美元強勢(四): 美元再度轉強 樓市調整會否重演?

　　美匯指數及香港樓市的趨勢過往一直基本上成反比，之不過2014年起一次美元轉強，卻只令本港樓價於去年底至今年中短暫回調。在內地資金尋找出路之下，近日美元轉強料難以令樓價出現顯著下調。

今次美元上升周期自2014年開始，已持續兩年，惟樓市年初的跌幅已隨反彈幾乎完全收復 (資料圖片)

強美元之下 跌幅「可大可小」  

　　回望年初，多間大行如高盛、野村證券等齊齊「唱淡」，直言樓市將於2017年時從高位累計下跌30%。長和(00001)主席李嘉誠1月份在集團周年晚宴亦指，今年香港商業環境艱難，料樓價下跌10%不足為奇。

　　今次美元上升周期自2014年開始已持續兩年，本地樓價上半年一度回落約10%，人人以為跌勢已成，事實卻又再完全反彈。近期美匯指數急速轉強，由80升至曾逼近100，樓市竟已重新呈現量價齊升的態勢。

　　的確，從理論層面來看，在聯繫匯率的制度下，美元轉強，港元會跟隨美元呈現強勢(從去年人民幣貶值可間接反映)。此情況下，無論對本港旅遊業、出口貿易以至整體經濟均會有一定的影響。事實上，目前旅遊業不景氣，以至整體經濟增長放緩，某程度都可以歸究美元轉強。

　　1997年至2002年強美元周期之時，本港樓價曾現大熊市，跌幅高達六、 七成。不過，歷史難言會否重演，因每次樓市周期所面對的情況都截然不同。過去強美元是因為整體經濟過熱，加上嚴重通脹壓力，在2004至2006年間，美國聯儲局便在短短兩年間加息17次，累計加息4.25厘，但反映本港樓市的中原城市領先指數(CCL)卻升了20%。

大成交配合下 挑戰歷史高位

　　樓市的成交量在今年9月創下近4年最高水平。土地註冊處數據顯示，9月香港住宅房屋銷售合約數量環比激增34.4%至7826份，為2012年10月以來新高，合約總值560億港元，銷量同比增速高達83.6%，交易金額同比大增67%。

　　進入10月，中原城市領先指數最新數據顯示，於9月26日至10月2日當周，較前周急升2.49%，報141.04點，創下7年半(369周)以來最大單周漲幅；10月3日至10月14日當周，再升至141.77(見圖)，與去年9月歷史最高位時的146.92點只差3.5%，半年回升11%。

　　樓匯反向關係可時開始「失效」?

中原城市領先指數 (中原數據官網截圖)

近5年 反向走勢不再明顯

　　由2011年中起，美匯指數與香港樓價的反向走勢並不如以前年度般明顯，甚至更出現兩者同步的反常現象。例如在2011年中至2014年中，美匯在80多附近牛皮，但CCL卻由低位的95升至120左右，與近月樓市情況相仿。

　　出現美匯升、樓價升的「反常」現象不無原因，其中一個原因是游資極多。近期利率在強美元下不升反跌，反映香港市場資金情況十分充裕，並無明顯資金外流的跡象。因今次的強美元是來自其他國家減息及增加QE所致，所以市場資金仍是十分充裕。

成保值之選 內地買家重臨支撐樓市

　　港元跟隨美元上升，港元資產「變貴」，理論上內地買家來港買樓的意欲應減低，事實卻不然。反而內地資金是近期樓市上漲的原因之一，因人民幣預料會出現中期貶值，即使以人民幣計價港樓比之前貴，但在聯繫匯率之下，香港樓市對內地資金而言仍有保值乃至增值作用。

　　內地買家佔今年第二季度本港房地產市場交易總額之9%，高於去年同期水平5.8%。而會德豐地產(00004)旗下位於九龍的豪華房產One Mountain 9月銷售額中，更有20%來自內地買家，反觀半年多前剛開售時僅佔5%。(系列完)

撰文: 王錦霞

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