡管股價升幅不少,目前市場對住宅類物管公司的估值低於歷史水平,由於物管股在高增長時期,今年預測市盈率約28倍屬合理水平。中金認為行業經過一輪整合,包括併購、退出虧損項目等,且新樓交付的高峰期將至,該行預計物業管理仍具潛力,盈利確定性亦增加,估計在港上市的主要物管股,2021年至2023年年化盈利增長可達到25%至35%。當然,選股應以住宅的龍頭為主,如保利物業、雅生活(03319)、碧桂園服務(06098)等。

 

轉載自《iMONEY智富雜誌》

 

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