樓市回穩 新居屋緣何去貨慢?

　　近日樓市可謂冰火兩重天，私樓新盤火速售罄，二手易見反價潮，但同時間新居屋卻去貨慢。今期新居屋由揀樓期7月25日起開始，至今已一個月，但3684個單位僅約四分一售出，難免被指銷情慘淡。樓市不是掉頭回升嗎? 早前的市建局煥然壹居有市況不就可作藉口，但緣何市勢逆轉後資助房屋卻仍銷情欠佳?

私樓市場回暖，新居屋為何去貨仍慢? (Dennis攝)

句月只賣四分一 餘額「益」非長者家庭

　　截至周一(22日)，房委會的居屋單位共有698個被選購，包括嘉順苑190個及屏欣苑508個；房協綠怡雅苑則累積售出209個單位，連同已售出的7個綠悠雅苑現樓單位，今期已售出單位914個，僅為3684個單位的24.8%。

　　事實上，房委會原本為參加「家有長者優先選樓計劃」申請者預留2000個名額，但僅不足一半被使用。另外，房協原本預留200個單位予受明華大廈重建影響的人士優先揀買綠怡雅苑，不過只有7名受影響人士申請是次居屋。房委會指，所有參加該計劃的家庭已獲邀於上周二(16日)或之前出席揀樓。截至當日，房委會共有501個單位已被選購，分別為嘉順苑119個、屏欣苑382個，當中綠表申請者286個，白表申請者215個；房協綠怡雅苑及綠悠雅苑則累沽130個及7個單位。即是說，原本的2000個配額，最多只用了638個。未使用的超過1300個名額將會撥予其他家庭申請者，意味原本只有639及638個配額的綠表及白表非長者家庭，配額幾近各增多一倍。

新居屋去貨慢三大原因

1. 折扣率欠吸引力

　　眾所周知，今期居屋年初接受申請時正值樓市調整期，由於樓市過去數年升幅驚人，當時市場普遍分析都未敢為調整幅度下判斷，恐慌情緒之下買家入市意願偏低。不過，新居屋有折扣，仍吸引不少人申請。

　　不過，今期居屋是在去年第三季定價，當時正處於樓市高位，然而其後市勢逆轉，房委會最終卻未有為定價作相應調整，只調整市值折扣率。售價由原本的七折變成市價的七五折甚至八折。今期居屋售價甚至比去年揀樓的上一期更貴，沙田嘉順苑就創出一手居屋呎價歷來新高。其實所謂的折扣減少，會令將來補地價放售或放租的金額減少，對業主應該是件好事。但對於一心打算「住過世」的用家而言，補地價多少與他們無關(至少短期內無關)，最重要的是「面價」。

2. 欠缺大單位

　　事實上，今批居屋以一房及兩房的單位為主，四個項目中只有天水圍的屏欣苑和房協的綠怡雅苑有提供三房或可間三房的單位。其中屏欣苑提供165伙，綠怡雅苑則有102伙，合共僅267伙，佔整體單位數目不足一成(7.2%)。

　　雖說並非所有「家有長者」申請人都必定是五人以上的大家庭，但對於大單位數目比例而言，又真是少了點。尤其對於較「揀擇」的綠表家庭，倘今期大單位售罄，他們可以等待未來的居屋再揀，選購意願自然大減。

　　不過「家有長者」申請人的揀樓程序上周初才完成，即是說，早前的銷售情況只反映該批客源，直至近數日開始才反映其他家庭的入市意欲。房委會今期共接獲約52800份申請表，其中白表約48700份及綠表約4100份，滯銷之說實在言之尚早。

3. 綠置居在後

　　最後，亦是最主要的原因，是有更佳的選擇在後。本欄早前已提及未來居屋有多個市區項目可選擇(詳見「居者有期(四): 新居屋預告 市區陸續來」)，樓市頂位已造，未來或會再調整，部分無逼切住屋需求的申請者或會再等，而綠表人士更可考慮即將推出的綠置居計劃。

　　綠置居計劃首個項目選定新蒲崗一幢原本用作公屋的單幢樓宇，提供857個單位，料將今年底接受申請，不過只限綠表人士。房委會資助房屋小組主席黃遠輝透露，屆時或會以市價7折以下定價，惟最終折扣、售價及銷售細節，有待資助房屋小組下月12日開會討論。他又指，今期綠置居推出後將汲取經驗，檢討計劃的選址、定價和銷售流程等，再研究是否改為恆常計劃。

　　對於今期新居屋，黃遠輝指，至今認購居屋的綠白表比例各佔約一半。他直言，與綠置居比較，今期居屋折扣較少，故原預計綠表申請者較少，惟居屋選址較有吸引力。

撰文: 羅駿豪  

etnet榮獲HKEX Awards 2023 「最佳表現證券數據供應商」大獎► 了解詳情