居者有期(二): 上車有無得去旅行? 居屋按揭計一計

　　隨著新一批居屋開始揀樓，準買家要做好預算準備，看中心儀單位亦緊記計算供樓負擔。景觀樓層佳的單位供款自然高，隨時佔入息比例達五成，上車後可支配收入(即生活水平)只可原地踏步甚至更差，要輕輕鬆鬆去個旅行可能要等日後加薪。

隨著新一批居屋開始揀樓，準買家要做好預算準備。圖為嘉順苑地盤 (Henry攝)

樓花期長或須抬錢上會 供款要預留緩衝

　　無論你心儀沙田的嘉順苑或綠怡雅苑，還是天水圍的屏欣苑，都要過按揭這一關，才能成功上車。雖然早前樓市吹淡風，加上今次樓花期長，但在近日二手回復小陽春氣氛下，首日揀樓反應十分理想。

　　居屋按揭因有政府作擔保，獲豁免壓力測試，意味一旦抽中並有足夠首期，基本上已經可以上會。不過計算自己供款能力時，最好都是多預留緩衝，應付日後加息期來臨，甚至樓市下滑或須抬錢上會。

　　綠表及白表申請人，按揭成數分別為樓價最高九成半及九成(按: 房協單位綠白表一律九成)，因有政府作擔保，無須負擔按保費用。而房委規定所有未補地價的按揭最長為期25年。另外準買家要注意，銀行為未補地價居屋承造按揭時，多批出穩定性較高的P按計劃，而非波動較大的H按。 

嘉順苑月供12712元 綠怡「樓王」月供24313元

　　今期居屋最便宜的屏欣苑最平單位149.7萬，首期連雜費支出約17.6萬，以9成按揭、P按年息2.15厘、25年還款期，每月供款約5809元。一旦加息3厘至5.15厘，月供會升至約7994元，每月多供2000元。

　　如看中嘉順苑最貴的兩房單位居屋「樓王」，售價約327.6萬元，首期連雜費支出約44.3萬，以上述同樣的按揭條件，每月供款約12712元。壓測之下月供更增至17495元。

　　要數真正最貴單位，便是綠怡的第一座35樓及36樓J室，三房實用面積736平方呎，售價626.5萬元，首期連雜費支出約90萬，以上述同樣的按揭條件，每月供款約24313元。壓測之下月供更增至33457元。  

月儲逾萬黃先生 想去旅行要等等

　　首日到場成功揀樓的28歲黃先生，心儀屏欣苑約300萬元3房單位，是次首次與家人以綠表申請便抽中第3號籌，心情猶如中獎。任職工程行業的黃先生，坦言為求「上車」，假日少娛樂、不旅遊，每月儲起逾萬元的薪水。

　　假設黃先生購入的是屏欣苑最貴的A座32樓8室，售價為316.4萬元，選擇九成按， 年息2.15厘，25年還款期，每月供款約12277元。若黃先生的月入接近白表單身申請人的入息上限，即24500元，黃先生上車之後，仍然要一如過去幾年每月拿出萬多元供樓，佔入息比例達五成，他的生活水平只可原地踏步，要輕輕鬆鬆去個旅行，可能要再等慢慢加薪之後才可實現。

P按未受惠減息戰 每借百萬全期利息多H按5萬

　　雖然買居屋總價可慳一大筆，又免付按揭保險，但其實亦暗藏「成本」，一般情況下居屋只可做最優惠利率按揭(P按)，P按現時實際息率低至2.15厘，與私樓H按的1.75厘有距離，以25年按揭來計，每100萬貸款全期利息會多約5.4萬元。

　　不過現時不少銀行為P按客，加設高息存款掛勾戶口，存款上限為按揭額的50%，可作額外消費及儲蓄，新上車的買家若可賺息，某程度是可抵銷與些少H按之間的差額。

　　最後，值得一提的是，銀行在計算綠表居屋及白居二的樓齡是以物業一手發售年份計算，有大型銀行只為樓齡低於20年的未補地價居屋承造25年按揭，隨後會逐年遞減，例如23年樓隨時只可造16至18年按揭，甚至更低。二手居屋買家在計算還款期及首期預算上須留意。同時，樓市的方向仍然未知，在環球經濟環境不明朗之下， 做九成至九成半按的買家，要有心理準備，物業可能變成負資產的風險。

撰文: 王錦霞

全新節目《說說心理話》青少年不可以戀愛！？真實個案講述驚心動魄經歷► 即睇