末季前瞻(四): 「金九」未實現 內地樓市難樂觀

　　內房踏入「金九銀十」傳統銷售旺季，加上限購令鬆綁，不少內房均期望藉此扭轉銷售弱勢。惟有分析認為，「金九」未可實現，下半年內地樓市未見樂觀，預料下半年整體樓價將進一步下調5%至10%，而內房企全年毛利率亦會繼續受壓。

限購令雖陸續鬆綁，內地樓市仍未見樂觀 (CNS資料圖片)

限購措施陸續鬆綁 刺激作用大不如前

　　在內地房地產市場整體較為低迷的背景下，住宅庫存高企的二、三線城市已紛紛取消或調整樓市限購措施。7、8月份，政府取消房地產限購的城市名單陸續出爐。內地40多個實施限購的城市中，截至目前，僅有北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞、南京、西寧和蘭州9個城市的限購尚未鬆綁。

　　隨著地方救市力度的加大，9、10月份作為傳統「金九銀十」銷售旺季，房企將加快推盤。不少人認為內房將能挽回上半年的慘淡情況，甚至能扭轉劣勢。

　　不過，放鬆限購令及「金九銀十」的刺激作用大不如前，主因是目前市場供應過剩。中原地產研究中心統計數據顯示9月頭兩星期54個主要城市合計住宅簽約8.3萬套，環比8月同期基本持平，未見「金九」出現。主因是內房積存大量樓盤貨尾，呈現過剩跡象，預期各內房均會以減價促銷。

　　富瑞發表研事報告指，由於上半年的滯銷，發展商平均去化率只有47%，銷售回款速度亦減慢，財務狀況有惡化跡象，平均負債比率更升至83%，不少發展商如恆大(03333)、富力地產(02777)及雅居樂(03383)負債率更升至超過100%。另外，碧桂園(02007)建議供股後，其財務風險重新顯現。

　　富瑞認為，在內地城市放寬限購的背景下，新盤銷售速度加快，將可重建內房股財務狀況，因此相信將成為9月份內房股價上升動力，但由於前景仍不明朗，因此推介防守性較高的內房股，如中海外(00688)、中海宏洋(00081)、華潤置地(01109)及萬科(02202)等。

穆迪: 開發商利潤率將繼續疲弱

　　穆迪發表評級報告維持對內房的負面展望。由於下半年新推項目供應量增加，樓價可能繼續受壓，開發商的利潤率亦將繼續疲弱。內地開發商中，恆大和富力地產永久證券的債務比例最高，因此其槓桿率有所上升。

　　報告指出，上半年12家開發商的信用質量及財務靈活性下跌。原因主要包括來自合約銷售的現金回款有所放緩，項目交付進度緩慢導致收入不振，以及債務槓桿率的上升。穆迪預計，下半年並不會出現大量負面評級，因為開發商流動性保持健康，且銷售有望增長，因而其信用質量所遭遇的壓力相對較小。

　　摩根大通則不認同最近市場對內房股前景不明朗的說法，認為發展商只要有強勁的銷售增長，股價將會繼續有優於市場的表現，該行推薦中國海外發展及富力地產，並相信合景泰富(01813)因今年7月的銷售強勁及未來有更多新項目推出而走俏，而萬科H股及龍湖(00960)則適合長線及防守性投資人士。至於世茂房地產(00813)則有較好的銷售，但該行認為因其預期太高，所以對9、10月的銷售數字有風險，並擔憂其長期利潤。

寧吼港地產股

 　　本港地產股方面，花旗集團發表研究報告，指本港地產商之股價從年初至今已累升近19%，相信只是處於獲調升評級的中點，當中經營環境又得到改善，包括更快取得預售樓花同意書、獲低價批地，及樓市需求仍然強勁，加上行業平均都處於折讓33%水平，相信地產股股價仍有上升空間，所以維持樂觀的看法，首選恆地(00012)、信置(00083)、新地(00017)及長實(00001)。

　　報告指，因應樓價上漲，政府加快批出預售樓花同意書，當中新地項目「天晉IIIA」樓花期更長至29個月，令發展商可以在樓市倡旺時出貨，相信未來一手市場將繼續強勁及帶來更多樂觀消息。

　　報告又指，因應政府期望增加土地供應，雖然以較低地價批地，但當中大型發展項目只有少數發展商入標，令過去六個月之獲取項目平均毛利率可達32%，相信大型發展商可繼續受惠。

買家需求仍然強勁 花旗薦恆地信置

　　雖然近日不斷有樓價創新高之消息，惟報告相信，政府將難以再尋方法壓抑住宅方面之需求，特別是目前買家多為用家，地產代理透露80%買家屬用家。

　　另外，該行今次新增信置為首選之列，主要因其逸瓏灣項目，及新投得之觀塘重建項目為投資者增添信心，所以維持「買入」之投資評級，目標價16元不變。(系列完)

撰文: 王錦霞

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