轉戰海外(一): 辣招未撤港樓弱 投資者轉戰海外市場

　　「辣招」之下香港樓市炒風早收斂，美國更有可能提早加息，不少分析均指港樓今年將會繼續下調。雖然國際貨幣基金組織(IMF)更建議港府於樓市正常化下逐步「減辣」，但港府似乎仍未有相關時間表。面對如此情況，不少投資者轉戰海外物業市場。本欄今個星期將為大家分析熱門地區樓市及相關注意事項。

英鎊2008年後大幅貶值，倫敦成為港人心水海外置業城市之一 (Fanny 攝)

IMF憂港樓現調整 港府暫未有意減辣

　　IMF駐香港特區分署代表羅翰明於記者會表示，本港樓價已經上升不少，並於高位徘徊，隨著美國退市利率上升，未來兩至三年本港樓市或出現調整，當局可以有序撤銷周期性措施，以抵銷相關風險，至於何時及怎樣執行，則應由港府決定。
　
　　港府取態則暫未有意撤辣招。財政司司長曾俊華指，會按市況作相應措施，但現時未是時機撤辣。金管局發言人表示，將會密切審視市場情況，考慮適當措施回應樓市周期改變，確保銀行體系穩定。

　　政府使出辣招後，投資本港物業成本大增，不少人都減緩入市步伐，甚至轉戰海外。據土地註冊處資料，今年3月住宅樓宇買賣合約降至3141宗，較去年同期的4534宗，下跌三成。

港人轉戰海外 倫敦成投資物業熱門地

　　海外物業市場的優勢是，價格較低，租務回報率較香港高，吸引不少投資者。近日我們不難發現來自英國、澳洲及日本等地的樓盤在本港報章大賣廣告。

　　當中英鎊2008年後大幅貶值，令英國倫敦成為港人心水海外置業城市之一。香港金管局早前亦斥資2.02億英鎊購入倫敦市中心一個地產項目的一半業權。

　　過去6年，倫敦平均樓價飆升40%至65萬英鎊(約839萬港元)。英國智庫Civitas二月發表題為《尋覓棲身之所》(Finding Shelter)的報告，指過去兩年倫敦中部只有27%成交為英國買家，卻有過半賣給來自新加坡、香港、中國大陸、馬來西亞和俄羅斯的居民。

海外買家湧入 倫敦樓價創新高

　　報告引述地產經紀商Savills數據指，去年海外富豪投資了70億英鎊於倫敦高檔地段，足足是同期英國公民投資額的5倍。海外富豪買下的高檔物業中，有三分二純作投資用途，並非為了自住。

　　而在大量海外買家湧入的情況下， 根據倫敦地產業界數字，3月倫敦樓價攀升2.1%，再創紀錄新高，倫敦樓價升勢亦開始蔓延至英國其他地區。

　　英國城市樓價被當地人形容不斷飆升至泡沫水平，英倫銀行更曾發表聲明，關注樓價高企，並考慮要求英國銀行接受壓力測試，研究它們在息口上升或泡沫爆破的情況下，將受到多大衝擊。

留意稅制按揭

　　在海外投資物業，始終不是本身熟悉的市場，各國有不同稅制，部分國家有物業增值稅，而且政策隨時變動。另外，物業或資產管理亦會收費，買家在置業前應了解清楚。

　　現時，港人在倫敦置業現時可通過多間國際銀行承造樓按，可達七成至七成半的按揭，貸款息率現時介乎3.6至4.5厘。貸款利息同樣可於租金收入中扣稅。英國現時只有物業印花稅，200萬英鎊以下徵收3%至5%。

　　英國傳媒指，財政部已經準備好抑制英國部分地區樓價的飆升，計劃最早明年起對豪宅額外徵稅。倫敦市長約翰遜甚至建議加稅懲罰長期丟空物業的業主。對於海外買家，英國政府明年4月將會徵收最高28%的資本增值稅。如出售住宅地產的獲利金額超過1.09萬英鎊，將徵18%稅；如獲利金額大於3萬英鎊，將收28%。

學生宿舍租金回報高 成熱門投資項目

　　英國的大學學生宿舍投資項目，價格穩定、租金回報率高， 一直受香港投資者熱愛。因大學學生宿舍屬於商用類地產，明年仍可獲豁免資本增值。但買家一定要看清楚合同，確保自己擁有該物業、有權挑選物業管理或出租的中介，且租金收入不需要和別的業主分享。

　　另外，在海外買樓作投資或自用時首要注意匯率波動，亦意物業的租契年期，否則若要補地價延長使用年期。

撰文: 王錦霞

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