劏房之城(一): 細單位大增逆市下樓價跌得最快 單位太細點生活?

　　過去數年的低息環境，投資者紛紛買入資產，香港樓市非常暢旺，樓價翻倍，當中細單位的樓價升幅跑贏大市。然而，打工仔的工資升幅根本追不上樓價和物價升軌，再加上銀行收緊按揭貸款，眾多大學畢業生坦言即使勤奮工作至適婚年齡也置業無望，需要父母幫一把才得以「上車」。

縱使樓價高企，港人渴望置業的心態仍然根深柢固，單位愈細總銀碼較小，愈受到用家支持 (資料圖片) 

　　縱使樓價高企而資金有限，港人渴望置業的心態仍然根深柢固，尤其男生有「磚頭」旁身才代表有出色，實是身分象徵和安全感的體現。信置(00083)粉嶺聯和墟「囍逸」於本月中，五天內售出全盤296伙逾九成單位，其中實用面積235平方呎的開放戶，折實入場費281萬元。單位愈細就愈受到用家支持，因為總銀碼較小。

單位太細 點生活?

　　去年九龍建業(00034)推出的細價盤紅磡「環海.東岸」，近千伙分層單位實用面積介乎194至375平方呎，其中一房戶佔逾半，另外四成為開放式戶型。單位面積小，呎價約1.5-1.6萬元，引起社會嘩然和廣泛迴響，但項目仍不乏捧場客。

　　紀惠集團行政總裁湯文亮早前出席一個講座時，坦言「太細，點生活?」，他甚至認為「環海.東岸」的買家實情很多都是物業代理自己，因為他們要「交數」。

　　「發展商所收的訂金少，很多買家在收樓時甚至現在已供不起，因為要同時兼顧儲錢及交租。」他預期，到項目落成的時候，將不會有很多人入伙。

　　買入開放式或一房戶新盤自住的，絕對不只單身人士，當中不乏年輕夫婦覓求銀碼細的安樂窩，不難想像當孩子出世後，200來呎的單位人均面積僅數十呎，小朋友亦難以擁有個人房間。港人的生活質素倒退了嗎?

細單位佔總私樓落成量26.4% 不斷趨升

　　本港人均居住面積數字，並沒有官方正式數據。不過，據學者推算，一般約140至150平方呎。根據差餉物業估價署數據，過去三年，實用面積少於430平方呎的「A類單位」佔全港私人住宅總存量高達三成。

　　近年樓價飆升，發展商推出的新盤愈劏愈細。差估署數據顯示，2016年截至4月底，實用面積少於430平方呎的私人住宅落成量，佔總私樓落成量的26.4%；相較2015年及2014全年的佔比分別18.9%及13.7%，反映近年細單位的新落成比例有持續上升的跡象。

銷售追不上供應 樓市下行細單位最受害

　　六年前政府推出限呎限量地皮，導致細單位供應愈來愈多，遇上經濟下行，雖然發展商積極售樓，但細單位銷售仍追不上供應。據中原地產的數據顯示，「A類單位」一手私樓累積待售單位連續三個季度高企，由2015年第三季的1519個，升至第四季的1617個，再升至今年首季的1665個。細單位在一手市場的銷售壓力大，發展商貼近市價開盤，二手樓價難以上揚。

　　樓價由去年高位至今累跌約15%，細價樓最為受挫。其中，兩年多前入伙的上車盤元朗「尚悅」，最近陸續出現蝕讓個案，本年至今錄逾10宗虧蝕成交。其中，12座中低層F室兩房戶，實用面積355平方呎，原業主2013年初以315.3萬元購入，持貨三年，今年初以320萬元沽出，呎價僅9014元，扣除各項費用後，實蝕近5萬元。

撰文: 周涴楠

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