【海外置業】日本做業主搞民宿 80萬有交易

18/01/2018

  每當港人打開社交媒體,不難發現,總會有朋友「回鄉」。日本風景靚、藥粧平、美食處處、地方乾淨,難怪港人比喻遊日為「回鄉」,次數亦愈來愈多;日本國家旅遊局公布,2016年港人訪日人次高達184萬,按年增逾21%。港人遊日除了買藥粧、衫褲鞋襪以外,近年也頻頻買樓。

 

  正當香港樓價愈升愈癲之際,港人放眼海外,投資海外樓。匯率低水,日圓維持在7算左右,加上樓價大多在100萬元內有交易,日本樓近年大受港人追捧。經營大阪民宿代理的港人Kammy,因一次遊日住民宿的良好經驗,引發她投資日本樓,並改裝成主題民宿出租,現時她兼營日本樓買賣和民宿代理一條龍服務;港人黃智朗同樣是日本愛好者,曾一年「回鄉」7次,有次發現日本樓價低,租金回報高,遂購入日本樓投資,其後更入股日本不動產公司,現專營港、日兩地的日本樓買賣生意。

 

  有傳日本政府或在大阪建賭場,加上東京2020年舉辦奧運會,投資者看好東京和大阪兩地樓價,不斷有追捧。眼見港人「回鄉」次數一年比一年多,日本住宿供不應求情況下,香港傳統旅行社東瀛遊更撈埋酒店業,3年前在大阪斥資1.24億元買地建酒店,第一間自家品牌酒店去年底在大阪落成,並已在沖繩買地計劃興建第二間酒店。

 

  誰說「回鄉」只是一味使錢,投資日本樓、經營民宿和酒店,其實識得搵,投資日本房地產都可以好好搵。

 

民宿篇:買賣日本樓一條龍 80後港女搞民宿管理

 

  日本政府通過住宅宿泊事業法,今年6月15日起,日本民宿正式合法化(見後頁iKnowledge)。大阪是「民宿特區」,去年10月已率先解禁,開放申請經營民宿牌照。從事保險代理5年多的郭曉琴(Kammy),因一次入住民宿的良好經驗,遂研究和投資日本樓。現時她自己購入兩個日本住宅單位,均改裝成民宿出租,並兼營大阪民宿代理,手頭上代理14間民宿,她表示民宿每月平均入住率近九成,租金回報率可達8厘至12厘。

 

這間貓貓民宿, 是Kammy以990 萬日圓(約60萬港元)購入的首間日本物業。

 

主題民宿大受歡迎

 

  「兩年前去大阪玩,住過一間airbnb,感覺良好,就八卦睇一睇佢租金係幾多,後來發現原來我租一星期,已經等於業主交一個月租。」Kammy開始研究日本民宿,當時民宿潮仍未興起,在大阪心齋橋、道頓堀附近約有100間民宿,仍舊供不應求,「我計過租金回報後,就決定親身去日本睇一睇,如果睇啱就即刻買。」

 

  後經朋友介紹,Kammy隻身飛往大阪睇樓,7日內與四間地產代理聯絡,最後以990萬日圓(約60萬港元)購入道頓堀附近的一個住宅單位,面積約200呎。

 

  初初置業總是雄心壯志,Kammy從沒有想過經營民宿會失敗,在購入第一個單位時,她將所有裝修、設計都交由當地民宿代理處理,出來的效果強差人意,「當時民宿布置好簡單,無任何主題和裝飾品,只是有一張床、一個洗衣機和梳化,已經要2萬幾元港紙。」民宿布置簡陋,連帶影響出租率,她坦言等了半個月,才有第一位租客。

 

韓國租客難「服侍」

 

  最初投資日本樓,是因為她看中其樓價比香港低,當中尤以大阪民宿供不應求,租金回報可觀,決意入手日本樓。經營民宿面對入住率低問題,她再次分析其他人氣民宿的成功原因,不外乎主題和布置。最後,她自行打造貓貓主題民宿,屋內的枕袋、相架,甚至一張牆身貼紙,都由她在各地搜羅回來,再聘用攝影師拍攝另一輯風格圖。現時這間貓貓主題民宿,每月出租率平均為28至29日,近乎爆滿。她的民宿客主要來自香港、台灣及東南亞,當中她認為韓國客最麻煩難湊,「韓國人九成都係打韓文問,就算你Google Translate回覆一句『我唔識韓文』,佢哋都會照用韓文回覆,勉強先溝通到。」Kammy更遇過有韓國客用不到熱水爐投訴,她多番請住客拍片證實不果,翌日找來專門維修的技術人員上門檢查,結果發現並無大問題。後來該韓國客更以枕頭袋去抹鞋發洩,「可能你覺得大陸人好污糟好唔衞生,但其實唔係,佢哋好多水平都好好,出得黎旅行都大概知道日本文化,但韓國客就好惡和污糟。」

 

  貓貓民宿大受歡迎,她遂將首次置業的故事在個人Facebook上發帖文,隨即吸引逾20位朋友關注和詢問,「當時未有人透過我去和地產代理買樓,但你都會見到有商機,原來有咁多人想買日本樓。我自己本身做保險,如果你開一個Post講保險,絕對唔會有咁多人留言。」

 

  購買日本樓後,她進修日語,現時基本溝通沒大問題,在這兩年間曾協助過幾位朋友買日本樓。直至去年3月起,她與日本當地的地產代理達成合作協議,現專營日本樓買賣、民宿代理一條龍服務,她手頭上有約20位客戶,已購入50個日本住宅單位,其中有14間改建成民宿,其餘為長租單位。客戶中大部分來自香港,亦有部分來自上海。

 

買賣布置一條龍

 

  民宿代理的工作範圍廣泛,除了替買家尋找心儀樓盤外,也要負責翻譯文件、與業主商討民宿主題布置、代客收租等,「我們有同事在日本,會影晒成間屋的環境畀他們睇,即使要執漏,也可以在相和影片中見到。」Kammy收到照片時,如發現牆紙殘舊,她也會先搜尋換牆紙的價格,然後再與業主聯絡,務求做到即時報價,加快整個流程。她在大阪有近10人的工作團隊,負責客服、清潔、裝修布置等。

 

  不過,民宿代理的收入浮動,視乎入住率而定,如一間約200呎的細單位而言,若只負責管理、收租、民宿清潔等,每月大約可賺取2,000元 ,至於買賣、裝修布置的收入較管理民宿為多,則視乎不同的地段、單位面積等計算,她坦言民宿代理工作繁複,同行競爭低,「有香港日本不動產公司會搵我哋做民宿布置、後勤等工作,因為這些工作較繁複,大家都唔想做,相較下也較少同行競爭。」

 

  除了兼營民宿代理外,現時她仍是一位保險代理,不時香港、日本兩邊走,「其實都無點樣分配時間,保險方面如果客人一有Request就要即刻做,也有不少保險客擔心我會唔做。其實,我自己本身有少少錢,在香港買唔到樓,日本樓價和租金回報OK,先開始發展新事業,做開保險都明白,如果唔投資會死。」

 

她與當地地產代理合作,替客人購入理想的住宅單位。

 

Kammy教路 租客爆滿4貼士

 

 

1.覆客覆得快

 

  Airbnb對於房東要求高,客服回覆的速度和內容,均會影響客人對民宿滿意度。

 

2.Location, Location, Location

 

  去日本旅行,不少人最關心的就是民宿或酒店的地段。在大阪,近心齋橋、道頓堀、難波車站的住宿最為搶手。

 

3.在不同社交平台宣傳

 

  Kammy在Facebook專頁宣傳民宿,也會在內地平台發布新房源,並會與當地經常遊日的代購合作,出租更多房間,於台灣民宿網站發布帖文,定期更新民宿照片。

 

4.民宿乾淨企理

 

  各國客人對民宿要求不同,當中尤以韓國人要求最高,即使在地板發現一條毛髮,也會投訴房間清潔做得差,甚或會要求清潔工人再次清潔。

 

熱爆民宿逐格睇

 

1.火烈鳥是今年大熱的圖案,Kammy精心將這間新民宿打造成火烈鳥主題民宿。

 

 

2.枕頭套和床都換成火烈鳥圖案,床頭也擺放乾花裝飾。

 

 

3.民宿離道頓堀5至10分鐘路程,十分方便。

 

 

4.這間貓貓主題民宿特別受情侶歡迎,更有客人預定來影婚紗相。

 

  

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