貨源充足(一): 供應創紀錄發展商推盤加快 樓市回調在即?

　　美國料於年底加息，發展商亦趕在息口調升前加快推盤步伐。運輸及房屋局最新資料，截至今年第二季為止，未來3至4年一手私人單位潛在供應更高達8.3萬伙，創逾十年紀錄。加息、增供應之下，港樓價有可能下調嗎?

美國料於年底加息，發展商亦趕在息口調升前加快推盤步伐 (Henry攝)

 未來3至4年潛在供應 達8.3萬伙

　　運輸及房屋局公布最新「私人住宅一手市場供應」資料，截至今年第二季為止，未來3至4年一手私人供應高達8.3萬伙單位，按季再大增5000伙，首度超越8萬伙水平，並創04年第三季有紀錄以來新高。即該段時期每年房屋供應約2.08萬至2.77萬伙。

　　當中，扣除已預售的建築中的單位5.4萬伙，較首季預測增加3000伙；可隨時動工之熟地供應預測由2.1萬伙，按季續增3000伙，至2.4萬伙，佔整體8.3萬伙供應的28.9%，創紀錄新高。

　　而據美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，截至今年7月30日一手私樓註冊量已錄9815宗，較去年首7個月9421宗按年上升約4.2%，為05年後的十年同期新高。

　　美國加息日子臨近，發展商料將急於今年下半年推盤「散貨，以免一旦息口上調影響樓價。不少人均料一手開價將貼近同區二手樓價，因一般理論認為，美元上升、資金外流、利率上升、樓價下跌。其實美國加息會否真的令已經瘋狂的香港樓價下調? 似乎未必。

美加息港未必即跟

　　由2014年中至今，更出現美國加息之期愈來愈近，美匯上揚，樓價卻仍然愈升愈有的情況。由2008年金融海嘯至今，聯邦基金利率合共減息4厘，但香港卻未有跟足，以致現時仍有息差。若以美國上一次於2004年6月底加息周期來看，香港亦沒有即時跟隨，於2005年3月才正式展開加息周期；整個加息周期累積計算，美息上升4.25％，本港最優惠利率(P)升幅分別僅為2.75%及3%，由於本地銀行上調P之幅度有別，故市場上亦出現了大小P之分。

　　其實，觀乎本港現時資金充裕的情況，對於美國加息的步伐及幅度，香港未必需要完全跟隨。加上，美國即使加息亦頂多只有四分一厘，對樓價影響微乎其微。

視乎發展商推盤速度

　　不過，金管局要求銀行明年中需將按揭組合的風險加權比率下限升至15%水平，此舉或會推升按息。如果新造貸款與舊貸款之按息有別，或將令現時的業主減低換樓意欲。到時究竟是二手盤源減少令整體樓價升，還是一手盤因加息而銷情受影響須減價呢? 其實，一切都視乎發展商是否願意推貨出市場，增加實質供應。
 

撰文:王錦霞

etnet榮獲HKEX Awards 2023 「最佳表現證券數據供應商」大獎► 了解詳情