首個項目登場 港人港地Q&A

　　全港首個「港人港地」項目啟德1號(I)即將開售， 除了30年內只准港人購買外，租售均須向地政總署申請，不能以公司名義購買，亦禁止財務公司承造按揭等。啟德1號(I)最快本周內開價，首批最少109伙。

全港首個「港人港地」項目啟德1號(I)最快周內公布首張價單 (資料圖片)

兩個為獨立項目 不會共用設施

　　政府在2013年推出，位於啟德的兩幅「港人港地」由中國海外(00688)投得，發展成啟德1號(I)、(II)兩項目。值得留意的是，樓書訂明啟德1號(I)及啟德1號(II)為兩個不同的獨立項目，而非同一項目的不同期數，將不會共用設施。

　　樓書資料顯示，全盤主打2房及3房戶單位，房面積507至567平方呎，3房567至850平方呎。最細單位屬1房戶型，367平方呎，同類單位全盤共89伙(佔總數16%)。至於僅得24伙的4房大單位，則全數位於6幢低座大樓中，面積1569至1663平方呎。

　　啟德1號(I)已上載樓書至銷監局及物業網站，隨即開始派發樓書及對外開放示範單位。中海外地產董事總經理游偉光表示，第一期最快明日(25日)開價，首批料不少於109伙，定價將參考九龍市區鐵路上蓋項目，最快下月初開售。

　　參考成交資料，九龍站附近屋苑近日二手呎價約2.3萬至3萬元；而奧運站約1.6萬至1.99萬元。

　　不過，同區已開售多時的市建局煥然壹居，劃入資助房屋的單位以去年12月中私樓價定出市值八折呎價，今年1月開售時公布呎價介乎9734元至12414元，即十足市值呎價為12167元至15517元。

轉售出租 須取得地政總署同意

　　項目受多項條款限制，包括30年內只准港人購買，禁止公司名義購買，與非港人的直系親屬聯名購買亦須作出法定聲明，無論轉售、出租或按揭均須取得地政總署同意，且樓盤禁止向財務公司承造按揭。以求杜絕所有「代客買樓」的行為。

　　啟德1號規定只能向《銀行業條例》下指定機構，按揭證券公司、認可的按揭保險公司及發展商申請按揭，即買家想有取得高成數按揭只可靠發展商安排，業主日後亦難以向財務公司「加按」。

　　出租方面，包括租約期長度、預收租金的數目等，投資者亦須先取得當局發出出租同意書，限制招租的彈性。

　　雖然在「港人港地」的條款下，非港人不可持有物業，但境外人士如利用信託方式又是否亦可間接持有呢? 按地政署規定，「購買住宅單位的人士，必須只以本人／他們的名義購買，作為實益擁有人。」因此， 境外人士將不能以信託方式成功間接持有物業。

　　然而， 遺產繼承人、銀行債權人的問題仍然未有答案。

疑問仍多 斷供銀行怎收樓?

　　「港人港地」只限持有香港永久性居民身份證人士認購，即使聯名買家亦須最少一位為永久性居民兼近親。但如果身為永久性居民的業主逝世之後，業權是否可以由非永久性居民的遺產繼承人承繼? 還是會彷效居屋， 豁免遺產繼承人需合符資格?

　　「港人港地」不容許以公司持有物業，但業主一旦破產，提供按揭貸款的銀行，雖然擁有債權人身份，卻未必可以名正言順接收物業。同時，銀行將物業作為銀主盤拍賣時，又是否同樣只可賣予香港永久性居民? 細節仍待釐清。

「港人港地」 Q&A

1. 買家要有什麼資格?

　　假設買家或所有聯名買家均為香港永久性居民，所有買家於簽署臨時及正式買賣合約時須出示的證明文件，即有效香港永久性居民身份證；聯名買家中，最少一位為香港永久性居民，與其他非香港永久性居民聯名購買，而所有聯名買家之間均為近親(父母、配偶、子女、兄弟和姊妹)，其中一位買家於簽署臨約及正式合約時須出示有效香港永久性居民身份證及所有聯名買家之間的近親證明文件，包括結婚證書、出生證明書、戶籍簿等。

2. 如何申請出售、出租及按揭同意書?

　　每位業主最多只需辦理一次同意書申請，以備未來出售、出租及按揭所需；即使日後遺失同意書正本，亦可在土地註冊處取得同意書核證副本，無須再次辦理。業主在代表律師樓簽署成交樓契時，可一併簽署上述同意書申請表，之後由代表律師跟進，無需額外再上律師樓。

3. 按揭有什麼限制?

　　一次或多次將單位按揭、加按或轉按。買家在簽署物業成交樓契之前辦理按揭，無需另外申請按揭同意書，僅需符合上手業主《出售同意書》中的按揭要求。

4. 出售時有什麼要注意?

　　就啟德1號(I)而言，2043年6月27日或之前只可將單位出售予符合上述買家資格的人士。同時指引下手買家選擇適當的按揭機構。

5. 可以出租單位予何人?

　　業主可一次或多次將單位出租予任何人士或公司。不過租約租期(包括續租權)不可超過5年，業主亦不可預先收取超過12個月的租金。

撰文: 王錦霞

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