轉戰海外(三): 美加樓市表現不一 稅項複雜要留意

　　繼續海外置業系列。今日要談的是港人相對熟悉的美加物業市場。美國經濟有復甦之象，但因有加息的憂慮，樓市情況仍然反覆。而加國的樓市則整體強勁，但加東加西情況各異。

美國房地產市場的房屋種類很多，投資者主要投資獨立屋(House) (Henry攝)

海嘯重挫美樓市 近年見回升

　　金融海嘯之後，美國樓市一蹶不振，樓價較2008年下跌逾半的比比皆是，亦造就了不少投資機遇。

　　美國房地產市場的房屋種類很多，而投資者主要投資獨立屋(House)，公寓(Condo)則甚少人選擇。因購入獨立屋大多數是連土地的永久產權一併買入，土地本身亦有升值潛力。但公寓一般只是購入建築物本身，建成之後需要花費大量金錢去維修管理，一般而言超過20年以上樓齡的公寓根本乏無人問津。

　　於美國買樓可以通過銀行申請按揭，首期須為三至四成，貸款利率大約為3%至5%。但美國每個州的法律法規都不一樣，要求的文件及手續亦略有不同。現金一次過付款最短2個星期即可辦完買賣手續，如需按揭則一般需要2個月的時間。

地權各異要留意

　　另外，需留意美國的土地所有權分為「地下權(包括資源開採權)」、「地面權」和「地上空間權(即建築物可建地積比率)」，購入物業時要注意一併購入的所在土地是屬於何種所有權

　　然而，聯儲局因應經濟復甦，於去年年底開始減少買債規模；加上樓市回穩，當局亦計劃全面改革抵押貸款市場。參議院銀行委員會3月中宣布有意逐步關閉房利美及房地美，其將計劃交國會審議，2018年後聯邦抵押貸款保險公司(FMIC)將取代「兩房」。而取代「兩房」或會導致按揭利率攀升，令樓價下跌，對經濟復甦不利。

加國投資物業 稅項繁多

　　加拿大一向是港人移民勝地，一方面自住，一方面亦作物業投資。很多投資者會出租以獲穩定收入，或買屋後拆建新屋，又或轉售圖利…不過加國的政府稅項繁多必需留意。

　　購買物業時一般合約並無分別列出土地及房屋價值，但購入後有意出售時就要分清分楚。因兩者是需分開報稅， 出售物業時樓價收入可扣折舊率；地價則按比例另外收稅。

　　而於加國投資物業時，有很多商業與住宅混淆的例子，如部分公寓會被歸類為商業物業。由於買賣商業物業程序與住宅物業有很大分別，原則上商業物業需由商業物業經紀負責，並必須向業主索取環境評估報告，否則便要自掏荷包完成環評，才可進入買賣程序。所以必須弄清心儀物業屬是商用還是住宅。

加東加西 樓市兩極

　　現時，加拿大樓市整體向好，但升幅按年收窄。加西樓價升幅最強勁，加東城市如哈利法克斯(Halifax)出現大幅下跌，蒙特利爾及渥太華也萎靡不振。

　　加國3月份二手樓價按月持平，若以按年計，樓價則出現放緩。Teranet國銀綜合樓價指數顯示，3月份加國二手樓價表現持平，但卡加利樓價升幅最強勁，大漲9.7%，溫哥華大漲7.6%，多倫多漲5.8%。

　　加拿大東部卻有不少城市樓市出現下跌，其中蒙特利爾樓價表現差，跌0.7%。渥太華跌1.2%，哈利法克斯年比更出現大幅下跌，達4.2%。

　　報告指出，除經濟衰退的2009年，今年3月份是過去15年以來，錄得首個3月份樓價按年升幅收窄。Teranet表示，3月份二手樓價上升4.6%，較2月份的5%升幅，收窄0.4個百分點，這是過去9個月以來首次錄得按年升幅收窄。

撰文: 王錦霞

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