回顧展望-中國樓市: 中央不干預成新常態 明年樓市更回歸市場

　　中國樓市自2013年下半年開始進入調整期，今年延續調整，無論地產投資、商品房銷售金額及面積都在下跌。在中央不再出手調控的大政策環境下，各地方政府針對當地市場對各種「限」字令作出了修正，而人民銀行在11月的減息再進一步刺激用家入市，各地樓市成交量見起色。展望2015年，剛剛閉幕的2014中央經濟工作會議，有關房地產市場的政策意見，再度缺席，是繼2013年，中央經濟工作會議以來再次沒有提及房地產。市場認為，地產業已進入「新常態」，未來一段時間仍將繼續調整，而中央繼續採不干預政策，行政化退出，市場化佔上風。

政策因素利好，上海樓市「暖冬」到臨，但庫存問題仍是房企一大困擾 (駐滬記者吳天佑攝)

商品房銷售量價齊跌

　　在限購、限貸、限價等行政性手段的制約下，內地樓市在今年首季愈趨冷清，從而引發了4月開始在各地紛紛取消或寬鬆執行「限購令」，在全國數十個限購城市中，至今只剩下北京、上海、廣州、深圳四個城市依然限購。而在樓價跌勢持續之下，人民銀行終在9月最後一天出手，鬆綁樓市限貸，購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，利率下限為貸款基準利率的0.7倍，同時大幅降低二套房的貸款門檻；11月下旬，人行減息，此前壓抑的剛需也加速入市。

　　行政調控政策誤傷需求，而接近年底推出的系列金融政策雖有助提振這些需求，但樓市恢復仍需時間。國家統計局最新的數據顯示，今年商品房銷售面積、銷售額都有所下滑。首11月，商品房銷售面積同比下降8.2%，跌幅比首10月擴大0.4個百分點；商品房銷售額跌7.8%，跌幅比首10月份收窄0.1個百分點。交易量下降，高庫存影響新開工面積，首11月全國累計新開工面積同比跌9%。

　　價格方面，據測算，10月70個大中城市新建住宅銷售價格同比下降2.6%，跌幅大於上月的1.3%。70個大中城市中，價格同比上漲的只有廈門、鄭州和合肥，四個一線城市全部下跌。

國泰君安: 明年考驗地產商定價

　　展望來年，多家機構預期房地產投資將進一步下降，去庫存料成各地的主旋律。國泰君安國際地產分析員余立峰向《經濟通通訊社》表示，9月以來限購退出、按揭放鬆，對市場影響正面，10月及11月的銷售數據已出現按月回升，不過從推盤量與成交量對比的數據顯示，有近五至六成的單位仍沒能售出，相信消化這些庫存將延至明年。

　　余立峰認為，對地方政府來講，若要繼續賣地增加收入，就要支持地產商去庫存，因此明年的樓市政策將在此著眼，如通過調整普遍住宅標準，減契稅，調整住房公積金上限，提供房貸利率優惠等等。因存在下調存款準備金率的預期，銀行放貸變積極，刺激銷售。

　　至於明年樓價走勢，余立峰預期，一二線城市樓價持平或小幅下跌，原因是明年去庫存下，地產商要推出周轉率快的樓盤，剛需及改善型是主流，這些樓盤的樓價相對低。而三四線城市的樓價走勢則相對悲觀，因始終存在人口流失，新增人口追不上供應量等問題。

　　明年樓市更為回歸市場化，地產商將面臨更大的挑戰。余立峰指，如何為樓盤定價成為關鍵，太進取可能失去市場，太保守又可能被對手早著先機，相信地產商們要把握好市場需求，審慎推盤。

北京直擊: 政策或微調 頂級豪宅競爭加劇

　　2014年是中國樓市變幻的一年，全國非一線城市限購在下半年逐步放鬆。就首都北京而言，雖然統計局住宅銷售價格數據顯示，當地新建商品住宅及二手住宅價格同比漲幅於全年首9個月逐步收窄，並雙雙於10月錄得掉頭下跌，但樓價同比上升的月份仍高達9個月，其中新建商品住宅樓價月度同比上升的幅度由0.4%-18.8%不等，所以限購政策仍然嚴格執行。業內預期，明年將繼續去庫存，政策微調有空間。

　　雖然限購令無法解除，「限高令」卻可以取消。北京市住建委13日晚公告，曾經創下北京樓面價紀錄的融創農展館項目正式領取預售許可證，住宅均價達到每平方米16.5萬元(人民幣.下同)。有開發商表示，融創農展館項目的高價獲批，一方面說明北京在高端市場的鬆綁已經全面徹底。業內分析，隨著高端項目的相繼入市，北京的頂級豪宅市場競爭將會進一步加劇。

　　根據預售證的信息顯示，融創農展館地塊的項目名為「觀瀾嘉苑」，本次獲准入市的是項目的7號樓，住宅擬售價格每平方米為16.5萬元，並成為全國預售均價最高的住宅項目。

　　實際上，除了觀瀾嘉苑外，明年上半年預計還將有數個頂級豪宅項目入市，包括中赫置地的萬柳書院、佳兆業廣場等，銷售單價都在每平方米10萬元以上。

　　中原地產中央研究部研究總監陶琦接受《經濟通通訊社》查詢時表示，北京的豪宅市場說明了投資者看中了北京作為中心城市的發展潛力，但豪宅市場主要還是跟？率以及國際情況有關係。

庫存有壓力 政策微調有空間

　　豪宅市場在整體房地產市場中佔比不高，那整體北京房地產情況是如何的呢? 北京統計局數據顯示，1-11月，北京市商品房銷售面積為1173.5萬平方米，比上年同期下降
28.2%。北京市完成房地產開發投資3478.9億元，比上年同期增長9.9%。

　　今年樓市利好政策頻頻出台，但北京樓市庫存持續上升。亞豪機構根據北京住建委數據統計，截至12月7日，北京可售商品住宅總量再次突破9萬套，達到9.3萬套，創下32個月新高。

　　雖然庫存有一定壓力，但從目前市場情況看，預期北京暫時不會出台退出調控的政策。陶琦表示，雖然現階段不會放開限購，明年政策調整空間是有彈性的。宏觀面來說，降息或降準均利好銀行貸款利率放寬，目前以銀行貸款以95折為主，可以調至85折，過去曾經放寬到7折。不過，他認為，根據目前情況，政策方面不急於作出調整。

明年銷售量料不會高於今年

　　資料顯示，截至12月4日，北京年內通過招拍掛方式成交土地140宗，土地出讓金總額達到1911.4億元，創新高。而此前北京土地市場年度最高土地出讓收入是2013年的
1821.81億元。中原地產數據顯示，北京市年內僅剩餘一宗土地待售，預測全年的土地成交額將在1920億元以內。

　　在土地總成交額、住宅成交額均創新高的同時，北京的居住類用地價格也在大幅上漲。2014年北京居住類用地平均樓面價高達每平方米15729元，比2013年的每平方米
11104元上漲了41.7%。

　　陶琦認為，預期明年房地產維持去庫存的狀態，今年北京土地出讓的數量不少，投資資金不低。「明年的新供應不會特別多，銷售量不會高於今年，這樣情況下樓盤價格也不容易拉高。」

上海直擊: 年底迎暖冬 去庫存為明年關鍵

　　2014年首三季，中國各地紛紛「鬆綁」拯救樓市之際，上海限購限貸政策依然，樓市陷入供過於求、庫存屢創新高的格局，成交明顯下滑。終於「十一」長假前夕，人民銀行宣布放鬆限貸，此後利好政策更接連推出，市場方始恢復信心，上海樓市於第四季迎來「暖冬」。

　　儘管國家統計局住宅銷售價格數據顯示，上海新建商品住宅同比漲幅從1月的20.9%收窄至8月的1.7%，並在9月錄得同比下跌，10月跌幅續擴大，但據搜房網統計，上海1-11月新房均價每平方米32140元人民幣，僅次北京，同比、環比分別上漲5.2%和1.2%，反映一線城市樓價的韌力。專家預料，2015年上海樓市成交量、價雖有溫和上漲的可能，但去庫存仍然是行業面臨的大問題。

首11個月新房成交跌近三成

　　據中原地產數據，今年1至9月，上海商品住宅(佔樓市總成交面積和金額逾75%)之平均月度成交面積約為69.1萬平方米，九個月均未能達百萬平方米。然而，同期供應面積卻有五個月破百萬，月度平均值99.2萬平方米。

　　上海中原地產研究諮詢部經理盧文曦接受《經濟通通訊社》記者訪問時表示，今年房企每次推盤都只能賣出七至八成，周度、月度庫存均不斷向上，供求矛盾明顯。直到9月底，政府宣布放寬限貸，讓上海樓市出現轉機。其後人行降息、普通住房標準放寬等利好消息接二連三，更對第四季樓市信心和成交帶來較大刺激。加上房企完成全年目標和去庫存的逼切性，到了「銀十」月，上海月度成交面積衝至109.2萬平方米，11月亦能維持在百萬平方米之上。

　　但全年而言，上海樓市成交回落已成定局。中原地產數據指出，1至11月商品住宅成交面積約為834.4萬平方米，較去年下跌29.5%；供應面積則輕微上升2%。

樓價面臨更大向下壓力

　　政策因素利好，上海樓市「暖冬」到臨，但庫存問題仍是房企一大困擾。上海近期樓市存銷比雖因銷情回暖而有所下降，但新房庫存總量仍處歷史高位，據悉目前已突破1300萬平方米水平。市場評論均表示，去庫存將是2015年上海樓市的基調。

　　盧文曦預料，「暖冬」固然對2015年起步有幫助，而明年上海樓市成交量、價均有上漲的可能，惟房價的上漲空間則較有限，因為在去庫存的大前提下，房企或繼續「以價換量」，對樓價有壓抑作用。德佑地產一名分析員則更悲觀，他向《經濟通通訊社》指出，上海樓市明年初將繼續作出調整，樓價將面臨更大向下壓力。

　　最後，市場憧憬人行將進一步降息，盧文曦認為不應高估降息的刺激作用。根據過去經驗如2008年，在降息後的一周，樓市確能看到刺激效果，但效果會逐漸減弱。而從月度來看，降息效果並不明顯。

行政調控手段漸退出 表列今年政策改變

　　今年中國樓市政策去行政化明顯，「限購令」除北京、上海、廣州、深圳四個城市依然堅持外，「限貨令」於年底在人行及中銀監的窗口指導下，也幾乎退出，人行更在年底減息，進一步刺激有實際住房需求者入市。表列今年以來樓市政策的改變:

時間　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　內容
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12月　　剛閉幕的中央經濟工作會議，繼去年之後，「房地產」調控再度缺席。市場
　　　　　認為，高層「不救市」的態度進一步明確，現有房地產調控政策將逐漸放鬆
　　　　　並淡化

11月　　人行超預期提前降息，一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%

11月　　北京、上海等城市提升普通住宅認定標準，糾正因房價上漲導致「被豪宅」
　　　　　問題，同時達到進一步減免契稅目的，減輕購房成本

10月　　中央出台發展住房公積金個人住房貸款業務的通知，隨後多個省市調整公積
　　　　　金政策，降門檻、增額度，促進需求釋放
　　　　　　　　　　
  9月　　人行及中銀監發出通知，要求進一步造好住房金融服務工作，對於貸款購買
　　　　　首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，利率下限為貸款基
　　　　　準利率的0.7倍。對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，再購買
　　　　　第二套房執行首套房貸款政策

  5月　　人行出台「央五條」，提出要優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房
　　　　　的貸款需求；合理確定首套房貸款利率水平；提高服務效率，及時審批和發
　　　　　放符合條件的個人住房貸款等5項要求

  4月　　在樓市轉冷的背景下，各地掀起多輪取消或寬鬆「限購」潮。至年底，只剩
　　　　　下北京、上海、廣州、深圳四個城市依然堅持限購
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表列機構對明年樓市的看法

　　對2015年中國樓市的走勢，綜合多家機構的看法，房地產投資進一步下降成共識，相信政府不會出台刺激樓市措施，但在房貸政策上會有進一步寬鬆。表列機構對明年樓市的看法:

機構　　　　　　　　　　　　　　　2015年樓市看法
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國家信息中心　　　*明年房地產開發投資進一步下降，投資同比增速可能在8%左右
　　　　　　　　　*政策會從「過緊」回歸到「常態」，非常規的大規模刺激政策不會再
　　　　　　　　　　現；在長效機制未建立前，區域性調控政策還需貫徹，一、二線城市
　　　　　　　　　　的差異化調控政策不應完全退出。

人民銀行研究局　　*首席經濟學家馬駿認為，2015年中國實際GDP增速將略放緩至
　　　　　　　　　　7.1%，造成這一下行的壓力，主要來自房地產開發投資的減速

中國指數研究院　　*預期明年7%以上的增長速度有望繼續保持，出於經濟發展考慮對房
　　　　　　　　　　地產行業出台全面刺激政策的可能性較小
　　　　　　　　　*明年的貨幣環境將繼續向寬鬆調整，降息、降準預期持續加強，改善
　　　　　　　　　　型購房需求將得到更多支持。
　　　　　　　　　*房地產稅制改革逐步推進，契稅、營業稅等交易稅費將陸續梳理

摩根大通　　　　　*樓市調整或延續至2015年，房價將延續下滑走勢，但調整速度將
　　　　　　　　　　放緩，從頂部到底部的調整幅度可能為5%-10%。
　　　　　　　　　*政府可能進一步放寬樓市政策，以支撐疲弱的市場。

平安證券　　　　　*降息周期開啟後，房貸利率下行將是2015年政策的最大看點。
　　　　　　　　　*債務成本下降將使地產公司2015年淨利潤增長1.3%，高槓桿
　　　　　　　　　　運營的開發商受益將更為明顯，淨利潤增厚幅度超過4%。

信達證券　　　　　*預計商品房銷售增速今年四季度觸底，明年上半年逐步回升。
　　　　　　　　　*人行11月的降息力度較大，表明宏觀經濟下行風險較大，政府救市
　　　　　　　　　　立場明確，後續有望繼續出台相關寬鬆政策。
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撰文: 蔡苑筠、駐京記者黃燕明、駐滬記者吳天佑

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