【地產帶旺】周邊行業 商機處處

04/04/2018

  第一次買樓,叫「上車」,是港人永恒的話題。因為樓價實在高不可攀,因為住屋基本需求一直未解決。樓價上落高低,牽動全城情緒。樓價屢破新高,即使供應增加,政府出辣招,仍壓不住升勢,由2016年11月提高印花稅至今,不足一年半,樓價呎價升幅近兩成。「四球」以下放盤近日更幾乎絕跡市場,最低入場費由400萬元起跳。

 

  買一層樓成為人生終身大事,跟樓相關的周邊行業也悄悄熱起來。民間智庫Roundtable前行政總裁鄧世民三年前變身裝修防伏專家,開班教人避開裝修「伏位」,班班爆滿,就讀的學生六至七成正是剛上車新業主。也是針對已上車的,有「裝修佬」劉天生、何漢華等人開設的網上裝修平台做裝修顧問,為小業主做裝修參謀。

 

  還有,有線電視前主播胡國威「一支公」在網上開台,獨沽一味講樓,提供買樓資訊,成為專職樓評人。最後,18年前開創驗樓師一職的詹濟南,大談近年人人都做驗樓師,出現「鬥平搶爛市」的實況。城中樓事造就周邊商機,也造就新職業。

 

KOL篇:前電視台主播 做地產KOL教買樓

 

  胡國威在有線《樓盤傳真》做主播13年,有不少忠實粉絲,去年11月他離職,有網友即問︰「點解節目唔見咗胡國威?」不是跳槽或被挖角,他一個人膽粗粗自立門戶,在網上成立專講樓市的平台「胡.說樓市」,「獨腳戲」拍片介紹樓盤。

 

 

胡國威

職業︰創辦樓市資訊網上平台「胡.說樓市」

資歷︰任有線節目《樓盤傳真》主持13年

亮點︰「八十後」上過車換過樓

 

  當日離開有線,胡國威坦言是人到中年,碰上人生交叉點,「我係八十後,覺得做了13年的工作,遇到樽頸位,那時候公司正有危機(編按︰去年3月有線母公司九倉(00004)宣布不再注資),如果那一刻不離開,公司要改革的話,我必定要參與,更加不會走。」趁還有本錢,至少未有「仔細老婆嫩」的負擔,又未知公司前景,他選擇離開待了十多年的Comfort Zone(舒適圈)出外闖。

 

辭職進攻網上平台

 

  沒有任何部署,遞信後才開始想前路。胡國威跑了十多年地產新聞,強項當然是睇樓分析樓市。少玩Facebook的他,採納了朋友的提議,開了個Facebook Page,在網上講樓市資訊,畢竟現在大家接收資訊再不是傳統媒體,而是社交媒體,他定位做資訊內容提供者,「看市場需不需要不同的樓盤資訊,我可以提供有關的Content,做Content Provider,短期是做一個資訊供應者。」

 

  轉戰做網上地產版,深明港人愛樓,講樓易吸「Like」。若然成為KOL(Key Opinion Leader),還有廣告送上門,搞樓市平台是不是有「錢途」,胡國威直言未想如何營利,只想先做好Content,沒有廣告反而是賣點,「我希望用自己專長,可以將報道鑽入一點,或者是從另類角度去講樓。在市面上很多資訊受制於廣告壓力,有些東西避重就輕,但我這個平台就沒有這個壓力。」

 

  他在片中帶人睇樓、睇示範單位、睇實盤之外,還分析樓盤周遭環境,解構單位內的超厚力牆有幾「搵笨」、教人如何計算按揭等。提供另類樓盤資訊,他形容是從消費者角度出發。現時其Facebook專頁營運約3個月,已吸到逾5,600個Followers。

 

  講樓有市場,胡國威的平台成立了約3個月,近月更成功跟網站合作,每周由他提供一至兩條短片,賣片有穩定收入。他又拉了兩位網站記者加入組成三角團隊,三個人全職搞樓市平台,「我一個人應付不到,拍檔做開Online,多個人可以有多些點子,提升短片質素。」他笑言收入因此要三人分,僅夠餬口,「我都要供樓,但不是很貴。」

 

趁股災上車全靠「狠」

 

  胡國威早在12年前「上車」。當時已入職電視台工作的胡國威,因做節目介紹上車盤,看到有「啱心水」,就決定做業主,「當時雖然是加息周期,但供樓抵過租樓,租樓要幾千元,點解唔去供。我之前一直租樓,電器壞了業主不肯換,計過條數,不如買樓。」他用10萬元首期,買下荃灣中心一個小單位,該單位售90萬元。胡國威上車那個年頭,香港樓價自1998年金融風暴大跌後,正拾級回升,全港樓價平均呎價低於4,000元,入場費百萬元以下單位仍然舉目皆是,一成首期便可上車。

 

  四年後胡國威把單位賣了,賺了點錢,變回租樓一族,「但兩年後發覺不對勁,租金不斷升,有次訪問地產代理,他著我快點『上番車』,還叫我不要太揀擇。」那時候是2012、2013年,他做樓市節目,緊貼樓市資訊,也感到樓價正升溫。有次他跟朋友在深水埗吃飯,路過地產舖,看到有個二手盤合意,馬上跟地產經紀聯絡,「一看覺得不差,馬上傾價錢成交。是該區十多年樓齡的單幢樓,一梯兩伙的蚊型單位 ,200多萬元,當時未有辣招,付了一兩成首期就買到。」他形容當時決定夠狠,否則未必能再「上車」,現時他供樓月需6,000至7,000元而已,但交租隨時過萬,供樓「抵」過交租。

 

  自他離開電視台至今幾個月,樓價升勢加劇,以前上車盤單位現在也要「4至5球」,此價已不是上車盤水平,他不禁慨歎︰「還未上到車的人怎辦?」

   

用家買樓四部曲

 

 1.鎖定目標地區

 

  專注在心儀地區搵樓,最忌「行勻」全港搵樓。

 

 2.鎖定目標屋苑、單位類型

 

  再揀心儀屋苑,進一步再揀想要的單位類型。

 

 3.鎖定價位

 

  跟地產代理開出價錢,地產代理有目標地替你找適合的單位,提高搵樓效率。

 

 4.出手要狠

 

  一睇中要立即「落錘」,決定要快,諸多猶豫降低買到的機會。

  

點睇樓市:難大跌 加租恐怖過加息

 

  胡國威認為跟小市民對政府解決住屋問題開始失去信心有關。當初小市民對新政府有期望,但至今仍㑱未有解決問題的藍圖讓市民安心。綠置居是雷聲大雨點小,做試點僅提供1,000個單位,而不是當初提出的4,800個,遠遠滿足不到需求,也不見其他調整按揭等的措施。他指社會漸出現「此刻不買,永遠都買不到。」的恐慌情緒,有人不顧一切的先上車,推高了樓價。

 

  此外,胡國威認為樓價不易出現逆轉大跌的原因,是需求仍然龐大。部分人已供完樓,手上有餘錢或按出已經供完的單位再買;投資者在辣招下,由短炒轉為中長線持有;用家更會「長揸」,換樓成本高更不易賣出現有單位。另一邊廂,供應增加,但發展商並非一次過推售,反而控制住出貨量。以上原因交疊下,樓價始終堅挺難大跌。雖然很多人指加息影響樓價,但他指加租比加息更「恐怖」。

 

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