樓市火熱看好者激增 見頂先兆?

　　樓市熾熱勢難檔! 繼二手居屋連番創新高，大埔區細碼單位二手亦受同區新盤加價帶動下升溫兼破頂。年初看淡後市的港人看到目前景象，亦紛紛跌眼鏡，甚至重新調整對市況的看法。中大最新一項調查發現，近四成受訪者相信樓價升勢未完，較去年9月激增22.3個百分點，比例更屬過去兩年4項同類調查中最高。愈來愈多人看好後市，令人擔心: 這是否樓市見頂的先兆?

愈來愈多人看好後市，令人擔心這是否樓市見頂的先兆 (資料圖片)

中大最新調查: 近四成人看好明年樓價

　　近月掀起全城搶樓潮，買家勇進間接引發樓價急升，港人在新聞中屢見破頂成交，各個樓價指數創新高後，對樓市看法亦由看淡轉為樂觀。中大最新一項調查發現，37.3%受訪者相信未來1年樓價會繼續上升，較去年9月的調查急增22.3個百分點，比例更屬過去兩年4個同類調查中最高。預計樓價下跌的受訪者則由28.9%，跌至現時的11%。

　　中大香港亞太研究所自2012年特首梁振英上場後，4次就市民對樓價的看法進行調查，最近一次是在上周，透過電話成功訪問738人，當中90.4%的受訪者認為目前樓價屬過高，較去年9月調查上升1.2個百分點，不過，認為價升勢未盡的受訪者比例大幅激增。

　　回望過去，中大在2012年8月政府加辣前進行調查時，約有三成受訪者預計樓價1年內會上升，不過去年2月推出雙倍印花稅(DSD)後，該年3月和9月時對樓價前景樂觀者的比例分別跌至僅19.9%和15%，豈料現時最新調查的情況又再逆轉。

樓市瘋潮蔓延 新界樓、居屋戶頻破頂

　　目前，除了二手私樓加價，居屋樓價亦跟隨屢創新高，銀行估價亦跟隨向上。據香港經濟日報報道，10個指標居屋屋苑估價全線上升，其中筲箕灣愛蝶灣升幅最凌厲，單月3度調升估值，累積升6.2%。

　　3間主要銀行--匯豐、恆生(00011)及中銀(02388)的網上估價顯示，10個指標居屋屋苑白表價的估值，在過去一個月(7月24日至8月27日)均獲得上調，幅度由1.2%至6.2%不等。

　　其中，筲箕灣愛蝶灣有單位估價更在一個月內3次獲得調升。屋苑中層單位，實用面積592平方呎(建築面積693平方呎)，為3房單位，匯豐銀行估值由7月底時的536萬元3度提高至最新的569萬元，升幅6.2%。

　　不單是港島區居屋屋苑，就連較低水的屯門區，升幅亦相當凌厲，其中龍門居中層兩房單位，月內獲恆生兩度上調估值至244萬元，漲6.1%，為新界區指標居屋屋苑中，升幅最高的屋苑。

　　的確，近日新界區細價二手盤愈搶愈高，連一些原本受新盤效應拖累的地區亦見樓價回勇。例如大埔區，該區細碼單位二手近日亦受同區新盤嵐山加價的帶動，出現破頂潮，大埔中心就首次見600萬元成交，還要是零議價。該盤為11座高層D單位，實用面積532呎，實用呎價11278元，屬同類單位新高。

別人貪婪時要驚慌

　　事實上，反映二手樓市的中原城市領先指數月初創歷史新高，不能避免市場對樓價有所憧憬。但是，股神巴菲特智慧有云: 別人驚慌時你要貪婪，別人貪婪時你要驚慌。面對一般市民逐漸對樓市感到樂觀，筆者卻開始擔心，加上土地供應大增，明年加息機會又開始上升，種種跡象都顯示現時不時入市時間，不論是上車還是投資，還是「小心駛得萬年船」好。

撰文: 羅駿豪

etnet榮獲HKEX Awards 2023 「最佳表現證券數據供應商」大獎► 了解詳情