脫歐對策(二): 英鎊31年低 是時候投資英國物業嗎?

　　脫歐已成定局，金融巿場大震盪，英鎊下挫至31年低位，所謂「別人驚慌我貪婪」，現時是時候投資英國物業嗎?

英鎊下挫至31年低位，現時是時候投資英國物業嗎? (iStock圖片)

脫歐公投後 一切不再一樣

　　綜合各間大行的分析師預期，未來數月英鎊將進一步下跌，因投資者仍在估計英國脫歐公投引發的長、短期不確定性，以及對英國經濟前景的影響規模。匯豐報告認為今年底前英鎊跌至1.20美元，兌歐元降至0.92英鎊，多家其他銀行稱，預計英鎊將進一步貶值。

　　英國物業近年漸受投資者歡迎，因港人來喜愛投資「磚頭」保值。一直以來英國政經濟發展穩定，加上政策及稅制相對簡單，吸引不少港人到當地投資物業。英鎊匯價下跌，原本可成為入市之良機，然而「脫歐」公投後，一切不再一樣，前景未明之下，是否仍值得投入英國樓市?

調查指半數代理曾用脫歐條款 恐掀踢契、劈價潮

　　公投前，投資者的行動反映他們明顯認為「脫歐」將不利樓市。外電訪問了英國24間律師行、地產代理和發展商，半數表示最近曾使用脫歐條款，例如賣家在合約中設定日期，一旦公投決定脫歐，買家可有權「踢契」並取回訂金。亦有合約則訂明一旦脫歐，成交價可以即時減少100萬英鎊。使用脫歐條款多為大額物業或商廈投資者。

　　仲量聯行國際住宅物業服務部副董事Mark Elliott認為， 英國「脫歐」將令英國物業的交投將會回落，並對某些地區的樓價造成壓力。然而，他認為英國本地買家及投資者的需求仍然持續，原因是英國樓市相對穩定，且是與發展商及獨立業主議價的良機。對海外投資而言，目前貨幣匯率的波動更會為資金充裕的海外投資者帶來理想的投資機會。

　　如真的想投資英國物業，最好有心理準備「賺價蝕匯」，如果脫歐影響持續發酵令資金流走更會「價匯俱蝕」。以倫敦中心地區為例，該區勝在為傳統豪宅區，價格硬淨，但租回報低僅2、3厘，入場費約為80萬鎊。若投資者尋求較高回報，則可能選擇東部及東南部地區，入場費約50萬鎊至60萬鎊，租金回報約4厘至5厘水平，但樓價抗跌力亦會相對較低。

無懼價匯俱蝕? 還留意要印花稅已升

　　同時亦要留意， 在英國買樓印花稅已經增加。土地印花稅方面價值約12.5萬英鎊或以上物業，印花稅為2%，最高為12%。另有額外印花稅，不論英國本地還是海外投資者，凡於當地買第二個住宅物業或購入物業作出租，須支付相等於樓價3%之額外稅率。律師費約樓價的0.5%至1%，另加20%消費稅。

　　值得留意的是， 可能要付遺產稅、住宅物業稅，若房租還要繳交收入稅(Income Tax)。海外買家將英國物業賣出，當地政府會在所得收益中收取資產增值稅(Capital Gain Tax)，首1.11萬英鎊免稅，3.18萬以下收取18%，3.18萬以上則收28%。若以公司名義持有，最高稅率為20%；受託人最高稅率為28%

　　「隔山買樓」除非實力雄厚到可一次過付款，否則都需要承造按揭。本港銀行中提供英國置業按揭服務銀行有匯豐銀行、東亞銀行(00023)及上海商業銀行等，當中上商僅限倫敦地區。按揭還款年期為2年、5年、7年或25年；平均息率約3厘 。

撰文: 王錦霞

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