年尾開戰(五): 加息甚囂塵上 地產股選擇性吸納

26/11/2015

  發展商貼市價加緊推出新盤應市,急急套現,相信與甚囂塵上的美國加息有關。雖料明年本地樓市前景及基本面偏弱,將影響發展商收入,但大行認為地產股已回落至2003年及2008年水平,估值吸引,可選擇性吸納。

 

發展商趁年底加緊推出新盤應市,卻遇著資助單位分薄購買力。圖為市建局項目「煥然壹居」 (Dennis攝)

 

 

新居屋煥然壹居白居二排隊出籠 衝擊中細價樓

  在美國加息、中國經濟放緩及來年住宅單位落成量大增的預期之下,不少發展商趁年底加緊推出新盤應市,以期盡快套現。倘日後樓市逆轉,貨尾滯銷之時亦可減少出貨規模,減輕劈價賣樓的壓力。 

  不過,發展商新盤出貨卻遇著資助單位攔路。除了市建局位於啟德的資助房屋「煥然壹居」外,新一輪「白居二」已於10月底攪珠,預期是次2500個名額最快明年初可以入市。而房委會最快今年底可預售元朗屏山橋昌路東共三座、約2400個居屋單位,以及沙田顯田街約250個單位,最快2018年中落成。兩個屋苑更有鐵路網覆蓋作賣點,橋昌路居屋鄰近西鐵天水圍站,顯田街新盤則接近沙中綫顯徑站。

  基於預期供應大增,故不少市場意見估計樓價,尤其是中細價樓,或許已見頂。摩通發認為香港住宅樓市進入下跌周期,看淡新地(00016)及恒地(00012),予兩隻股票「減持」評級。

 

麥格理籲增持地產股 指市場過度悲觀

  不過,麥格理最新發表之報告,卻將香港地產股的評級,一舉由原來「減持」躍升至「增持」。該行認為,市場對香港地產股看法過度悲觀,該行在行業中喜愛發展商,多於收租股及房託,該行的焦點建議包括新地、長實地產(01113)及新加坡上市的置地。

  該行指,雖然預期本地樓市前景及基本面疲弱,但考慮到地產股估值水平吸引,已回落至2003年及2008年時間艱難水平,所以認為可迎來選擇性的吸納機會。

  事實上,香港的大型發展商,負債偏低,有收租物業作為恒定的現金流來源,面對逆市亦可轉售為租,待好市時推出再賣,因此仍然有力操縱賣樓的步伐。所以即使,近月樓巿氣氛轉淡,但預期樓價大跌三成的說法略嫌誇張了。

 

富瑞: 新地明顯落後

  富瑞(Jefferies)亦發表報告,認為市場或忽略了本港推遲加息的可能性,本地地產股經過近期跑輸大市後,預期由現在至今年底股價將有較好表現。

  該行又指,不管本港會否推遲加息,本港住宅樓價將持續正常化,市場潛在氣氛改善,令發展商有較多時間出售樓盤,改善盈利鎖定以及資產負債表。

  在一眾地產發展股中,傑富瑞認為新地明顯落後,後市可看好,而長實將有較多項目推出,預期表現亦會較佳。至於恒地、領展(00823)及港鐵(00066)則具有防守性。

 

花旗首選新地恒地新世界

  花旗集團更預料住宅市場在明年第一季復甦,並看好發展商股份,建議買入發展商股份。該行預期,交投量在農曆新年前會回升,樓價亦會復甦,該行預測明年樓價升幅為3%。樓價上升主要由於供應持續短缺、未來土地供應量不明確、投資者參與率低企、勞工市場穩健及工資上升,以及未來兩年的實際利率(real interest rate)料維持負利率水平。

  花旗維持對本港發展商前景正面的看法,偏好擁有大量土儲和良好推盤部署的經營者,首選新地、恒地及新世界(00017)。下行風險為本港及內地經濟增長遜於預期、勞工市場轉衰及失業率上升,以及美聯儲較快的加息步伐。(系列完)

 

 撰文: 王錦霞

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