【磚頭有價(上)】本港一手量跌二手價穩 全年樓價最多挫一成

25/02/2020

  香港自去年6月開始經歷「反修例」風波,今年再面對新型冠狀病毒困擾,種種負面因素均反映樓市有向下調整的可能性,唯現時樓價仍然居高不下,有測量行及地產代理認為,樓市前景仍主要受疫情左右,若然情況無急劇轉差,樓市在作價1000萬元以下單位交投承托下,今年樓價最多下行10%。不過,二手業主持貨力增強,情況不能與2003年沙士時期相比,負資產問題難以重現。

 

陳永傑表示,現時樓價指數未完全反映樓價跌勢,料是次跌勢將較緩慢(資料圖片)

 

樓價自去年6月以來僅累跌4%

 

  反映二手成交的中原城市領先指數CCL(21日)新報178.8點,按周下跌0.02%,惟跌幅未算明顯。即使由去年6月開始的186.26點計,下調幅度亦只有約4%,未能反映所有負面因素對樓價的影響。至於差餉物業估價署公布的私人住宅售價指數,截至去年12月底止,樓價下半年下跌3.81%,全年仍錄4.85%升幅。

 

  中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑向《經濟通通訊社》表示,現時樓價指數未完全反映樓價跌勢,料是次跌勢將較緩慢,若然疫情無急劇轉壞,樓價再跌3%至5%即可見底。萊坊執行董事、估價及諮詢部主管林浩文則較為悲觀,他對《經濟通通訊社》表示,預測今年本港樓市會下行5%至10%,其中由於一些外圍因素例如英國「脫歐」、中美貿易磋商等均在上半年發生,所以上半年市況會較為波動,下半年則相對平穩。

 

  事實上,港府自去年10月放寬按揭保險計劃的樓價上限,亦適用於採用建築期付款的新盤買家,一度激起長實(01113)長沙灣「愛海頌」、佳明(01271)青衣「明翹匯」等新盤銷情不俗。不過,今年發展商推盤步伐明顯放慢,以已開價項目計,伙數較多的大盤只有新地(00016)天水圍「Wetland Seasons Park」,第一期提供710伙,餘下三個均為單幢式項目,合共提供257伙。比起市場原先預測的全年一手供應量2.7萬伙只佔不足3.6%。

 

 

一手供應減 銀行財仔「落雨收遮」

 

  同時,去年11月初,多間本地銀行為對沖跟隨美聯儲減息令息差收窄,開始陸續削減按揭現金回贈。到近期,一些較受疫情影響的行業「打工仔」,申請按揭時或遭部分銀行收緊按揭審批的入息計算部分。而包括三間發鈔行中銀香港(02388)、匯豐及渣打香港等合共17間港銀,推出包括「還息不還本」計劃在內的支援措施。其中,物業按揭貸款的「還息不還本」主要幫助現有供款客戶,最長可達12個月,在經濟不景的大環境下,或拖延負資產問題,減少銀主盤數量。

 

  另外,市傳財務公司在發生社會事件之時,鑑於樓市前景未明,已開始收緊按揭,例如不再承造九成按揭,將按揭成數降到六成至八成,又將按息調高。及至疫情爆發後,隨樓市下行風險漸增,成交淡靜,「財仔」審批更嚴謹,甚至停造二按,又把物業估價最少調低10%至15%。

 

萊坊林浩文:社會運動對購買力影響深

 

  在發展商供應減少,銀行手緊夾擊之下,美聯(01200)預期,本月一手銷售僅錄350伙,按月大跌約七成,創約四年新低;二手則錄約2200宗,亦按月跌約三成,創近15個月新低。相比當年沙士爆發時,香港樓價當時雖然一挫再挫,但是住宅物業仍錄得不少成交,在2003年3月至6月期內,每月平均一手及二手成交量,分別達2100宗及3200宗。相較之下,本月成交料分別減少逾八成及三成。

 

  另外,在不包括公營房屋之下,該行統計由今年起至本月10日,住宅註冊量僅錄4660宗,按年大跌約17.1%。由於數據有一定滯後,反映自去年12月以來,本港住宅交投已現下降趨勢。當中,成交價格逾1000萬元至2000萬元的跌幅最為顯著,錄479宗,較去年同期的1471宗勁挫約67.4%。相反,面積較細的細碼盤交投量明顯較硬淨,逾600萬元至1000萬元的註冊量反升9.7%至1838宗,反映中型單位仍有一定捧場客。

 

  林浩文解釋,去年6月至7月的社會運動對零售和經濟影響甚深,影響市場購買力,所以成交量會比樓價先行下滑。不過比起以往,因為有按保計劃的樓價上限長期限制,業主借款不多,持貨能力相對增強,除非很「等錢使」,否則無賤賣的理由。一手方面,受高地價所限,他預期發展商不會大減價買樓,但由於經歷9至10個月的銷情不佳,料疫情過後會先推貨尾,當中以中小型單位為主。

 

代理:剛性需求助千萬元以下單位承接

 

  中原地產陳永傑透露,現時成交多以1000萬元以下、一至兩房戶為主,因剛性需求強勁,在利率低企的環境下,買樓仍然比租樓划算,二手業主叫價企硬,下調10%已迅速獲承接。他續稱,現況與2003年沙士時完全不同,多得政府早年推出的辣招,樓價無現泡沫,若然樓價大挫三至四成,方會出現負資產問題。

 

  美聯住宅部行政總裁布少明則指,該行二手樓業主多只願意減價5%至10%,但未來樓價走勢依然要乎疫情會否大爆發。他對《經濟通通訊社》解釋,現時業主供款本金佔七成,利息三成,所以銀行推出「還息不還本」確實可減輕不少業主負擔,至於會否出現負資產或銀主盤問題,則視乎一年後經濟表現。他續稱,相信疫情過後,逾千伙的大盤會以低市價5%至10%開價,到第三、四張價單方慢慢上調。

 

表列部分測量行、地產代理、投行等對樓市預測

 

 

撰文:吳藹林

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