零息時代 上車部署

01/04/2020

  新冠肺炎疫情全球大流行,禍及環球經濟,美國聯儲局連環減息至零,兼且推出「無限QE(量化寬鬆)」落重藥救市。全球一夜間重回「零息時代」,本港樓市也進入交叉點,是升是跌,意見兩極。一方面,肺炎疫情打擊本港經濟,零售、飲食業等各行各業也步入寒冬,經濟轉差、港股大跌,樓價豈能獨善其身。另一邊廂,有評論認為聯儲局「無限QE」放水救市,一如對上三輪QE時,環球熱錢湧入樓市,樓價將重現連年上升的局面。

 

  不論樓價升或定,有住屋需要,「頂硬上」也要上車。90後李先生近期孭起兩層樓樓債,他去年8月買入荃灣新盤與未來老婆共築愛巢,後來他父母用綠表抽中居屋,這位「孝順仔」將負責供款。月供兩層樓,樓宇按揭怎計數?李先生的上車上會經驗值得參考。另外,經絡按揭轉介首席副總裁曹德明為大家帶來按揭貼士,剖析香港跟隨美國減息的可能性,以及經濟下行如何增加按揭上會成功機會。

 

 

  做足置業準備,永不嫌遲。資深物業投資者財叔雖預期樓市會繼續向下,但他告誡上車客不要無了期地等跌市,若負擔得起樓按供款,任何時候也值得上車。他呼籲「無殼蝸牛」立即出動睇樓,放膽鋤價一兩成,說不定隨時買到筍盤!

 

月入6萬小夫妻勇闖樓市 私樓上車再供父母新居屋

 

  「女朋友嚇到眼淚都流出嚟!」,30歲的李先生憶起去年8月入票買樓的「戰況」,女友因為上一位買家差點買走最後的一房單位,緊張得哭出來。只差一點點,想成為心儀屋苑業主的願望差點落空,幸而最後他們成功以大約560萬元,購入荃灣映日灣的低層一房單位,數個月後他們的父母再成功以綠表抽中新居屋凱德苑,因為地理位置優越,加上綠表人士可承造最高95%按揭,李先生直言︰「都無諗咁多,就拍板買咗」。

 

李先生以560萬成功購入荃灣映日灣的心儀單位。

 

  李先生和女朋友阿玲(化名)均於大公司任職公司秘書,工作穩定,兩人月入共達6萬元。李先生考慮到要和女朋友結婚成家,需要有層樓,他和女朋友曾數次抽居屋,但都願望落空,「白表、綠表乜都試晒,個Number後到車尾燈都睇唔到。」

 

港銀行減息步伐慢

 

  居屋無望惟有買私樓,於是去年8月荃灣映日灣新盤推出時,他們便決定「上車」,樓盤一推出已鎖定入票,而當時映日灣收票亦非常熱烈,項目累收逾8,900票,超額認購逾24倍,他和女友幸運地抽到228號票,但也差一點買不到最受歡迎的一房單位,「上一個號如果買一房我哋就玩完,因為我哋買唔起兩房,又唔想住開放式單位。」幸好,上一個買家購入的是兩房單位,餘下最後一個低層實用面積約327平方呎的一房單位。即使樓層不算最理想,李先生仍決定入市。

 

  扣除地產經紀的8萬元回贈,當時銀行的現金回贈有借貸額的2.1%,即是約9.4萬元,他們一共節省了17.4萬元,李先生認為自己購入時機算不錯︰「嗰時銀行嘅現金回贈算係非常好,遲一個月已經少好多,近排1.5%已經算好多。」雖然現在樓價普遍回落,但李先生認為「新樓又唔係咁計嘅,唔係下下都有啱心水嘅新盤。」付兩成首期約112萬元,李先生向銀行借八成按揭,即448萬元,還款期30年,每平方呎價約1.7萬元。

 

  雖然美國一再減息,但李先生笑指︰「美國減咗,有排都未減到落供樓到啦。」他認為香港銀行跟隨加減息的步伐沒有美國快,而他也是使用較為穩定的「P按」(最優惠利率按揭),根據現時銀行最優惠利率5厘計算,他每月的供樓利息是2.25厘,月供1.7萬元,佔去他和女友月入大約28%,總利息開支約169萬元,約為樓價三成。

 

相信樓價不會大跌

 

  購入新樓數個月後,李先生已退休的父母成功以綠表抽到新一期居屋,當時他們的號碼是80,排第7,到他們揀樓時仍有近南昌地鐵站的凱德苑一房單位,父母本來居於東涌,但該區配套較差,李媽媽為免「買貴餸」,每星期都會到區外買餸,來來回回相當辛勞,故在李先生希望在可負擔的情況下,幫父母買入市區樓,日後父母生活可更便利。

 

近月樓市下調有市民部署「上車」。

 

  現時李先生父母抽到的居屋單位約310萬元,實用面積約396平方呎,預計今年10月收樓。由於距離收樓仍有半年時間,所以他仍未決定要做多少成按揭,但希望盡量「借少啲」以節省總利息。李先生預計,他和女友將來有一半人工約3萬元用作供樓。記者替李先生計過,他父母300萬元的居屋,拿盡最高按揭95%,半成首期15萬元上會,以按揭利率2.25厘供30年計,每月供款要1.1萬元,總利息開支約107萬元,等於樓價36%。若李先生希望把利息開支再降低至50多萬,則需提高首期至五成。

 

  李先生要做好老公、孝順仔,要供兩層樓,實在不容易,他坦言開始「慳啲使」,不過,他認為由於兩層樓均是自住,不太擔心樓價跌,他亦相信香港住屋需求大,相信樓價不會大跌。

 

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