【樓市變局】內房雞年伊始齊休眠 利率上調壓力增樓價調整預期
07/02/2017
雞年春節,火爆多時的內地樓市似乎進入休眠模式,上海、杭州、蘇州等多個一二線城市成交急跌,其中上海新建商品住宅於春節長假期間的成交量大減71.1%,錄2011年以來最低水平。甫一開年,人行又釋出貨幣政策緊縮訊號,隨著政策利率上行,未來房貸利率上調成為大概率事件,冷風之下,房價調整預期正悄然蔓延。
雞年春節,火爆多時的內地樓市似乎進入休眠模式,上海成交急凍 (CNS資料圖片)
上海春節成交急凍 滬銀監提示風險
內地樓市降溫早在1月已現端倪。北京新建商品住宅簽約量當月按月跌23.8%;廣州全市網簽成交量當月按月跌42.32%;深圳一手住宅成交量當月按月跌23.6%。
進入春節黃金周,上海樓市更現全國「最冷」,7天假期僅8個樓盤項目錄得成交,且全部項目的成交量僅得1套。對此,上海銀監局緊急要求在滬各金融機構定期開展各類情景下的壓力測試,提升押品管理水平,嚴防房地產市場價格、交易量逆轉對房貸及相關資產質量的影響。
除了一線城市,二線熱點城市春節期間成交同樣慘淡。其中,南京市住宅認購量同比下跌近四成;杭州市區新房銷售僅成交6套,同比大減81%;無錫樓市更連續6天零成交。
房貸利率或升應近百點子
愁雲未散,冷風又起。雞年開工首日(3日),人行即上調公開市場逆回購操作利率及常備借貸便利(SLF)利率,其加息訊號意義僅次於基準利率調整。機構普遍認為,此舉是人行貨幣政策全面逆轉的信號,意味著2014年以來的貨幣寬鬆結束。
儘管各銀行的房貸政策暫時按兵不動,但海通證券就指,截至2016年9月末,銀行住房貸款平均利率為4.52%,平均期限在10年以上。由於現時10年期國開債利率已由當時的3.13%上升至4.1%,從歷史數據比較看,合理的房貸利率應在5.5%左右。
中原地產首席分析師張大偉亦認為,在加息等可能性增加的情況下,今年北京及其他主要一二線城市房價調整預期愈來愈明顯,趨勢和幅度亦將加大。
品牌房企拿地積極性不減
不過,儘管多地樓市均現降溫,但品牌房企拿地積極性不減。中原地產數據顯示,1月份,20大房企總計拿地金額達1117.26億元人民幣,維持在相對高位;平均成本每平方米9654元,相比2016年上漲38.6%。
業內人士預計,在資金充裕情況下,房企仍會增加拿地金額,但此前高價拿地的房企或面臨入市難題,利潤率也可能進一步走低。
張大偉就指,房企搶地積極性高漲,與過去幾個月信貸環境寬鬆有關,大部分房企發債成本明顯降低,促使其積極補充庫存。
表列機構對2017年內地樓市最新看法
政策逆風之下,表列機構對2017年內地樓市最新看法:
機構 觀點
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平安證券 中國尚未進入加息周期,但嚴厲的房地產市場政策疊加折扣利率向上調
整,對於房地產市場的負面衝擊將較明顯,前期房價上漲過快的一線和
部分二線城市已進入調整周期。
國海證券 人行貨幣政策收緊信號相當於進一步確認寬鬆周期結束。從過去美國和
日本經驗看,歷次房地產泡沫破滅過程中,貨幣收緊都是至關重要的條
件。各地兩會期間一線城市紛紛提出2020年人口的控制線,意味著
一線城市房地產需求未來將不會再大幅增加,房價將可能迎來長周期拐
點。
中原研究中心 今年新房市場成交量可能隨供應增加有所回升,但二手房成交不樂觀,
整體價格已步入調整期,樓市將以震盪波動為主。人行收緊貨幣政策的
影響將會漸漸顯現,節後投資需求應有所收斂,並會在一定程度上抑制
節後樓市成交量回升。
東興證券 2017年將成為此輪房地產繁榮周期的拐點,但地產行業並未沒落,
仍擁有巨大發展空間。尤其是在大城市即大都市圈進程快速發展背景下
,穩定的政策環境和前瞻性的規劃將為房地產行業開辟新的發展路徑。
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撰文: 俞瑾
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