離大學入娛樂圈 Ben Sir揀樓3招

　　樓價瘋狂，別以為受害的只是買不起樓的年輕人。買得起樓的中產家庭其實同樣頭痕，小朋友出世要換樓；孩子漸長地方不夠用再換樓；到子女出身「父幹」更要幫忙買樓。

　　從校園走入公仔箱、從學者轉戰娛樂圈，決定放棄中大中文系高級講師職位的歐陽偉豪（Ben Sir），近日多了一個身份——「睇樓達人」。24歲買樓的Ben Sir，多年來由港島東買到西半山，由單幢樓買到千呎豪宅，他除了在電視上教人睇樓，今次在iM傳授中產換樓大法，公開揀樓心得。

　　「中產要細屋換大屋，大屋一手樓很貴，二手樓價錢便宜之餘，更能住得大一些！」講到換樓，Ben Sir最愛舊樓間隔四正、見使實用，例如樓齡50年的美孚新村，便愈舊愈好住。一齊跟Ben Sir走落美孚實戰睇樓，找尋宜居好單位吧！

理論篇：Ben Sir公開睇樓心得 由杏花邨到西半山

　　Ben Sir近年人氣高企，數年前憑電視節目《學是學非》扮鬼扮馬教中文，成功上位，大獲網民好評。去年更擁有個人節目《Ben Sir學堂》及《Ben Sir研究院》講解粵語文化。不要以為Ben Sir出身學界，便不善投資理財。原來Ben Sir早於九十年代初上車，投資物業逾20年，物業由港島東升級至西半山，由藍籌屋苑升級至千呎豪宅。

Ben Sir睇樓無數，漸漸悟出了一套睇樓理論。

貨比三家 鍾唔鍾意都睇

　　Ben Sir多年來閱樓無數，他認為買樓猶如買餸格價，要花時間出動睇樓。回想2008年美國次按危機，引發金融海嘯，Ben Sir趁樓價調整，旋即入市，以不足300萬元購入西半山輝煌臺單位收租。當時Ben Sir入市之迅速，更勝家族中的金融人，他歸功自己是大專講師，投放在研究樓市的時間較多，買樓不一定需要好勁的金融財務分析，但是要花時間去「磨」、要親身睇實物。 

　　2012年換樓時的「騰雞」經歷，更讓他悟出一套睇樓理論。話說當年他看中了一個西半山雍景臺單位，「2012年樓價已幾高，（從低位）升了很多，當時好像愈睇愈貴，人都癲！」Ben Sir洽談這個單位正值農曆新年前，業主開價1,250萬元，他出價1,200萬元，放完農曆年假後，他打電話向經紀查詢業主意向，「他說單位沒了。問他幾時賣？年三十晚賣。50萬元也要問問我吧，所以當時感覺幾慌張。」

　　只差50萬元，Ben Sir就錯失換樓機會，心慌慌下繼續四出睇樓，香港島的西半山、北半山、九龍區的又一村、新界區的火炭也一一睇勻，這位「睇樓專家」自言：「我睇樓有理論，我唔鍾意的也去睇，Make Sure我唔鍾意！」例如火炭並非他鍾情的區份，但也出動去睇樓，好處是可以了解自己喜好，之後揀樓便能更決斷。多年睇樓經驗，Ben Sir心目中的好單位，要符合以下3大要素——位置佳易升值、生活配套方便、間格四正實用。

1.地區決定 升值潛力

　　Ben Sir自言買樓先看區份，「香港人買樓習慣了，一半是住、一半是想它升值。它賺多少、蝕多少對我們是很緊要的！買車、買電腦、買手錶不會想這個（升值）的，惟獨是買樓，整個買樓文化也是這樣的，好不好是一回事，但區域便很決定升值。」他認為，若樓價一樣，即使市區樓面積較細，新界樓偏遠但面積較大，他也會選擇市區樓。市區細得來矜貴，在他眼中，一層市區樓，隨時抵得上新界4層獨立屋。

　　事實上，即使是市區樓，還要講究其區份。Ben Sir 1995年婚後居於港島東大型屋苑杏花邨，1998年亞洲金融風暴，樓價急挫，其杏花邨單位較1995年買入價跌約一成，當時鍾情大型屋苑的Ben Sir百思不得其解，杏花邨配套齊全、交通便利，抗跌力竟不及西半山的單幢樓。原來位置優越的半山樓，抗跌力能和升值能力也高，於是他後來沽出杏花邨，進軍西半山。

2.配套首要 景色其次

　　Ben Sir多年來居於香港島，近年住在銅鑼灣，愛上其便捷，食肆商店交通都齊全，有時候約人傾談見面，樓下就有好地方，對其他人也方便。Ben Sir年輕時曾居於九龍城舊樓，他坦言雖然九龍城很嘈，但他一個月便適應了。相反，他認為居所的景觀只是其次，「住海景樓，一個月也會望厭，最多在朋友面前威一輪，但不知道花了多少錢在海景！」

3.最愛舊樓 實用見使

　　近年一手樓屢見「奇則」創意無限，不時出現「600呎4房戶」、「平台大過單位」等奇怪間隔。Ben Sir對舊樓情有獨鍾，現時其銅鑼灣住處樓齡也超過40年，他大讚住所開則四四方方，十分實用。

　　他又睇過不少老牌豪宅單位，愈來愈欣賞舊樓圖則，不少比新樓更舒適宜居，他以北角半山的賽西湖大廈為例說明，部分單位設有對流窗，設計極之通爽。「不要讓一手樓、無窗黑廁變成正常！」

　　物業所在地區、面積及間格，在建成一刻已成定局，不能隨時改變，故Ben Sir最為看重，「屋裏面要幾輝煌自己可以搞掂，但屋外環境你搞唔掂！」屋內裝修可隨時改動，裝修不是他首要考慮，直言所有單位最好也當成清水房（剛建成、毫無裝修的單位）睇。

睇樓篇：辭中大教席 轉戰娛樂圈　做全職藝人 頭炮帶睇樓

　　Ben Sir剛在8月慶祝50歲生日。人到中年，他作了一個重大決定——告別中大教席，全身投入演藝工作，包括主持、商業機構內部Talk Show，拍攝電視節目及電影。

Ben Sir說和一班藝人一齊睇樓，非常好玩，本刊專欄作者、樓市專家King Sir（前左一）亦有參與拍攝。

　　能勇敢地走出舒適區，Ben Sir感謝同樣是教書的太太支持，記者問他從事演出工作後，收入應沒之前教書穩定？「我老婆穩定就得，老婆支持就得，我過去一年表現幾好，她便支持了。」過去一年，Ben Sir先後拍攝了《Ben Sir學堂》及《Ben Sir研究院》兩個節目，接拍廣告、在九展開Talk Show，最近又客串了兩套電影。「由打工到Business Mode，性質是過癮的。既然有這個機會，有這個時勢，便要食住個勢！」Ben Sir很喜歡分享己見，教書的「觀眾」數目有限，惟有踏上舞台、登上電視和電影的大銀幕，觀眾更多。

　　告別校園，Ben Sir第一個大搞作是拍攝睇樓節目，已於上周一（2日）首播，班底與《Ben Sir研究院》相若，有陸浩明、林頴彤、麥美恩等藝人擔任主持，Ben Sir更大呼好玩：「雖然有PA（製作助理）寫稿，但拍攝現場經常爆肚，大家完全不跟稿。」

節目內常有爆肚時刻，Ben Sir直呼好現。

走勻港泰日 介紹平民樓

　　本刊專欄作者、樓市專家King Sir葉景強亦有參與拍攝，他大讚Ben Sir很能以用家角度分析單位優劣，「Ben Sir是好傳統的用家，但他自用之餘又夾雜了投資概念，會留意未來升值潛力。」Ben Sir亦享受與King Sir合作：「我同King Sir的特色是，我們也很貼地，節目不會介紹兩、三千萬元的物業，介紹的也是（普羅市民）住得起的。」Ben Sir說他在今次節目睇過30多個單位，銅鑼灣隱世舊樓、灣仔納米樓、何文田老牌豪宅公主台、屯門居屋兆康苑，均印象深刻。

　　此外，Ben Sir與一眾主持又走出香港，到泰國曼谷、日本大阪睇樓。近年香港再興起一股移民熱，Ben Sir認為買海外樓，不把所有資產放在同一個籃（香港），其實也是移民心態，「煽情一點說是『資產移民』，不用整個家庭移民的，當資產移民，心態上更鬆動。」

　　今次在大阪睇樓，最便宜的單位約70萬至90萬元，Ben Sir直言對大阪樓也有一點心動，「心動是日本竟然還有這麼平的單位」。至於泰國樓同樣低水，一個遠離市區的3,000、4,000平方呎單位，僅售700萬元，Ben Sir讚他們的建築物很靚，但提醒大家要留意周邊配套。

學界樓神：90萬屋仔到千萬豪宅

　　iM去年10月首次訪問Ben Sir，大談20多年「樓換樓」升級之道。「有層樓，即使負資產也可以在層樓裏面喊，但買股票輸晒只能踎街喊！」Ben Sir 自小受家人影響，認為投資最重要有安全感，外幣、股票都比不上實實在在的「磚頭」。

　　1991年，24歲的Ben Sir首次置業，買入筲箕灣廣場的樓花，樓價約91萬元，其後用作收租。他認為香港的金融中心始終位於港島，無論置業和投資也看高一線。但港島地段樓價較貴，所以首次置業便選擇上車門檻較低的筲箕灣。1995年，Ben Sir因結婚沽出筲箕灣單位，賺了一筆，買入杏花邨單位自住。

　　1998年亞洲金融風暴，本港樓價急挫，鍾情大型屋苑的Ben Sir發現，半山單幢樓的抗跌力比屋苑更高，遂沽出杏花邨舊居「止蝕」，不足一年在西半山找到心儀單位，以390萬元購入列拿士地臺單幢樓自住。

樓換樓求換得穩陣

　　2008年，金融海嘯爆發，Ben Sir預視樓市會見底回升，迅速入市，以不足300萬元再購入西半山輝煌臺一個單位收租。他持貨約3年後，至2011年升值逾50%沽出，套現換樓。Ben Sir堅持「樓換樓」要換得財政穩健，他沽出兩個西半山單位，兩層換一層，以1,300萬元買入羅便臣道一個逾千呎單位。惟羅便臣道物業不能養狗，Ben Sir便放租單位，自己租住銅鑼灣一舊樓單位。雍景臺近期成交實用呎價達2.4萬元。Ben Sir單位現價值超過2,000萬元。

　　除了住宅，Ben Sir亦涉獵商場舖位，2012年和「徒弟」林溢欣合資購入灣仔一個約200多萬元的商場舖位收租，回報不俗。他認為要致富，不能只靠自己儲錢，都要與人合作，認為舖位比股票更好，即使無人租，都是用得到的實物。

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